HoonSmart.com>>ทริสฯปรับลดอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้”โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์” (NOBLE) เป็นระดับ “BBB-” จากเดิม “BBB” สะท้อนถึงผลงาน-กระแสเงินสดอ่อนแอกว่าที่คาด สภาพคล่องที่ตึงตัว แต่ยังคงจัดการได้ ภาระหนี้สูงถึง 21,000 ล้านบาท ทริสฯปรับลดเป้ารายได้จากการขายอสังหาฯปี 69-71 ลง 10-20% เหลือ 5-6 พันล้านบาท/ปี EBITDA เหลือ 1.2-1.8 พันล้านบาท/ปี จุดแข็งแบรนด์เด่น Backlog สูงรอโอนปี 71 บริษัทจ่อขายหุ้นกู้ 2,100 ล้าน คืนหุ้นกู้ที่จะครบเดือนก.ย.นี้-มี.ค.70
บริษัท ทริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE) เป็นระดับ “BBB-” จากเดิมที่ระดับ “BBB” พร้อมทั้งปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “คงที่” จากเดิม “ลบ”ในขณะเดียวกัน ทริสฯยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 2,100 ล้านบาท อายุไม่เกิน 3 ปีของบริษัทที่ระดับ “BBB-” ด้วย บริษัทมีวัตถุประสงค์ที่จะนำเงินไปใช้ในการรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในช่วงระหว่างเดือนก.ย. 2569 ถึงเดือนมี.ค.2570
การปรับลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทโนเบิลฯที่อ่อนแอกว่าที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งส่งผลให้ระดับหนี้สินอยู่ในระดับสูง
และทำให้กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้อ่อนแอลง รวมถึงยังคงสะท้อนถึงความท้าทายในการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง โดยรายได้และกำไรในช่วง 2ปีข้างหน้าจะขึ้นอยู่กับยอดขายใหม่จากโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่และโครงการแนวราบเป็นหลัก
นอกจากนี้ยังคาดว่าสถานะทางการเงินของบริษัทจะยังคงอ่อนแอจากหนี้สินที่อยู่ในระดับสูงตลอดจนกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ที่อ่อนแอลง และสภาพคล่องที่ตึงตัว แต่ยังคงอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้
อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็ยังมีปัจจัยสนับสนุนจากแบรนด์สินค้าซึ่งเป็นที่รู้จักอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียม ตลอดจนยอดขายรอการรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมากซึ่งส่วนใหญ่มีกำหนดรับรู้จากการโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ปี 2571 เป็นต้นไป
ทริสฯคาดผลดำเนินงานอ่อนแอโดยสะท้อนแรงกดดันอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาและปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ รายได้รวมของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ระดับ 7,400 ล้านบาท ในปี 2568 ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ในขณะที่รายได้ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ปรับตัวลดลงอีก 16% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า มาอยู่ที่จำนวน 1,500 ล้านบาทหรือคิดเป็นเพียงประมาณ 20%ของเป้าหมายรายได้ทั้งปีที่คาดการณ์ไว้
ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงยิ่งขึ้นในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่บริษัทได้เพิ่มกิจกรรมส่งเสริมการขายและปรับใช้กลยุทธ์ด้านราคาที่เข้มข้นมากขึ้นเพื่อกระตุ้นยอดขายส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายโครงการที่อยู่อาศัยลดลงมาอยู่ที่ระดับ 26-28% ในช่วงปี 2567 ถึงไตรมาสแรกของปี 2569 จากระดับที่มากกว่า 30% ในช่วงหลายปีก่อนหน้า ในขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารก็ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 25-29%ของรายได้รวมในช่วงปี 2568 ถึงไตรมาสแรกของปี 2569 จากรายได้ที่ลดลงและภาระต้นทุนคงที่ในการดำเนินงานที่ยังอยู่ในระดับสูง ด้วยเหตุนี้ EBITDAและเงินทุนจากการดำเนินงานในปี 2568 ของบริษัทจึงบรรลุเป้าหมายได้เพียงประมาณ 80% และ 65%
ของประมาณการที่ทริสฯคาดไว้ตามลำดับ
ทั้งนี้ หากไม่รวมรายได้ค่าชดเชยที่ได้รับจากสัญญาบริหารโครงการแห่งหนึ่ง EBITDA และเงินทุนจากการดำเนินงานที่เกิดจากการดำเนินงานปกติในไตรมาสแรกของปี 2569จะยังคงอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าเป้าหมายทั้งปีที่ทริสฯคาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ
รายได้และกำไรของบริษัทคาดว่าจะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันในช่วงปี 2569-2570 ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะการดำเนินงานที่ยังคงมีความ
ท้าทายและจำนวนโครงการสร้างเสร็จที่มีอย่างจำกัด โดยทริสฯคาดว่าผลการดำเนินงานจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่จากโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่รวมทั้งจากโครงการแนวราบทั้งที่เป็นโครงการใหม่และโครงการเดิมที่มีอยู่เป็นหลัก เพื่อรักษาระดับยอดขายบริษัทอาจมีความจำเป็นจะต้องดำเนินกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่องและใช้กลยุทธ์ด้านราคาที่สามารถแข่งขันได้คาดว่าจะส่งผลกดดันต่อความสามารถในการทำกำไร
ณ เดือนมี.ค. 2569 ยอดขายรอการรับรู้รายได้ของบริษัทอยู่ที่จำนวน 2.2 หมื่นล้านบาท ซึ่งประมาณ 20% เป็นโครงการของบริษัทเองและส่วนที่เหลือเป็นโครงการภายใต้การร่วมทุน ทริสฯคาดว่าบริษัทจะมียอดขายจากโครงการที่รอรับรู้เป็นรายได้ที่มูลค่าประมาณ 3 พันล้านบาทภายในช่วงที่เหลือของปี 2569 รวมทั้งประมาณ 0.9 พันล้านบาทในปี 2570 ประมาณ 6.7 พันล้านบาทในปี 2571 และประมาณ 8.5 พันล้านบาทในปี 2572 โดยส่วนที่เหลือจะโอนได้ในปี 2573 นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินค้าที่อยู่อาศัยเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้วและที่ดินมูลค่ารวม 1.72หมื่นล้านบาทซึ่งสามารถรับรู้เป็นรายได้หรือส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนได้ทันทีเมื่อมีการขายอีกด้วย
ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสฯได้ปรับประมาณการรายได้ของบริษัทในช่วงระหว่างปี 2569-2571 ลง 10-20%จากที่คาดการณ์ไว้ในครั้งก่อนมาอยู่ที่ระดับ 7-9 พันล้านบาทต่อปี โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในช่วง 5-6 พันล้านบาทต่อปี ขณะเดียวกัน รายได้จากการให้บริการก่อสร้างและการตลาดแก่กิจการร่วมทุนนั้นคาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ 1.4 พันล้านบาทในปี 2569ก่อนที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 2.3-2.5 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2570-2571ตามความคืบหน้าของการก่อสร้างและยอดขายในแต่ละโครงการ
ทริสฯยังคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ระหว่าง 25-27% ตลอดช่วงปีประมาณการ จึงได้ปรับประมาณการ EBITDA ลง 10%-20% มาอยู่ที่ระดับ 1.2-1.8 พันล้านบาท คาดว่าอัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวร (Pretax Return on Permanent Capital – ROPC) จะยังคงอ่อนแอโดยอยู่ที่ระดับ 4-6% ในระหว่างปี 2569-2571
สถานะทางการเงินอ่อนแอลง
ผลการดำเนินงานที่อ่อนแอกว่าที่คาดส่งผลให้กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้อ่อนแอลงและภาระหนี้สินทางการเงินอยู่ในระดับสูง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงต่ำกว่า 5% ในช่วงปี 2567-2568 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 71-74% การขายเงินลงทุนบางส่วนในโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ให้แก่พันธมิตรเชิงกลยุทธ์ในช่วงปลายปี 2568
ช่วยให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนปรับลดลงมาอยู่ที่ 70% ณ เดือนมีนาคม 2569
อย่างไรก็ตามทริสฯมองว่าการปรับตัวที่ดีขึ้นดังกล่าวยังคงมีจำกัดเนื่องจากหนี้สินของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูงคาดว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในช่วงปี 2569-2570จะยังคงเป็นปัจจัยกดดันต่อการสร้างกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ในขณะเดียวกันบริษัทยังคงมีความจำเป็นในการลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและโครงการใหม่ตามแผนงานซึ่งต้องใช้เงินลงทุนอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นจึงคาดว่าความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดจะยังคงอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับระดับภาระหนี้โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ประมาณ 2-5% ในช่วงปี 2569-2571 ภาระหนี้ก็คาดว่าจะยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงด้วยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับประมาณ 70-72% ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสฯคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่ที่มูลค่ารวมทั้งสิ้นประมาณ 1.4 หมื่นล้านบาทในปี 2569 รวมทั้งประมาณ 2 หมื่นล้านบาทในปี 2570 และประมาณ 6 พันล้านบาทในปี 2571โดยงบประมาณในการซื้อที่ดินจะยังคงอยู่ในระดับปานกลางที่ประมาณ 1-3 พันล้านบาทต่อปี
ขณะที่เงินทุนในการก่อสร้างโครงการจะอยู่ที่ประมาณ 1-4 พันล้านบาทต่อปี ส่วนเงินลงทุนในกิจการร่วมทุนนั้นจะอยู่ที่ประมาณ 300-
900 ล้านบาทต่อปี และเงินปันผลจะอยู่ที่ระดับประมาณ 40% ของกำไรสุทธิ บริษัทได้รับประโยชน์จากการมีแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวางและประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจมาอย่างยาวนานในตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทย สามารถสร้างสถานะทางการตลาดซึ่งเป็นที่รับรู้ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาที่เข้าถึงได้ถึงระดับราคาสูงเป็นผลมาจากการออกแบบโครงการที่มีเอกลักษณ์และการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเขตเมืองที่มีศักยภาพสูง โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชน ช่วยสร้างความแตกต่างให้กับสินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่นในอุตสาหกรรม นอกจากนี้ชื่อเสียงของแบรนด์และคุณภาพของโครงการภายใต้การดำเนินงานของบริษัทยังเอื้อต่อการหาพันธมิตรร่วมทุนทั้งภายในประเทศและต่างประเทศได้อย่างต่อเนื่องอีกด้วย
ณ เดือนมี.ค. 2569 โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 18 แห่งซึ่ง 12 แห่งเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทเองและ 6 แห่งที่พัฒนาภายใต้การร่วมทุน นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการบ้านแนวราบอีกจำนวน 12 แห่งซึ่ง 7 แห่งพัฒนาโดยบริษัทเองและอีก 5 แห่งพัฒนาภายใต้การร่วมทุน บริษัทมีโครงการที่มีมูลค่าเหลือขายซึ่งรวมทั้งยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วและที่ยังไม่ได้ก่อสร้างอยู่ที่จำนวน 4.04 หมื่นล้านบาท โดยประมาณ 75% ของมูลค่าทั้งหมดเป็นโครงการคอนโดมิเนียม
สภาพคล่องตึงตัวแต่ยังอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้
ทริสฯประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ในภาวะที่ตึงตัวแต่ยังสามารถบริหารจัดการได้ โดย ณเดือนมี.ค. 2569 แหล่งสภาพคล่องของบริษัทประกอบด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 2.8พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติแล้วแต่ยังไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินอีกจำนวนประมาณ 500 ล้านบาท ส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ที่จำนวนประมาณ 400 ล้านบาท นอกจากนี้บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระการค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีที่ประมาณ 500ล้านบาทและยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายรวมจำนวน 2.6พันล้านบาทซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับขอวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติมได้ในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย
บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจำนวนทั้งสิ้น 6.3 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 4.6 พันล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 1 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 0.6 พันล้านบาทและที่เหลือเป็นหนี้สินตามสัญญาเช่าต่าง ๆ บริษัทได้ชำระหนี้หุ้นกู้จำนวน 2.5 พันล้านบาทที่ครบกำหนดไถ่ถอนเมื่อวันที่ 7 เมษายน 2569 เรียบร้อยแล้ว ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ส่วนเงินกู้โครงการจากสถาบันการเงินนั้น โดยปกติบริษัทจะชำระคืนด้วยเงินสดที่ได้จากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยในขณะที่ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับการซื้อที่ดินนั้นคาดว่าบริษัทจะเปลี่ยนเป็นเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง
เงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้และเงินกู้จากธนาคารกำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน(ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ให้ต่ำกว่า 2.5 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมี.ค. 2569 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.7 เท่า ทริสฯจึงคาดว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
โครงสร้างหนี้ ณ เดือนมีนาคม 2569 บริษัทมีหนี้สินรวมจำนวนทั้งสิ้น 1.41 หมื่นล้านบาท เป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนซึ่งประกอบด้วยหนี้มีหลักประกันของบริษัทและหนี้ทั้งหมดของบริษัทย่อยจำนวนทั้งสิ้น 3.9 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมจึงอยู่ที่ระดับ 28%
สมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2569-2571 มีดังนี้ บริษัทจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใหม่ (ทั้งที่พัฒนาโดยบริษัทเองและภายใต้การร่วมทุน) ที่มูลค่าประมาณ 1หมื่นล้านบาทในปี 2569 มูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาทในปี 2570 และมูลค่า 5 พันล้านบาทในปี 2571
บริษัทจะเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรแห่งใหม่ (ทั้งที่พัฒนาโดยบริษัทเองและภายใต้การร่วมทุน) ที่มูลค่า 3.5-5 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2569-2570 และมูลค่า 1 พันล้านบาทในปี 2571
เงินลงทุนซื้อที่ดินสำหรับโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทเองจะอยู่ที่จำนวน 1-3 พันล้านบาทต่อปี มีรายได้จากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ที่จำนวนทั้งสิ้น 7-9 พันล้านบาทต่อปี EBITDA Margin จะอยู่ในช่วง 15%-20%
———————————————————————————————————————————————————–
