โดย…สาธิต บวรสันติสุทธิ์, CFP นักวางแผนการเงิน
แม้ในกรณีผู้ขายฝากมาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากจะมีความสับสนของเงินได้พึงประเมินเหมือนเสียภาษีซ้ำซ้อน ซึ่งต้องรอความชัดเจนของกฎหมายอีกทีจะปรับยังไง แต่ในกรณีผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา กลับมีความชัดเจนมากกว่า ดังนี้
ผู้ขายฝากเมื่อครบกำหนดแล้วไม่มาไถ่ถอน ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากเข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร เพราะตามกฎหมายเงินได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ได้แก่ เงิน ทรัพย์สินหรือประโยชน์ที่คำนวณเป็นเงินได้ ภาษีที่ผู้จ่ายเงินออกให้ เครดิตภาษีตามที่กฎหมายกำหนด ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้รับซื้อฝากได้มาจึงถือเป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้ด้วย นั้น ผู้รับซื้อฝากต้องนำเงินได้พึงประเมินจากการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากดังกล่าวไปรวมคำนวณเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยเงินได้พึงประเมินให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิโดยเด็ดขาด ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ จะถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากก็ได้ (หนังสือกรมสรรพากรเลขที่ กค 0811/02537 ลงวันที่ 19 มีนาคม พ.ศ. 2542) โดยสามารถหักต้นทุนตามราคารับซื้อฝาก
ตัวอย่าง ผู้รับซื้อฝากรับซื้อฝากที่ดินเป็นเงิน 1,450,000 บาท ราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 3,105,600 (สามล้านหนึ่งแสนห้าพันหกร้อยบาทถ้วน) แต่ราคาตลาดอยู่ที่ประมาณ 1,800,000 บาท
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ผู้รับซื้อฝากต้องเสียกรณีผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอน เท่ากับ ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามกฎหมายที่ดิน คือ 3,105,600 (สามล้านหนึ่งแสนห้าพันหกร้อยบาทถ้วน) เป็นเงินได้พึงประเมิน โดยสามารถหักต้นทุนตามราคารับซื้อฝากที่ดินจำนวน 1,450,000 บาท
แต่ยังมีภาษีอีกตัวที่เกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นอกเหนือจากภาษีเงินได้ ก็คือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ผู้ขายฝากได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ขายฝากจึงมีหน้าที่เสีย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
กรณีการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากภายใน 5 ปีนับแต่วันที่รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากต้องโอนอสังหาริมทรัพย์คืนผู้ขายฝาก กรณีนี้ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ 240) พศ. 2534 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 365) พ.ศ. 2543 ผู้รับซื้อฝากจึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่เมื่อการไถ่ถอนจากการขายฝากนั้น มีการทำนิติกรรมที่เป็นการก่อให้เกิดการโอนหรือก่อตั้งสิทธิใด ๆ อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนิติกรรมดังกล่าวเป็นเหตุให้มีการออกใบรับและมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย ผู้รับซื้อฝากย่อมมีหน้าที่ต้องเสียอากรแสตมปัตามลักษณะแห่งตราสาร 28. (ข) ใบรับ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์”
แต่หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนจากผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น และหากผู้รับซื้อฝากได้ขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากดังกล่าวภายใน 5 ปี นับแต่วันที่รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น จะเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2(6) แห่งประมวลรัษฎากร
การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้คำนวณจากยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนหักรายจ่ายใดๆ ตามอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ
(1) กรณีราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16)สูงกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้นให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษี (ท.ด.16)
(2) กรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามบันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16)ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินให้คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตามราคาประเมินทุนทรัพย์
อ่านบทความอื่นๆ
ความจริงความคิด : ภาษีกับการขายฝาก กรณีผู้รับซื้อฝาก (ตอน1)
ความจริงความคิด : ภาษีกับการขายฝาก กรณีผู้ขายฝาก
ความจริงความคิด : คนสาบสูญ
ความจริงความคิด : การวางแผนภาษีการรับมรดก 2
ความจริงความคิด : การวางแผนภาษีการรับมรดก 1
ความจริงความคิด : เงินเกษียณ ประกันสังคม เกณฑ์ใหม่ที่ควรรู้
ความจริงความคิด : สัญญาณอันตราย เมื่อกระแสเงินสดเข้าน้อยกว่ากระแสเงินสดจ่าย
ความจริงความคิด : ทักษะทางการเงิน
ความจริงความคิด : จิตวิทยาของการให้ของขวัญ
ความจริงความคิด : ข้อสงสัยประกันสังคมกรณีชราภาพความจริงความคิด : การบริหารการเงินเพื่อการลงทุน