โดย…สาธิต บวรสันติสุทธิ์, CFP นักวางแผนการเงิน
วันก่อนอ่านบทความเกี่ยวกับกลโกงทางการเงินที่เกิดขึ้นในเมืองไทย ยิ่งตอนเศรษฐกิจไม่ดี ยิ่งโกงกันเยอะ
กลโกงหนึ่งที่พบ ก็คือ พวกกลุ่มนายทุนที่ทำสัญญาแบบเอาเปรียบ ซึ่งลูกหนี้ส่วนใหญ่เป็นเกษตรกรที่มีที่ดินทำกิน โดยก่อนหน้านี้รูปแบบที่นิยมทำกันมากคือการขายฝาก โดยทำสัญญาไถ่ถอนระยะสั้นส่งผลให้ลูกหนี้ไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนที่คืนได้ทัน ที่ดินซึ่งมีมูลค่ามากกว่าจำนวนเงินที่กู้หลายเท่าจึงตกเป็นของเจ้าหนี้
กรณีขายฝากตามข่าวนี่พบบ่อยจริงๆ โดยเฉพาะเกษตรกรที่เป็นเจ้าของที่ดินเกษตรตามต่างจังหวัด หลายคนขาดทุนทรัพย์ในการทำเกษตร จึงจำเป็นต้องขายฝากที่ดินเพื่อหาเงินมาใช้ก่อน
การขายฝากก็คือ การขายโดยมีสัญญาซื้อคืน คล้ายๆ repo (repurchase agreement การทำธุรกรรมซื้อคืน เป็นการตกลงกันระหว่างผู้ขายหลักทรัพย์และผู้ซื้อหลักทรัพย์ โดย “ผู้ขายหลักทรัพย์” ตกลงที่จะขายหลักทรัพย์ให้กับ “ผู้ซื้อหลักทรัพย์” โดยมีสัญญาว่าจะซื้อหลักทรัพย์ดังกล่าวคืนกลับไปในอนาคตตามวันเวลาและราคาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า)
การขายฝากทรัพย์สินจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน ฯลฯ หรือสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ ฯลฯ ก็ได้ โดยต้องทำสัญญาเอกสารขายฝากที่ดิน และมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ตกลงกัน ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่ขายฝากและได้ส่งมอบทรัพย์สินแก่ผู้รับซื้อฝาก แต่หากผู้ขายฝากไม่ได้ไถ่ทรัพย์สินคืนตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ตกลงกันดังกล่าว ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืน โดยผู้รับซื้อฝากไม่ต้องไปใช้สิทธิฟ้องบังคับตามสัญญาขายฝากอีก
การทำสัญญาขายฝากที่เอาเปรียบ ทำให้มีการออก “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562” ใช้บังคับกับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย โดยมีเนื้อหาสรุปคร่าวๆ ดังนี้
– ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น
– การขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
– กำหนดให้หนังสือสัญญาขายฝากต้องมีรายการอย่างน้อย ดังนี้
1. ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา
2. รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก
3. ราคาที่ขายฝาก
4. จำนวนสินไถ่ (คำนวณเป็นดอกเบี้ยสูงสุดต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี)
5. วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่
– สัญญาซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนจะขายคืน มีคำมั่นว่าจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน หรือเงื่อนไขทำนองเดียวกันให้ถือว่าสัญญาขายฝากตาม พรบ นี้
– มีกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปีไม่ได้ (ถ้าต่ำหรือเกินให้ถือว่ามีกำหนด 1 ปี หรือ 10 ปี)
– ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ได้
– คดีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภค + ผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค
เมื่อพูดถึง “ขายฝาก” บางคนก็อางสงสัยว่า ที่ดินที่ตนเองจำนองอยู่นั้นใช่การขายฝากหรือไม่
การจำนอง ก็คือ การกู้โดยมีการนำทรัพย์สินมาเป็นประกันการชำระหนื้ ทรัพย์สินที่สามารถนำมาจำนองเป็นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียน เฉพาะที่กฎหมายกำหนดให้นำมาจำนองได้ เช่น รถยนต์ หรือ เครื่องจักร เป็นต้น โดยในการจำนองทรัพย์สินทุกประเภท จะต้องนำสัญญาจำนองไปจดทะเบียนด้วย ซึ่งในกรณีทรัพย์สินที่จำนองเป็นอสังหาริมทรัพย์ ให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจ และในกรณีสังหาริมทรัพย์ ให้จดทะเบียน ณ สำนักทะเบียน ซึ่งรับผิดชอบงานจดทะเบียนสังหาริมทรัพย์ชนิดนั้น ๆ
การจำนอง ผู้จำนอง(ลูกหนี้) ไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองและยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่จำนอง จึงมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่จำนองต่อไปได้ แต่หากมีการผิดนัดชำระหนี้ที่มีการจำนองเป็นประกันแล้ว ผู้รับจำนองมีสิทธิฟ้องบังคับชำระหนี้และบังคับคดีกับทรัพย์สินที่จำนองได้ตามกฎหมาย
อ่านบทความอื่นๆ
ความจริงความคิด : ผู้รับประโยชน์กรมธรรม์ประกันอุบัติเหตุ “แตงโม”ความจริงความคิด : เศรษฐกิจดีขึ้น แต่เราก็อย่าประมาท
ความจริงความคิด : ความชัดเจน คือ พลัง
ความจริงความคิด : ความเคยชิน ทำให้ไม่เห็นปัญหา
ความจริงความคิด : ซื้อประกันอย่างไร จ่ายเบี้ยประกันคุ้ม
ความจริงความคิด : องค์ประกอบในการกำหนดราคาเบี้ยประกัน
ความจริงความคิด : ภาษี crypto
ความจริงความคิด : สิทธิและหน้าที่ของลูกหนี้ในกระบวนการยุติธรรม ตอน 1