HoonSmart.com>> “ทริสเรทติ้ง” คงอันดับเครดิต “เซ็นทรัลพัฒนา” พร้อมหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันที่ AA แนวโน้ม Stable สะท้อยสถานะผู้นำธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศ กระแสเงินสดสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่า ค่าบริการ คาดรักษาสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้
บริษัท ทริสเรทติ้ง ประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ระดับ AA ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต Stable หรือ คงที่ โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะผู้นำของบริษัทในธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทย ตลอดจนผลงานในการบริหารศูนย์การค้าคุณภาพสูง และกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา
นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงการที่บริษัทเข้าซื้อกิจการของ บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ (SF) และความต้องการเงินลงทุนจำนวนมากเพื่อรองรับแผนการขยายธุรกิจของบริษัทในช่วงปี 2564-2566 รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยาวนานซึ่งยังคงส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและอุปสงค์ของพื้นที่ค้าปลีกอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต โดยทริสเรทติ้งมองว่าการซื้อกิจการของบริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้แก่ธุรกิจพัฒนาศูนย์การค้าของบริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านบางนาซึ่งศูนย์การค้าเมกา บางนา เป็นศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียงและสามารถดึงดูดผู้เช่าหลากหลายประเภท หลังจากซื้อหุ้นในส่วนที่เหลือของบริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์แล้วเสร็จเมื่อช่วงกลางเดือนตุลาคม 2564 บริษัทก็กลายเป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วน 96.24% ในบริษัทดังกล่าว ซึ่ง ณ สิ้นเดือนก.ย.2564 บริษัทกลายเป็นเจ้าของคอมมูนิตี้มอลล์ 17 แห่งและศูนย์การค้าขนาดใหญ่อีก 1 แห่ง รวมพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 364,883 ตารางเมตร (ตร.ม.) นอกจากนี้ บริษัทยังได้เป็นหุ้นส่วนในกิจการร่วมค้าของที่ดินรอการพัฒนาในย่านที่มีศักยภาพอีกด้วย
ณ เดือนก.ย.2564 อัตราการเช่าโดยเฉลี่ยของคอมมูนิตี้มอลล์ของบริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์อยู่ที่ 92% และของศูนย์การค้าเมกา บางนาอยู่ที่เกือบ 100% บริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์มีรายได้จากการดำเนินงานรวมอยู่ที่ระดับ 1.1-1.5 พันล้านบาทต่อปีรวมทั้งมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ที่ระดับ 0.7-0.9 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา และมีส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในศูนย์การค้าเมกา บางนาที่ระดับ 0.3-0.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2563
หลังจากซื้อกิจการของบริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์แล้ว บริษัทมีพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าเพิ่มขึ้น 20% คิดเป็น 2.2 ล้าน ตร.ม. โดยคอมมูนิตี้มอลล์ทั้ง 17 แห่งและศูนย์การค้าขนาดใหญ่อีก 1 แห่งของบริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ช่วยสร้างความแข็งแกร่งให้แก่สถานะความเป็นผู้นำของบริษัทในธุรกิจศูนย์การค้าในประเทศไทยที่ครอบคลุมมากขึ้น ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2564 บริษัทบริหารศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์รวม 52 แห่ง โดย 32 แห่งอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ 19 แห่งอยู่ในเขตต่างจังหวัด 1 แห่งอยู่ในประเทศมาเลเซีย และบริษัทยังมีพื้นที่ค้าปลีกซึ่งอยู่ภายใต้การบริหารงานของ บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) อีกด้วย บริษัทมีพื้นที่ค้าปลีกรวมทั้งสิ้น 2.2 ล้าน ตร.ม. ทั้งนี้ สถานะผู้นำของบริษัทเกิดจากการมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่มากถึง 23% ของพื้นที่ค้าปลีกทั่วประเทศและมีอัตราการเช่าที่สูงเกินกว่า 90% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ผลงานที่ได้รับการยอมรับในการบริหารศูนย์การค้าคุณภาพสูง ทริสเรทติ้งประเมินว่าคุณภาพสินทรัพย์โดยรวมของบริษัทอยู่ในเกณฑ์ดี โดยบริษัทมีศูนย์การค้าสร้างรายได้ที่มีความหลากหลายและตั้งอยู่ในทำเลที่ดีรวมทั้งยังมีฐานผู้เช่าที่หลากหลายและแข็งแกร่ง บริษัทมีการปรับปรุงศูนย์การค้าและปรับเปลี่ยนผู้เช่าอยู่เสมอเพื่อให้ศูนย์การค้ามีความทันสมัยและดึงดูดใจลูกค้า
ทั้งนี้ ผู้เช่าหลักที่เป็นแม่เหล็กดึงดูดลูกค้าให้เข้าศูนย์การค้าของบริษัทประกอบไปด้วยห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน โรงภาพยนตร์ ซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านแบรนด์เนม และห้องโถงเอนกประสงค์ขนาดใหญ่สำหรับจัดกิจกรรมต่าง ๆ ซึ่งผู้เช่าหลักที่มีความหลากหลายเหล่านี้ยังช่วยดึงดูดผู้เช่าเฉพาะทางรายอื่น ๆ ในขณะที่ศูนย์การค้าที่มีคุณภาพสูงยังช่วยดึงดูดผู้เช่ารายย่อยทั้งที่เป็นแบรนด์ภายในประเทศและจากต่างประเทศได้อีกด้วย
ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2564 ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 หลายระลอก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่มีการปิดศูนย์การค้าตามคำสั่งของภาครัฐตั้งแต่กลางเดือนก.ค.-ปลายเดือนส.ค.2564 บริษัทให้ส่วนลดค่าเช่าตามระยะเวลาที่ได้รับผลกระทบตลอดปี 2564 ด้วย
ทริสเรทติ้งมองว่าผลจากการฉีดวัคซีนที่เพิ่มมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 จะช่วยเพิ่มจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าให้มากขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 เป็นต้นไป โดยสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากศูนย์การค้าของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 2 หมื่นล้านบาทในปี 2564 ซึ่งต่ำกว่าในปี 2562 35% ส่วนรายได้จากอาคารสำนักงานให้เช่านั้นอาจลดลง 10% จากระดับก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 มาอยู่ 1.5 พันล้านบาทในปี 2564
ในขณะที่รายได้จากศูนย์อาหารคาดว่าจะลดลงเหลือประมาณ 0.3 พันล้านบาทในปีนี้จากผลของมาตรการปิดศูนย์การค้าและมาตรการรักษาระยะห่างทางสังคม ส่วนรายได้จากธุรกิจโรงแรมนั้นก็คาดว่าจะลดลงและจะอยู่ในระดับต่ำสุดในปี 2564 ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะลดลง 30%-35% จากระดับในปี 2562 เป็น 2.5 หมื่นล้านบาทในปี 2564 ในขณะที่ EBITDA ซึ่งรวมกำไรจากการให้เช่าสินทรัพย์แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ทรัสต์ฯ) อาจจะลดลง 15% จากระดับก่อนการแพร่ระบาดเหลือ 1.8 หมื่นล้านบาทในปี 2564
ผลการดำเนินงานคาดว่าจะค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2565-2566 ทริสเรทติ้งเชื่อว่าจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าจะค่อย ๆ ฟื้นตัวขึ้นภายหลังจากการผ่อนคลายมาตรการ และศูนย์การค้ากลับมาเปิดดำเนินการได้ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการศูนย์การค้าตลอดปี 2565 จะปรับตัวดีขึ้นเป็น 75%-85% ของระดับก่อนการแพร่ระบาด อย่างไรก็ตาม การใช้จ่ายของผู้บริโภคที่น้อยลงและการกลายพันธุ์ของโรคโควิด 19 ทำให้ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะยังคงให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบต่อไปอีกตลอดปี 2565 และคาดว่าค่าเช่าน่าจะสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้ 3% ในปี 2566 ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดศูนย์การค้าใหม่จำนวน 1-3 แห่งต่อปีตลอดช่วงเวลาประมาณการ โดยคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมจะอยู่ที่ประมาณ 90%
ทั้งนี้ ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากศูนย์การค้าของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นเป็น 2.2-2.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 หรือต่ำกว่าปี 2562 ประมาณ 25% ส่วนรายได้จากอาคารสำนักงานให้เช่าคาดว่าจะอยู่ในช่วง 1.3-1.5 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2566 ตามการคาดการณ์ว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะลดลงเล็กน้อยและอัตราค่าเช่าจะไม่เติบโต ส่วนรายได้จากศูนย์อาหารนั้นคาดว่าจะฟื้นตัวมาอยู่ที่ระดับ 0.6-0.7 พันล้านบาทต่อปี ในขณะที่รายได้จากธุรกิจโรงแรมน่าจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 50% ของปี 2562 ได้ภายในปี 2565 และที่ระดับ 70% ภายในปี 2566
เนื่องจากการแพร่ระบาดที่ยาวนานและการกลายพันธุ์ของโรคโควิด 19 ผลการดำเนินงานของบริษัทจึงฟื้นตัวช้ากว่าที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจากทุกธุรกิจจะอยู่ในระดับ 2.8-3.0 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 โดยคาดว่าบริษัทจะสามารถควบคุมต้นทุนในการดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพในช่วงที่สถานการณ์การแพร่ระบาดและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอน นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่า EBITDA ซึ่งรวมกำไรจากการให้เช่าสินทรัพย์แก่ทรัสต์ฯ ของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นเป็น 1.9 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และ 2.5 หมื่นล้านบาทในปี 2566 โดยอัตรากำไรสุทธิของบริษัทน่าจะอยู่ที่ระดับไม่ต่ำกว่า 27% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมตลอดช่วงเวลาประมาณการ
บริษัทใช้เงินกู้ในการซื้อกิจการของบริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ ซึ่งทำให้ภาระหนี้เงินกู้ของบริษัทเพิ่มขึ้น 2.36 หมื่นล้านบาท รวมถึงภาระหนี้ของบริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์อีกจำนวน 6 พันล้านบาท ทั้งนี้ ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งยังคาดด้วยว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนจำนวน 1.2 หมื่นล้านบาทในปีนี้ (ไม่รวมเงินลงทุนในการเข้าซื้อกิจการ) และอีกจำนวน 2 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 ทั้งนี้ เงินลงทุนดังกล่าวรวมเงินลงทุนในการพัฒนาศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานแห่งใหม่ตลอดจนการปรับปรุงศูนย์การค้าที่มีอยู่ในปัจจุบันจำนวน 9 พันล้านบาทถึง 1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีด้วย
ทริสเรทติ้งประมาณการงบประมาณในการซื้อที่ดินและค่าก่อสร้างของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทที่จำนวน 2-3 พันล้านบาทต่อปีและเงินลงทุนในการพัฒนาโรงแรมแห่งใหม่ที่จำนวนประมาณ 2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 โดยได้รวมเงินลงทุนของบริษัทและของบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ รวมทั้งโครงการร่วมทุนอื่น ๆ ตามสัดส่วนการถือหุ้นของบริษัทไว้ในประมาณการแล้ว
แม้ว่าการซื้อกิจการของบริษัทสยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์จะใช้แหล่งเงินทุนจากเงินกู้ทั้งจำนวน แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะสามารถลดหนี้ได้ตามแผน โดยสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถจำหน่ายศูนย์การค้าทั้ง 2 แห่งของบริษัทให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ในช่วงปลายปี 2565 และให้เช่าสินทรัพย์แก่ทรัสต์ฯ เพิ่มเติมอีกในช่วงปลายปี 2566 ซึ่งเงินที่ได้รับจากการจำหน่ายและให้เช่าสินทรัพย์ซึ่งคาดว่าจะมีมูลค่า 2.0-2.5 หมื่นล้านบาทในช่วงปี 2564-2566 นั้นน่าจะช่วยลดภาระหนี้เงินกู้ของบริษัทลงได้บางส่วน
ทริสเรทติ้งยังคาดด้วยว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิ (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 4.5 เท่าตลอดช่วงประมาณการและรักษาอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายให้อยู่ที่ระดับประมาณ 8 เท่าเอาไว้ได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทจะมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนก.ย.2564 บริษัทมีภาระหนี้สินทางการเงินที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.9 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหนี้ระยะสั้นจำนวน 1.4 หมื่นล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจำนวน 6 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 5.8 พันล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวน 2.8 พันล้านบาท โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้งบลงทุนจำนวน 1.2 หมื่นล้านบาทในปี 2564 และ 2 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 ทั้งนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะจ่ายเงินปันผลที่อัตราประมาณ 33%-40% ของกำไรสุทธิอีกด้วย ณ สิ้นเดือนก.ย.2564
แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 4.5 พันล้านบาทและเงินลงทุนระยะสั้นจำนวน 3.5 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้อีกจำนวน 1.32 หมื่นล้านบาท ในขณะที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานก็คาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาทในปี 2565 นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีจำนวนประมาณ 1.65 แสนล้านบาทที่สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอเงินกู้จากธนาคารในกรณีที่จำเป็นได้อีกด้วย
บริษัทยังคงปฎิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ได้ โดยเงื่อนไขของหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ให้ต่ำกว่า 1.75 เท่าและอัตราส่วนสินทรัพย์หลังจากหักภาระผูกพันต่อเงินกู้ยืมที่ไม่มีหลักประกันให้สูงกว่า 1.5 เท่า ซึ่ง ณ เดือนก.ย.2564 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 0.7 เท่าและอัตราส่วนสินทรัพย์หลังจากหักภาระผูกพันต่อเงินกู้ยืมที่ไม่มีหลักประกันอยู่ที่ระดับ 4 เท่า
ณ สิ้นเดือนก.ย.2564 บริษัทมีหนี้ที่มีหลักประกันจำนวน 3.8 พันล้านบาท ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้ที่มีหลักประกันต่อมูลค่าทางบัญชีของสินทรัพย์ของบริษัทอยู่ที่ระดับเพียง 2% ซึ่งต่ำกว่าระดับ 35% ตาม เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งจึงพิจารณาว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญแต่อย่างใดเมื่อพิจารณาจากลำดับชั้นในการได้รับคืนเมื่อเปรียบเทียบกับสินทรัพย์ของบริษัท
สำหรับแนวโน้มอันดับเครดิต Stable หรือ คงที่ สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานเป็นไปตามประมาณการแม้ว่าจะต้องเผชิญกับความท้าทายต่าง ๆ ในการดำเนินธุรกิจ ทั้งนี้ แม้ว่าบริษัทจะขยายธุรกิจเชิงรุกมากขึ้น แต่ก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้โดยคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิ (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 4.5 เท่าตลอดช่วงเวลาประมาณการ