HoonSmart.com>> การลงทุน “อสังหาริมทรัพย์” ยุคใหม่รับกระแส Megatrends เทคโนโลยี AI เข้ามาขับเคลื่อน หนุนธุรกิจ Data Centers , Self-storage แนวโน้มเติบโต ด้านโครงสร้างประชากรทั่วโลกเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ เพิ่มความต้องการที่พักอาศัยผู้สูงวัย การดูแลสุขภาพมากขึ้น ล้วนสร้างโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว ช่วยเสริมพอร์ตกระจายการลงทุน นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดิมๆ ผ่านกองทุน “MGPROP” ลงทุนหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก
“กองทุนเปิดเอ็มเอฟซี โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ อิควิตี้ ฟันด์” หรือ MGPROP มีนโยบายการลงทุน “หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์” ทั่วโลก ผ่านการลงทุนในกองทุน PGIM Global Select Real Estate Securities Fund (กองทุนหลัก) เพียงกองทุนเดียว ในสกุลเงินเหรียญสหรัฐ โดยเฉลี่ยในรอบปีบัญชีไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม โดยกองทุนหลักมีนโยบายลงทุนใน “ตราสารทุนและหลักทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับตราสารทุน” ของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ซึ่งจดทะเบียนและซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ โดยมี PGIM, Inc. เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด มีประสบการณ์มากกว่า 50 ปี รวมทั้งกองทุนหลักยังได้รับ Overall Morningstar Rating 5 ดาว และ Refinitiv Lipper Fund Awards ประเภท 2023 Winner Europe
คัด 35-40 บริษัทที่ดีที่สุดจากหลายอุตสาหกรรม
• หลักการคัดเลือกหุ้นของผู้จัดการกองทุน จะเน้น Valuation-Focused Real Estate คัดเลือกหลักทรัพย์แบบ Bottom-up โดยมีกระบวนการ ESG Approach ควบคู่ไปกับการบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ
• ทีมสามารถเข้าถึงข้อมูลตลาดได้อย่างรวดเร็วจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ผ่าน PGIM Real Estate’s Private Real Estate Team
• กระจายการลงทุนในหลายภูมิภาค และ Property Type ที่มีแนวโน้มในการเติบโตในระยะยาว
“ผู้จัดการกองทุนจะคัดสรรหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจำนวน 30-35 บริษัท ที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่ง ผลประกอบการดีและสามารถสร้าง income อย่างต่อเนื่อง กระจายการลงทุนในหลายภูมิภาคและหลายกลุ่มธุรกิจ หุ้นในพอร์ต ซึ่งรวมถึงหุ้นธุรกิจศูนย์ข้อมูล (Data Center)ที่เติบโตสูงในระยะยาวและเกาะกระแส AI หุ้นธุรกิจที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Housing) ที่รองรับความต้องการสังคมผู้สูงวัย บริการดูแลสุขภาพ (Healthcare) พื้นที่จัดเก็บ (Storage) นอกเหนือไปจากการลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรม (Industrial), อพาร์ทเมนต์ (Apartment), , ศูนย์การค้า (Mall), และสำนักงาน (Office) เป็นต้น”
นอกจากนี้กองทุนหลักจะลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้า (Derivatives) เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน และเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารการลงทุน (Efficient Portfolio Management)
โอกาสในธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์”
REITs มี valuation น่าสนใจ
ตั้งแต่ปี 2020, ตลาด REITs ทั่วโลกเผชิญกับอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องและการหยุดชะงักของธุรกิจจาก COVID-19 ทำให้ Global REITs ให้ผลตอบแทนที่ต่ำกว่าตลาดหุ้น และมีระดับ Valuation ที่ต่ำ ปัจจุบันซื้อขายที่ราคา discount
“การได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มที่ดีขึ้นของอัตราการเข้าอยู่ (Occupancy Level) และการเติบโตของค่าเช่า (Rental Growth) จึงมองเป็นโอกาสการลงทุนใน REITs ในขณะที่อยู่ในช่วงท้ายของวัฎจักรการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย”บลจ.เอ็มเอฟซี ระบุ
นอกจากนี้จากข้อมูล เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานในช่วง 90 วันของ REITS เทียบกับ S&P500 หลังจากการหยุดขึ้นอัตราดอกเบี้ยของ Fed มีผลการดำเนินงานดีกว่า S&P500 เฉลี่ยกว่า 500 bps ขณะที่ผลตอบแทนของ REITs ให้ผลตอบแทน (Absolute Return) ในระยะยาว มีความน่าสนใจหลังจาก Fed หยุดขึ้นดอกเบี้ย โดยมีผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 19% ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
คาด REITs จะฟื้นตัวกลับมาอย่างแข็งแกร่ง
• ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวตามอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ในช่วงสองปีที่ผ่านมา การประเมินมูลค่าจึงปรับลดลงเป็นอย่างมาก แต่ระดับของการปรับลดจะแตกต่างกันไปตามภูมิภาค
• PGIM เชื่อว่าเราอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการพักฐาน (consolidation) ครั้งใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่มีเงินทุนในปริมาณที่เหมาะสม จะสามารถเลือกลงทุนในอสังหาฯที่มีความน่าสนใจในราคา discount
• ในขณะที่การพักฐานได้เริ่มต้นขึ้นแล้วในหลายๆ แห่ง เราคาดหวังที่จะเห็นการควบรวมกิจการที่เพิ่มขึ้นและแนวโน้มการแปรสภาพกิจการที่แข็งแกร่งขึ้นในภาคอุตสาหกรรม REIT เมื่อสภาพแวดล้อมระดับมหภาคมีเสถียรภาพและตลาดสินเชื่อเปิดกว้าง ซึ่งน่าจะเพิ่มราคาสินทรัพย์ของ REIT และผลักดันการฟื้นตัวกลับมาอย่างแข็งแกร่ง
ชูกลยุทธ์แบบ Active Management คัดหุ้นเด่น
• ผลตอบแทนของ REIT ทั่วโลก ปรับตัวลดลง 5% ในปีนี้ แต่มีความแตกต่างด้านการกระจายตัวของผลตอบแทนสูง ในแต่ละประเทศและประเภทอสังหาริมทรัพย์ ที่แตกต่างกัน ประกอบกับแนวโน้มที่จะมีการควบรวมกิจการ (M&A) ที่เพิ่มขึ้น ทำให้สามารถสร้างความได้เปรียบในเชิงแข่งขัน
• ความสามารถในการเข้าถึงตลาดทั่วโลก มีความสำคัญอย่างยิ่งในสภาพแวดล้อมปัจจุบัน ซึ่งทำให้สามารถรับรู้และคาดการแนวโน้มด้านปัจจัยพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์และแสวงหาโอกาสจากมูลค่าพื้นฐานที่ยังไม่ได้สะท้อนไปในราคาของหลักทรัพย์
• ความได้เปรียบด้านข้อมูลช่วยให้ PGIM Real Estate สามารถสร้างผลตอบแทนในอันดับต้นๆอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับคู่แข่งนับตั้งแต่จัดตั้งกองทุน
ปัจจัยผลักดันในภาคอสังหาริมทรัพย์
การเติบโตแบบ Structural trends ที่จะมาขับเคลื่อนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
จากแนวโน้มทางด้านประชากรและการเปลี่ยนถ่ายสู่ความเป็นดิจิทัล จะเป็นปัจจัยผลักดันสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Housing) และ Data Centers ซึ่งในปัจจุบัน valuation ยังคงน่าสนใจและมีลักษณะเป็น defenaive NOI (Net Operationg Income) ที่มีแนวโน้มเติบโต
แนวโน้มความต้องการใน U.S. SENIOR HOUSING จะเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากประชากรวัย 80+ มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นประมาณ 35% จนถึงปี 2030
• อัตราการเข้าพักที่อยู่อาศัยสําหรับผู้สูงอายุยังคงต่ำกว่าจุดสูงสุดก่อนหน้าประมาณ 800-1,000 จุด
• ความต้องการจะเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากประชากรวัย 80+ มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นประมาณ 35% จนถึงปี 2030
• อุปทานลดลง โดยปัจจุบันมี inventory น้อยกว่า 1% ของอุปทานที่มีอยู่
• แรงกดดันด้านต้นทุนแรงงานได้ลดน้อยลง และเทคโนโลยีใหม่ๆ กําลังผลักดันอัตรากําไรให้สูงขึ้น
Data Centers ได้รับประโยชน์จากการเติบโตของ Generative AI
การเติบโตของประชากร และการเติบโตของดิจิทัลทั่วโลกที่เปลี่ยนแปลงไป จะผลักดันให้เกิดความต้องการใน Data Centers ที่เติบโตสูงขึ้น
• การเช่าเพื่อการใช้งานของ Generative AI ได้เริ่มเกิดขึ้นแล้ว
• NVIDIA คาดว่าจะมีความต้องการใช้งานใน Data centers ประมาณ 1,000 MW ในอีก 12 เดือนข้างหน้าซึ่งเทียบเท่ากับประมาณ 50% ของความต้องการทั้งหมดของสหรัฐอเมริกาในปี 2022
• ผู้เช่า data center รายใหญ่ที่สุด ซึ่งมักเรียกว่า hyperscalers มีงบดุลที่ดีที่สุดในโลก ทำให้มีความเสี่ยงด้านผู้เช่าต่ำ
• การเช่าซื้อใหม่ๆในตลาด data center ระดับโลกได้ทำลายสิถิติก่อนหน้านี้ที่ 1,400 MW โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในสหรัฐอเมริกา แต่ก็มีการทำลายสถิติในยุโรป และ เอเชียแปซิฟิก เช่นกัน
ผลการดำเนินงานในอดีตแข็งแกร่ง
ด้านผลการดำเนินงานของกองทุนหลักในช่วงที่ผ่านมาถือว่าแข็งแกร่ง สร้างผลตอบแทนในสกุลดอลลาร์สหรัฐ Q4/2023 อยู่ที่ 14.80% ผลตอบแทนย้อนหลัง 1 ปี อยู่ที่ 13.10% ผลตอบแทนย้อนหลัง 3 ปี อยู่ที่ 2.53% และผลตอบแทนย้อนหลัง 5 ปีอยู่ที่ 5.36%
ตัวอย่างบริษัทที่ลงทุน ข้อมูล ณ 31 ธ.ค.2023
PROLOGIS ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์ระดับโลก มีศูนย์กระจายสินค้ากว่า 3,000 แห่ง ในอเมริกา ยุโรปและเอเชีย
EQUNIX บริษัทโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ให้บริการศูนย์ข้อมูลรายใหญ่ของโลก
WELLTOWER ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการดูแลสุขภาพ
SIMON PROPERTY ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ลงทุนในห้างสรรพสินค้า ศูนย์จำหน่ายสินค้าและศูนย์ชุมชม/ไลฟ์สไตล์
REALTY INCOME ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แบบผู้เช่ารายเดียวในสหรัฐฯและหลายประเทศในยุโรป
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุน “หุ้นอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก” ยุคใหม่ กับกองทุน MGPROP บลจ.เอ็มเอฟซี อยู่ระหว่างเสนอขาย IPO ตั้งแตืวันที่ 6-14 มีนาคม 2567 ลงทุนขั้นต่ำเพียง 1,000 บาท ทั้งทางเลือกลงทุนชนิดรับซื้อคืนหน่วยลงทุนโดยอัตโนมัติ (MGPROP-AR) ไม่เกินปีละ 4 ครั้ง และชนิดสะสมมูลค่า (MGPROP-AC)
