HoonSmart.com>>บล.ดีบีเอสฯ เผยนักลงทุนวิตกกองรีทซ้ำรอย BTSGIF ขาดทุนประเมินมูลค่ายุติธรรม จ่ายปันผลไม่ได้ มอง CPNREIT มุมลบ เหตุอายุสิทธิการเช่าเหลือแค่ 6 ปี หวั่นขาดทุนประเมินมูลค่ายุติธรรมฉุด NAV หด แนะโยกลงทุน HREIT-AIMRIT-DIF-WHART อายุบริหารสินทรัพย์อีกนาน ปันผลสูง
บริษัทหลักทรัพย์ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ออกบทวิเคราะห์หลังนักลงทุนเทขาย BTSGIF ร่วงแรง หลังประกาศขาดทุนสุทธิงวดปี 61/62 (สิ้นสุดมี.ค.62) จำนวน 1.77 พันล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนกำไรสุทธิ 4.2 พันล้านบาท แต่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินงาน ซึ่งยังมีกำไรอยู่ 4.5 พันล้านบาท ลดลง 2.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เพราะบันทึกรายการขาดทุนจากการปรับลดมูลค่ายุติธรรมของงินลงทุนในสัญญาซื้อและโอนสิทธิรายได้สุทธิมากถึง 6.3 พันล้านบาท
ผลกระทบที่ปรับลดมูลค่ายุติธรรมมาก เพราะทำ 3 ปีครั้งและแนวโน้มรายได้ต่ำกว่าที่ประมาณการไว้เดิม จากหลายสาเหตุ อีกทั้งอายุสัมปทานเหลือน้อยราว 10 ปี แต่การจ่ายปันผลเปลี่ยนรูปมาเป็นลดทุน สืบเนื่องจากจ่ายปันผลไม่ได้เพราะขาดทุน ล่าสุดจ่าย 0.169 บาท เพราะรายการขาดทุนข้างต้นไม่ใช่เงินสด
ฝ่ายวิจัย DBS แนะนำเชิงลบเต็มมูลค่า (Fully Valued) BTSGIF ราคาพื้นฐาน 9.50 บาท ปัจจัยลบคือ มูลค่ากองทุนจะปรับลดลงเป็นศูนย์เมื่อหมดอายุสัมปทาน ราคาหน่วยจะวิ่งเข้าสู่ศูนย์เช่นกัน หากไม่มีการซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ามาบริหารเพิ่มเติมและแนะนำให้เปลี่ยนตัวลงทุนไป HREIT-AIMRIT-DIF-WHART ซึ่งยังเหลืออายุการบริหารสินทรัพย์อีกนานและมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูง
อย่างไรก็ตามคาดว่าจากความวิตกกังวลดังกล่าว จะทำให้นักลงทุนที่กำลังลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หรือกองทุนรวมโครงสร้าพื้นฐาน (IFFs) พากันสำรวจว่าจะมีกองทุนไหนมีสินทรัพย์อายุที่จะบริหารไม่นาน เพราะอาจได้รับผลลบ เช่นเดียวกับ BTSGIF โดย DBS พบว่าเป็น CPNREIT
“CPNREIT มีสินทรัพย์สำคัญ 2 โครงการ คือ เซ็นทรัลพระราม 2 และเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ซึ่งมีขนาดโครงการละราว 6 พันล้านบาทและรวมกันมีสัดส่วนรายได้มากกว่า 50% ของรายได้รวม จะหมดอายุสิทธิการเช่าลงใน 6 ปีข้างหน้า คาดว่าในอนาคตจะมีผลขาดทุนจากการประเมินมูลค่ายุติธรรมเช่นกัน ทำให้มูลค่าสินทรัพย์ (NAV) ลดลงและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพิ่ม เพราะมูลค่าสินทรัพย์ต่ำลง คำแนะนำเป็นเชิงลบ คือ เต็มมูลค่าของราคาพื้นฐาน 20.50 บาท เทียบกับราคาปิดขนาดนี้ที่ 29 บาท ยังมี downside อีก 29%”บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส ระบุ
ด้านราคา BTSGIF ยังคงปรับตัวลดลงต่อเนื่องจากเมื่อวานนี้ ล่าสุดเวลา 10.23 น. อยู่ที่ 10.60 บาท ลดลง 0.40 บาท หรือ -3.64% มูลค่าการซื้อขาย 117.98 ล้านบาท ขณะที่ CPNREIT อยูที่ 29 บาท ราคาไม่เปลี่ยนแปลง
ส่วน HREIT อยู่ที่ 8.15 บาท ไม่เปลี่ยนแปลง AIMIRT อยู่ที่ 12.10 บาท ไม่เปลี่ยนแปลง DIF อยู่ที่ 16 บาท ลดลง 0.10 บาท และ WHART อยู่ที่ 14.60 บาท ลดลง 0.10 บาท
อ่านประกอบ
