โดย…สาธิต บวรสันติสุทธิ์, CFP นักวางแผนการเงิน
ทุกครั้งที่นั่งรถผ่านย่านพระราม 9 หรือ แถวถนนหลักๆใน กทม. มักจะเห็นเรื่องที่ขำไม่ออกอยู่เรื่องนึงเสมอ คือ สวนกล้วย สวนมะนาว ที่เจ้าของที่ดินปลูกกัน เป้าหมายก็คือ บริหารภาษีที่ดิน โดยการตีความกฎหมายภาษีที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง แบบศรีธนญชัยที่ว่าที่ดินเกษตรเสียภาษีต่ำกว่าที่ดินรกร้างว่างเปล่า (ตามรายละเอียดข้างล่าง) จึงมีการปลูกต้นกล้วย มะนาวกันเป็นการใหญ่บนที่ดินมูลค่าเป็นพันเป็นหมื่นล้านบาท เป็นการใช้ที่ดินอย่างไม่คุ้มค่า เสียทรัพยากรไปฟรีๆ เพราะกล้วย หรือ มะนาวที่ปลูกก็ไม่ทำเพื่อเกษตรกรรมจริงๆ แต่เป็นการทำเพื่อหลบหลีกภาษีอย่างถูกกฎหมาย
ยอมรับเลยจริงๆนะว่าเห็นนโยบาย “ชัชชาติโมเดล” กับนโยบายสวน 15 นาทีทั่วกรุง เปิดบิ๊กดาต้าเศรษฐีถือครองที่ดินเปล่าทะลัก 1.22 แสนแปลงในเขตกรุงเทพฯ งานนี้มีหนาว กทม.หาช่องปรับขึ้นภาษีเกษตรกรรมชนเพดานสูงสุด 0.15% จัดเก็บล้านละ 1,500 บาท กดดันแลนด์ลอร์ดเลิกปลูกกล้วย หันมาทำ MOU ให้ กทม.ทำสวนสาธารณะ-ลานเตะบอล พร้อมศึกษาแนวทางดึงกฎหมายผังเมืองควบคุมการนำที่ดินเปล่าทำเกษตรกรรมในเขตเมือง
ถ้าทำได้จริง เราคงได้เห็นสวนกล้วย สวนมะนาว กลายเป็นสวนสาธารณะทั่วกรุง แต่คำถามหลายคำถามที่มีคนถาม ก็คือ
ผู้ว่า กทม. มีอำนาจในการขึ้นภาษีที่ดินหรือไม่
มีครับ เพราะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คนเก็บภาษี คือ อปท. เช่น เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา เป็นต้น
การให้ กทม. ใช้ที่ดินสวนสาธารณะ เก็บค่าเช่าได้หรือไม่
ตามกฎหมาย หากเจ้าของที่ดินให้ กทม. หรือใครเช่าก็ตาม มีรายได้ค่าเช่า ก็ต้องเสียภาษีเงินได้จากค่าเช่านั้น แถมการให้ กทม. เช่าเพื่อทำสวนสาธารณะ ไม่ได้ทำเกษตร จะถือเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่นๆ เสียภาษีที่ดินฯอัตราเดียวกับที่ดินรกร้าง สรุป ไม่ช่วยประหยัดภาษี แถมเสียภาษีมากขึ้น
นอกจากให้ กทม. หรือ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท) ใช้ฟรีๆ พัฒนาเพื่อประโยชน์สาธารณะ โดยต้องทำสัญญากับ อปท.เป็น “ทรัพย์สินที่ประชาชนในองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้นได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน (ห้ามหาประโยชน์/ห้ามเก็บค่าตอบแทน) เช่น สวนสาธารณะ/สนามกีฬาฯลฯ ตลอดปีภาษี (ตามข้อยกเว้นภาษีสำหรับที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ที่ว่า ทรัพย์สินที่ยินยอมให้ทางราชการจัดให้ใช้เพื่อประโยชน์ สาธารณะไม่ได้จ ากัดเฉพาะส่วนราชการที่เป็นองค์กร ปกครองส่วนท้องถิ่นเท่านั้น ยังรวมถึงส่วนราชการอื่นตามที่มีกฎหมายกำหนดด้วย) ด้วยวิธีนี้ถึงจะไม่เสียภาษีที่ดิน และภาษีเงินได้
เมื่อเก็บค่าเช่าไม่ได้ การให้ กทม. ใช้ที่ดินสวนสาธารณะ พวกเศรษฐีจะยอมหรือ
ขึ้นอยู่กับ ความคุ้มค่าที่เศรษฐีจะได้รับ ว่าเทียบระหว่างภาษีที่ประหยัดได้ กับค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดจากการให้ กทม. ใช้ที่ทำสวนสาธารณะอย่างไหนมีประโยชน์มากกว่ากัน หลายคนคงงงให้ กทม. เช่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เอาอย่างนี้นะ ถ้าเรามีที่ดินรกร้างว่างเปล่า การเอามาทำสวนสาธารณะ กทม. ต้องมีการลงทุนปรับปรุงพื้นที่มีค่าใช้จ่ายเยอะ จึงน่าจะมีการทำสัญญาการให้ใช้พื้นที่ระยะเวลานานระดับหนึ่งถึงจะคุ้มกับค่าใช้จ่ายที่ กทม. เสียไป ดังนั้นหากในระหว่างอายุของสัญญาเจ้าของที่ดินเกิดขายที่ดินได้ หรือ มีโอกาสในการทำธุรกิจอื่นที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า ก็จะไม่สามารถทำได้ ตรงนี้ครับ คือ ค่าใช้จ่ายของเจ้าของที่ดิน ที่เรียกกันว่า “ค่าเสียโอกาส” เจ้าของที่ดินคงต้องคำนึงถึงประเด็นนี้เยอะมาก
แต่หากปรับสัญญาให้มีความยืดหยุ่นแก่เจ้าของที่ดินมากขึ้น เช่น ให้ยกเลิกสัญญาเมื่อไหร่ก็ได้ อันนี้ กทม. ก็ไม่น่าจะทำ เพราะเกิดลงทุนปรับปรุงพื้นที่เสร็จ เจ้าของที่ดินยกเลิกสัญญา กลายเป็น กทม. พัฒนาที่ดินให้เจ้าของที่ดินฟรีๆ
ทางออกของเรื่องนี้ คงต้องจบลงด้วยการเจรจาต่อรองผลประโยชน์กันระหว่าง กทม. กับ เจ้าของที่ดิน เอาใจช่วย กทม. นะ
กทม. คงไม่เอาที่ดินทุกแปลงมาทำสวนสาธารณะ ดังนั้นการเก็บภาษที่ดินเกษตรเต็มเพดาน 0.15% จะกระทบเกษตรกรที่ใช้ที่ดินทำเกษตรจริงๆ ที่อยู่ใน กทม. หรือไม่
หาก กทม. มีการประกาศเก็บภาษีที่ดินเกษตรเต็มเพดาน 0.15% แน่นอนครับ ไม่สามารถเลือกปฏิบัติได้ ใครก็ตามที่มีที่ดินเกษตรกรรมใน กทม. ก็ต้องอยู่ภายใต้กฎหมายนี้หมด แต่ข้อดีก็คือว่า ภาษีที่ดินเกษตรที่บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของ 50 ล้านบาทแรกต่อ อปท. ยกเว้นภาษี ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทเสียภาษีตามขั้นบันได (ตามรายละเอียดข้างล่าง) คนที่จะถูกกระทบจากการเก็บภาษีที่ดินเกษตรเต็มเพดาน คือ คนที่มีมูลค่าที่ดิน 1,000 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งชาวบ้านทั่วไปไม่น่าจะถูกกระทบครับ
อัตราการเก็บภาษีที่ดิน
ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม คือ ที่ดินที่ใช้สำหรับการทำนา ไร่ สวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามที่ประกาศกำหนด และมีกำหนดเพดานภาษีสูงสุดอยู่ที่ 0.15% รายละเอียดดังนี้
• ที่ดินมูลค่า 0 – 75 ล้านบาท อัตรา 0.01% หรือล้านละ 100 บาท
• ที่ดินมูลค่า 75-100 ล้านบาท อัตรา 0.03% หรือล้านละ 300 บาท
• ที่ดินมูลค่า 100 – 500 ล้านบาท อัตรา 0.05% หรือล้านละ 500 บาท
• ที่ดินมูลค่า 500 – 1,000 ล้านบาท อัตรา 0.07% หรือล้านละ 700 บาท
• ที่ดินมูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตรา 0.1% หรือล้านละ 1,000 บาท
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า / อื่นๆ
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า หรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ยกเว้น มีกฎหมายห้ามหรือทิ้งไว้เพื่อการเกษตรหรือปล่อยไว้เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการ
มีเพดานภาษีสูงสุดอยู่ที่ 1.2% แต่จะปรับเพิ่มอัตรา 0.3% ทุก 3 ปี แต่อัตรารวมไม่เกิน 3%
• ที่ดินมูลค่า 0 – 50 ล้านบาท อัตรา 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท
• ที่ดินมูลค่า 50 – 200 ล้านบาท อัตรา 0.4% หรือล้านละ 4,000 บาท
• ที่ดินมูลค่า 200 – 1,000 ล้านบาท อัตรา 0.5% หรือล้านละ 5,000 บาท
• ที่ดินมูลค่า 1,000 – 5,000 ล้านบาท อัตรา 0.6% หรือล้านละ 6,000 บาท
• ที่ดินมูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตรา 0.7% หรือล้านละ 7,000 บาท
อ่านบทความอื่นๆ
ความจริงความคิด : แก่อย่างมีความสุขต้อง 4 แก่ (ตอนที่ 1)
ความจริงความคิด : “เจอ จ่าย จบ” ยังไม่ “จบ” ตอนที่ 1
ความจริงความคิด : เงินตามกรมธรรม์ล่วงพ้นอายุความ
ความจริงความคิด : ความเสี่ยงของวัยเกษียณ
ความจริงความคิด : บันได 10 ขั้นสู่ความสุขในวัยเกษียณ (ตอนที่ 1 )
ความจริงความคิด : ขายฝาก vs จำนอง
ความจริงความคิด : วัฏจักรเศรษฐกิจกับการลงทุน