HoonSmart.com>> “เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง” ประเมินภาพรวมอสังหาฯ ยังทรงตัวต่อจากปีก่อนหน้า “ธุรกิจคอนโด- ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์” หวังต่างชาติกลับมาครึ่งหลังปีนี้ หลังเริ่มฉีดวัคซีนโควิด-19 ในครึ่งแรกของปีนี้ ส่วนกลุ่มตลาดอุตสาหกรรม แนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ไม่กระทบโควิด-19 ส่วนกลุ่มโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า ได้ประโยชน์จากธุรกิจอีคอมเมิร์ซ
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2564 ในช่วงครึ่งแรกของปีคาดว่าความต้องการซื้อจะอยู่ในระดับต่ำ จากผลกระทบโควิด-19 ที่เกิดขึ้นในรอบที่ 2 ซึ่งคาดว่าจะมีการลดราคาขายในช่วงระยะสั้นๆ เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้แก่ผู้ประกอบการ ถ้าหากไตรมาส 3/64 เริ่มมีการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว น่าจะเห็นความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้น จากลูกค้าต่างประเทศที่จะกลับเข้ามา ซึ่งคาดว่าความต้องการซื้อทั้งปีนี้จะใกล้เคียงปีก่อนที่ประมาณ 30,000 – 35,000 หน่วย
ทั้งนี้คาดว่าในปีนี้จะมีอุปทานที่ขายในตลาดเพิ่มขึ้นประมาณ 33,000 – 38,000 หน่วย โดยส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปีก่อนหน้า และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดิน และประกาศแผนพัฒนาไว้แล้ว ซึ่งรวมกันมากกว่า 16,000 หน่วย ซึ่งจากตัวเลขประมาณการดังกล่าว ทำให้อัตราการขายรวมน่าจะคงอยู่ที่ 93% ใกล้เคียงปีก่อนหน้า แต่ระดับราคาเฉลี่ย น่าจะยังปรับลดลงอีก สืบเนื่องจากการลดราคาของโครงการที่สร้างเสร็จ และโครงการใหม่ที่พัฒนาสำหรับตลาดระดับกลางเพิ่มขึ้น
ส่วนในปี 63 ที่ผ่านมานั้น ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งสาเหตุหลักมีอยู่ 2 ประการ คือ การชะลอตัวของตลาดจากกำลังซื้อที่ลดลงต่อเนื่องจากปี 62 และสถานการณ์โควิด–19 ทั้งนี้ พบว่าปี 2563 มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่เพียง 20,100 หน่วย จาก 64 โครงการ คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้น 39% จากอัตราการเพิ่มเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ 51,000 หน่วยต่อปี การเพิ่มขึ้นของคอนโดฯ อีก 20,100 หน่วยนี้ ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมในตลาดทั้งสิ้น 674,100 หน่วย ส่วนสาเหตุการชะลอตัวของจำนวนห้องใหม่ในตลาด ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่เลื่อนการเปิดตัว หรือหยุดโครงการไปถึง 5,800 หน่วย 18 โครงการ คิดเป็น 29% ของคอนโดในตลาดที่เปิดใหม่ปี 63
จุดเปลี่ยนสำคัญในตลาดในแง่ของอุปทาน คือ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่จับต้องได้สำหรับคนไทยมากขึ้น ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ต่อเนื่องจากปี2562 โดยสัดส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลาง (mid market) และซิตี้คอนโดมีถึง 60% และตลาดใหม่คอนโดราคาย่อมเยาบนทำเลนอกเมือง (affordable market) ที่มีระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร มีจำนวนถึง 3,600 หน่วย คิดเป็น 18% ของอุปทานใหม่ในปี 2563 เลยทีเดียว ในขณะเดียวกันลดสัดส่วนคอนโดในระดับไฮเอนด์และลักชัวรี่ลงเป็นอย่างมาก เหลือเพียง 22% ของคอนโดฯ ใหม่ในตลาดทั้งหมด
สำหรับราคาขายคอนโดมิเนียมนั้น มีการปรับตัวลดลงตั้งแต่ครึ่งแรกปี 63 ที่ปรับลดลง 16% และปรับลดลงอีก 4% ในช่วงไตรมาส 3/63 ในขณะที่ไตรมาส 4/63 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบราคาที่ลดลงตลอดทั้งปี พบว่าราคาคอนโดมิเนียมในตลาดลดลงถึง 11% จาก 141,800 บาทต่อตารางเมตรในปี 2562 เป็น 126,900 บาทต่อตารางเมตรในปี 2563 โดยปัจจัยที่ทำให้ราคาปรับลดลงนั้น มาจากการที่ผู้ประกอบการลดราคาเพื่อระบายสต๊อก และโครงการใหม่ ๆ ที่เปิดตัวเป็นโครงการระดับกลาง และ Affordable Condo ที่ตอบรับกับความสามารถในการซื้อส่วนใหญ่ของคนกรุงเทพมากขึ้นนั่นเอง
ด้านนายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ เปิดเผยว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นภาพรวมประเมินว่าได้รับผลประกระทบบ้างเล็กน้อยในกลุ่มตลาดศูนย์การค้า หลังจากนักท่องเที่ยวไม่สามารถเดินทางเข้ามาในประเทศไทยได้ ซึ่งคาดว่านักท่องเที่ยวจะเริ่มกลับมาในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ แต่ทั้งนี้ภาพรวมตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในพื้นที่ Central Retail District (CRD) ยังถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี โดยยังคงมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่93% ลดลงจากปีก่อนที่ 97% ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากห้างอิเซตัน ได้ทำการคืนพื้นที่ให้กับห้างเซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา ในขณะที่ราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ในปีนี้ ยังคงระดับเดิมที่ 3,915 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่ผู้เช่ามีความสามารถในการต่อรองราคาค่าเช่าได้มากขึ้น
“เราคาดว่าถ้าการบินเปิดเมื่อไหร่ นักท่องเที่ยวจะกลับเข้ามาอย่างแน่นอน โดยเรามองว่านักท่องเที่ยวอยากที่จะเดินทางเข้ามาในประเทศไทยมาก ซึ่งถ้าเริ่มมีการฉัดวัคซีนในช่วงต้นปีนี้ และเห็นผลของการควบคุมโควิด-19 ได้อย่างมีประสิทธิภาพ กลุ่มที่เป็นศูนย์การค้าจะกลับมาฟื้นได้ดีขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งจากการเปลี่ยนกลุ่มลูกค้าที่จะมุ่งเน้นนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพมากกว่าเชิงปริมาณให้มากขึ้น โดยมีการตั้งเป้าตัวเลขนักท่องเที่ยวไว้ที่ประมาณ 25 – 30 ล้านคนต่อปี ” นายธีระวิทย์ กล่าว
ส่วนตลาดอาคารสำนักงานมองว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาด รวมทั้งสิ้นประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร จากการพัฒนาที่ดินใจกลางเมืองหลายแห่ง รวมถึงโซนอื่น ๆ โดยรอบกรุงเทพ ก็มีการประกาศพัฒนาอาคารสำนักงานอย่างต่อเนื่อง อาทิ วันแบงค์คอก (One Bangkok) ย่านพระรามสี่ อาคารดับบลิวเอชเอ (WHA Building) ย่านบางนา และ อาคารวันซิตี้เซ็นเตอร์ (One City Center) ย่านเพลินจิต จากซัพพลายจำนวนมาก ที่จะทยอยเข้าสู่ตลาดส่งผลให้อนาคต
ทั้งนี้จากการเพิ่มขึ้นของซัพพลายทำให้อำนาจการต่อรอง (bargaining power) ค่าเช่าของผู้เช่าจะมีเพิ่มขึ้นกว่าแต่ก่อน รวมถึงสถานการณ์ของเศรษฐกิจในปีนี้ที่มีการคาดการณ์ว่าจะมีการฟื้นตัวอย่างช้า ๆ และในอนาคตยังมีแนวโน้มของการใช้พื้นที่ลดลงในระยะยาว จากการเข้าสู่ภาวะ aging society ทำให้จำนวนคนในวัยทำงานอาจจะลดลง ปัจจัยดังกล่าว อาจส่งผลให้อัตราเช่ายังคงหดตัว และค่าเช่าอาจยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปีหน้า
อย่างไรก็ตาม จากการเปลี่ยนแปลงของสภาวะในตลาด ส่งผลให้ผู้ให้เช่าอาคารสำนักงาน จำเป็นต้องมีการปรับตัว เพื่อให้ยังคงสามารถแข่งขันอยู่ในตลาดได้ ทั้งในแง่ของการสร้างประสบการณ์ที่ดีต่อผู้ใช้งาน รวมถึงการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอาคารมากขึ้น โดยอาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นหลายโครงการ มีการเสริมฟังก์ชั่นการใช้งานพื้นที่ ให้แตกต่างไปจากอาคารสำนักงานเดิมๆ โดยเน้นไปที่สุขภาพของผู้ใช้อาคารเป็นสำคัญ เช่น การยื่นขอเป็นอาคารเขียว การเพิ่มพื้นที่ฟิตเนส สวน และลู่วิ่งในอาคาร การติดตั้งเครื่องกรองอากาศ PM 2.5 เป็นต้น นอกจากนี้ จากการแข่งขันที่สูงขึ้นของตลาด ทำให้เราอาจจะได้เห็นองค์ประกอบใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอาคารสำนักงานในอนาคต เช่น Check-up clinic หรือ Data center อีกด้วย
ด้านการระบาดของโควิด-19 ทำให้หลายคนเริ่มให้ความเหมาะสมของการใช้งาน Co-working space ซึ่งถือว่าเป็นเทรนด์มาแรงในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา จากการเก็บข้อมูลของบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลล์ ซึ่งเป็นบริษัทพาร์ทเนอร์กับเน็กซัส จากสหรัฐอเมริกาพบว่า ยังคงมีผู้เช่าให้ความสนใจพื้นที่การทำงานแบบยืดหยุ่น (Flex workspace) อยู่บ้าง แต่เป็นในรูปแบบของ Serviced office มากขึ้น เนื่องจาก Serviced office มีความคล่องตัวและยืดหยุ่นมากกว่าอาคารสำนักงานแบบเดิม (Traditional office) สามารถทำสัญญาได้ตั้งแต่ 1 – 3 ปี มีห้องขนาดเล็กให้เลือกจำนวนมาก พร้อมใช้งานได้ทันที รวมถึงมีส่วนกลางและการบริการเสริมต่าง ๆ แต่ยังคงมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า Co-working space แต่ทั้งนี้ สัดส่วนพื้นที่การทำงานแบบยืดหยุ่นในประเทศไทย ยังคงเป็นสัดส่วนที่น้อยมาก เมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานแบบเดิม
นอกจากนี้ การระบาดของโควิด-19 ยังส่งผลให้ต้องมีการทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) ซึ่งเกิดขึ้นโดยฉับพลัน แต่อย่างไรก็ตาม จากการเก็บข้อมูลของบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลล์ พบว่า ถึงแม้จะมีการระบาดของโควิด-19 ก็ตาม แต่วัฒนธรรมการทำงานที่บ้าน จะยังไม่เห็นมากนักในแถบเอเชีย โดยปัจจุบันการทำงานที่บ้านในเอเชียแปซิฟิกมีเพียง 2.6% และคาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 5.2% ในอีก 10 ปีข้างหน้า ซึ่งเป็นการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากมีอีกหลายๆ บริษัทในไทย ยังต้องการเวลาในการปรับตัว รวมถึงอุตสาหกรรมบางประเภท ที่ไม่เอื้อให้เกิดการทำงานที่บ้าน แต่ทั้งนี้ก็ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ ที่ทำให้เกิดวัฒนธรรมการทำงานที่บ้าน ทั้งนี้ เน็กซัสฯ มองว่า วัฒนธรรมการทำงานที่บ้านในไทยจะเป็นไปในรูปแบบกึ่งถาวรมากกว่า
ขณะที่ตลาดอุตสาหกรรมเป็นตลาดที่มีการเติบโตที่ดี แม้จะมีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมรายใหญ่ ยังมองเห็นโอกาสจากปัจจัยบวก และตั้งเป้าขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า โดยเพิ่มที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมมากกว่า 2 หมื่นไร่ จะทยอยเข้ามารองรับกับแผนการเปิดให้บริการรถไฟความเร็วสูงในปี 2567 ซึ่งปัจจุบัน มีที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมเกือบ 2 แสนไร่ มียอดจำหน่ายไปแล้วกว่า 90% โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อไร่อยู่ที่ประมาณ 6.1 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน
ในปีที่ผ่านมา วิกฤตโควิด-19 เป็นตัวเร่งปฎิกิริยาให้ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดย SCB EIC คาดว่ายอดขายในปีนี้ จะโตถึง 35% ทำให้ยอดจัดส่งพัสดุโดยรวม มีแนวโน้มสูงขึ้นกว่า 4 ล้านชิ้นต่อวัน ส่งผลให้ธุรกิจโลจิสติกส์ในประเทศเติบโตควบคู่กันไปด้วย จึงเป็นปัจจัยสนับสนุนที่ดีต่อพื้นที่คลังสินค้าให้เช่า โดยปัจจุบัน มีอัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าเฉลี่ยที่ 90% จากพื้นที่ทั้งหมด 3.89 ล้านตารางเมตร และมีราคาค่าเช่า เฉลี่ยต่อเดือนต่อตารางเมตรที่158 บาท
ในส่วนของพื้นที่โรงงานให้เช่ายังคงทรงตัว โดยในไตรมาสที่ผ่านมา มีพื้นที่ให้เช่าสะสมอยู่ 2.53 ล้านตารางเมตร มีอัตราเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 80% ในราคาเช่าเฉลี่ยที่ 203 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่งผลให้ตลาดพื้นที่เช่าโรงงานและคลังสินค้า อาจมีธุรกิจแนวใหม่เข้ามาเสริมในตลาดอนาคต เนื่องจากเทคโนโลยีกลายมาเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตมากขึ้น ทำให้จำเป็นจะต้องเพิ่มพื้นที่การเก็บข้อมูลตามไปด้วย รวมถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนา และเก็บฐานข้อมูลจำนวนมาก หรือ Big Data ในหลาย ๆ องค์กร เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจให้ได้มากที่สุด ดังนั้น พื้นที่การเก็บข้อมูลหรือ Data Center จะมีความต้องการที่เพิ่มขึ้นมากอย่างแน่นอน
“ทั้งนี้ พื้นที่ Data Center ในประเทศไทย ยังมีให้เห็นไม่ค่อยมากนัก และหลายคนอาจจะยังไม่คุ้นเคยกับการให้เช่าพื้นที่ในรูปแบบนี้ แต่เชื่อว่าในอนาคตอันใกล้ เราจะเห็นธุรกิจนี้เติบโตขึ้นได้อีกมาก ในตลาดอาคารอุตสาหกรรม เนื่องจากลักษณะที่เหมาะสมของพื้นที่ รวมถึงราคาค่าเช่าที่เหมาะสมอีกด้วย” นายธีระวิทย์ กล่าว
