HoonSmart.com>>”ทริสเรทติ้ง”คาดปีนี้รายได้และกําไรของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตน่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ระดับประมาณ 5-8% แรงหนุนจากอุปสงค์คอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจากทั้งผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ ในทางกลับกันอุปสงค์ที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบคาดทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อย เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นอุปสงค์ที่มาจากผู้ซื้อในประเทศ ดังนั้นนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร ผนวกกับความกังวลเกี่ยวกับภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ที่ปรับตัวสูงขึ้น ยังคงเป็นปัจจัยหลักที่กดดันยอดขายที่อยู่อาศัยประเภทนี้อยู่
บริษัท ทริสเรทติ้ง คาดว่า ปีนี้รายได้และกําไรของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตน่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ระดับประมาณ 5-8% โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากอุปสงค์คอนโดมิเนียมที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากทั้งผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ค่อนข้างคงที่แล้วน่าจะส่งผลทําให้อัตรากําไรขั้นต้นและกําไรจากการดําเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจําหน่ายของผู้ประกอบการทรงตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 32-33% และที่ระดับประมาณ 23-25% ตามลําดับ อย่างไรก็ตามปัจจัยท้าทายที่สําคัญ เช่น นโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของธนาคาร และการเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ(GDP)ก็อาจจะยังคงเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้
สําหรับปี 66 ผลการดําเนินงานของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์25รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งนั้นต่ํากว่าประมาณการของทริสเรทติ้งแต่ยังดีกว่าตลาดโดยรวม โดยยอดโอนที่อยู่อาศัยทั้งสิ้น(รวมยอดโอนจากโครงการร่วมทุน) ในปีที่ผ่านมาลดลง 5% มาอยู่ที่ประมาณ 2.93 แสนล้านบาท ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากการกลับมาใช้มาตรการสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(Loan-to-Value –LTV)สําหรับที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้นและการมียอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงการที่มีการเร่งโอนอสังหาริมทรัพย์จํานวนมากในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 จากการคาดการณ์เรื่องการกลับมาบังคับใช้มาตรการ LTV ที่เข้มงวดขึ้นอีกด้วย อย่างไรก็ดี อุปสงค์คอนโดมิเนียมยังมีแนวโน้มการเติบโตที่ดีอยู่โดยยอดขายคอนโดมิเนียมในปี 2566 เพิ่มสูงขึ้นถึง 18% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ามาอยู่ที่ระดับ 1.4 แสนล้านบาท โดยคิดเป็นประมาณ 70% ของยอดขายที่เคยทําได้สูงสุดในปี 2561
ทั้งนี้ ยอดขายคอนโดมิเนียมในกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติในปี 2566 เติบโตถึง 136% และมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นคิดเป็น 27% ของยอดขายคอนโดมิเนียมโดยรวม อย่างไรก็ดี ยอดขายคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นดังกล่าวยังไม่สามารถชดเชยกับยอดขายของอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่ลดลงค่อนข้างมากได้ซึ่งส่งผลให้ยอดขายที่อยู่อาศัยโดยรวมยังคงลดลง 3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
สําหรับสถานะทางการเงินของผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งนั้นก็ด้อยกว่าประมาณการด้วยเช่นกันโดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกําไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจําหน่าย (Debt to EBITDA Ratio)ของผู้ประกอบการปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 6-7 เท่าในปี 2566 ซึ่งมากกว่าที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ที่ 5.5-6 เท่า โดยมีสาเหตุหลักมาจากผลการดําเนินงานที่อ่อนแอกว่าคาดและภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมากของผู้ประกอบการหลายรายทั้งนี้ ในปี 2566 มูลค่าโครงการที่เปิดตัวใหม่เพิ่มสูงขึ้น 8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีมูลค่าอยู่ที่ระดับ 4.66 แสนล้านบาท ซึ่งมีโครงการแนวราบในสัดส่วนที่สูงเกือบ70% ของมูลค่าโครงการที่เปิดตัวใหม่โดยรวม
ณ สิ้นปี 2566 ภาระหนี้ของผู้ประกอบการทั้ง 25 ราย (รวมหนี้ของโครงการร่วมทุนตามสัดส่วนการถือหุ้น) เพิ่มขึ้นประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าโดยมาอยู่ที่ประมาณ 5 แสนล้านบาท ซึ่ง55% ของภาระหนี้ดังกล่าวเป็นหุ้นกู้และอีก45% เป็นสินเชื่อจากธนาคาร ในขณะที่หุ้นกู้ที่จะครบกําหนดในปี 2567 และปี2568 จะมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณปีละ 1 แสนล้านบาท โดยที่ประมาณ 75% ของหุ้นกู้ดังกล่าวมีอันดับเครดิตอยู่ในระดับที่ลงทุนได้ (Investment Grade)
ในปี 2566 ทริสเรทติ้งปรับลดอันดับเครดิตผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จํานวน 4รายและปรับเพิ่มอันดับเครดิต 1 ราย โดยสาเหตุหลักในการปรับลดอันดับเครดิตมาจากผลการดําเนินงานที่อ่อนแอของผู้ประกอบการดังกล่าวเมื่อเทียบกับรายอื่นซึ่งสะท้อนจากความล่าช้าในการปรับสินค้าให้ตอบสนองกับความต้องการของผู้ซื้อที่เปลี่ยนแปลงไปและภาระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังมีการเปลี่ยนแปลงแนวโน้มอันดับเครดิต(Rating Outlook) ของผู้ประกอบการโดยปรับลดแนวโน้ม 1 ราย และปรับเพิ่มแนวโน้มอีก 1 รายด้ว