โดย…สาธิต บวรสันติสุทธิ์, CFP นักวางแผนการเงิน
แม้จะเป็นข่าวดีฉลองปีใหม่ว่าจีนเปิดประเทศทำให้คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวชาวจีนมาเที่ยวเมืองไทยอย่างครึกครื้น ไปที่ก็เจอ บางทีเจอบ่อยจนอยากหลบหลีกทางให้ ไม่ใช่รังเกียจนะ ตรงกันข้ามกลับยินดีต้อนรับด้วยซ้ำ แต่ที่อยากหลบก็เพราะกลัวเสียเวลา ต้องรอนาน ไม่ว่าจะรอคิวสั่งอาหาร รอคิวเช้าชมสถานที่สำคัญ ฯลฯ เอาเป็นว่า ยินดีต้อนรับนะ welcome to Thailand
ก็หวังนะว่า การที่จีนมาเที่ยวไทยเยอะๆจะทำให้เศรษฐกิจไทยเติบโตได้ดี เหมือนอย่างที่ตลาดหุ้นปิดบวกมาหลายวันก็คาดหวังกับข่าวนี้เช่นกัน
แต่ก็อย่างว่าแหละเนอะ กว่าจีนจะเปิดประเทศ ไทยเราก็อ่วมโควิดมาหลายปี หลายคนชักหน้าไม่ถึงหลัง ต้องกู้หนี้ยืมสินมาใช้จ่าย วิธีหนึ่งที่นิยมในการกู้หนี้ยืมสินก็คือ การขายฝาก
เหตุผลที่การทำสัญญาขายฝากเป็นการทำสัญญากู้ยืมเงินที่นิยมทำกันอย่างแพร่หลาย เพราะอนุมัติง่าย ไม่ดู Statement ไม่เช็คแบล็คลิสต์ ไม่ตรวจสอบเครดิตบูโร และได้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างมาก
แล้วการขายฝาก (Sale with Right to Redemption) คืออะไร?
การขายฝาก เป็นชื่อสัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นจะโอนเป็นของผู้ซื้อ โดยที่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ แต่ถ้าสิ้นสุดระยะเวลาสัญญาแล้ว หากไม่ไปไถ่คืน หรือต่ออายุสัญญา ทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์
การทำสัญญาสามารถขยายระยะเวลาในสัญญาได้ตามที่ตกลงกัน โดยสูงสุดจะสามารถต่อสัญญาได้ไม่เกิน 10 ปี การทำสัญญาขายฝาก ต่อสัญญา หรือไถ่ถอน จะต้องทำที่สำนักงานที่ดิน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น โดยอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถขายฝากได้ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด อพาร์ทเม้นท์ ฯลฯ
จะเห็นได้ว่าการขายฝาก ผู้ขายฝากจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝากในวันทำสัญญา ดังนั้นการ “ขายฝาก” จึงถือเป็นการ “ขาย” ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 39 (หมวดภาษีเงินได้) และมาตรา 91/1 (4) (หมวดภาษีธุรกิจเฉพาะ) โดยเงินได้ที่ผู้ขายฝากได้รับตามสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลรัษฎากรถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40 (8) หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า “เงินได้ประเภทที่ 8”
การขายฝาก จึงเป็นการกู้หนี้ยืมสินที่ต่างจากการกู้หนี้ยืมสินรูปแบบอื่นๆ ที่โดยปกติ คนที่เป็นลูกหนี้ไม่ต้องเสียภาษีอะไรทั้งสิ้น ส่วนคนที่เป็นเจ้าหนี้เสียภาษีแค่ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 15% ของดอกเบี้ยที่ได้รับจากลูกหนี้เท่านั้น
เมื่อการขายฝากมีเรื่องภาษีมาเกี่ยวข้อง ก็เลยมีคนสงสัย ผู้ขายฝาก กับ ผู้รับซื้อฝาก มีภาระภาษีอย่างไรบ้าง
ตัวอย่างตาม ข้อหารือกรมสรรพากร ดังนี้
นาย ก. ได้ทำสัญญารับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์กับผู้ขายฝากซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา โดยมีกำหนดระยะเวลาตามสัญญา 5 ปี และผู้ขายฝากไม่ได้มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนภายในเวลาที่กำหนด นาย ก. จึงขอทราบว่า
1. ในวันที่ทำสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีภาระต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ อย่างไร และใช้ราคาใดในการเสียภาษีทั้งสองประเภท
2. กรณีผู้ขายฝากไม่ได้มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ อย่างไร และใช้ราคาใดในการเสียภาษีทั้งสองประเภท
คำตอบ: กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา
ภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะของผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากมีดังนี้
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของผู้ขายฝาก
เมี่อการขายฝาก ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ขายฝากจึงถือว่ามีเงินได้จากการขายฝาก จึงมีภาระต้องเสียภาษีเงินได้ แต่จะเสียแบบไหน ก็ขึ้นกับว่า
• กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝากแก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50(5) แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝากซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝากถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ขายฝากจะเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นก็ได้ ทั้งนี้ ตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร
• กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรไปขายฝากแก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา50(5)แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝากซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝากถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร จะต้องนำเงินได้จากการขายฝากในกรณีดังกล่าวไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นโดยไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร
อย่างไรก็ดีหากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4(6) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วผู้มีเงินได้มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืนหรือไม่ขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544
• การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ให้ใช้ราคาขายตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น ตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร
อ่านบทความอื่นๆ
ความจริงความคิด : คนสาบสูญ
ความจริงความคิด : การวางแผนภาษีการรับมรดก 2
ความจริงความคิด : การวางแผนภาษีการรับมรดก 1
ความจริงความคิด : เงินเกษียณ ประกันสังคม เกณฑ์ใหม่ที่ควรรู้
ความจริงความคิด : สัญญาณอันตราย เมื่อกระแสเงินสดเข้าน้อยกว่ากระแสเงินสดจ่าย
ความจริงความคิด : ทักษะทางการเงิน
ความจริงความคิด : จิตวิทยาของการให้ของขวัญ
ความจริงความคิด : ข้อสงสัยประกันสังคมกรณีชราภาพ
ความจริงความคิด : การบริหารการเงินเพื่อการลงทุน