HoonSmart.com>>ทริสฯคาดธุรกิจอสังหาฯยังคงซบเซาต่อ สิ้นปี 67 ที่อยู่อาศัยเหลือสะสมสูงถึง 9.35 แสนล้านบาท ส่วนคอนโดฯ เหลือ 3.3-3.4 แสนล้านจากฝีมือต่างชาติแห่ซื้อพุ่งขึ้นถึง 2 เท่า รวม 5.7 หมื่นล้านบาท ส่วนแนวโน้มผลงาน 24 บริษัทที่ให้จัดเรทติ้ง คาดปี 68-69 รายได้โตแค่ 2-3% EBITDA Margin ลดเหลือ 20-22% แบกหนี้หุ้นกู้-แบงก์รวม 4.62 แสนล้าน ปีนี้ครบดีล 50% เป็นหุ้นกู้ 1.01 แสนล้าน ปีหน้าอีก 9 หมื่นล้าน ทริสฯหั่นเรทติ้ง 7 บริษัท ลดแนวโน้มเป็นลบ 1 ราย เพิ่ม 1 บริษัท
บริษัททริสเรทติ้งออกบทวิเคราะห์ วันที่ 26 มี.ค. 2568 เรื่อง”ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ความเสี่ยงและโอกาสของตลาดที่อยู่อาศัย” ว่า ตลาดโดยรวมยังคงซบเซาและรอคอยปัจจัยกระตุ้นใหม่ ๆ ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ แม้ว่าการเปิดโครงการแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะลดลง 27% ในปี 2567 แต่ยังมากกว่าที่ขายได้ ทำให้สินค้าที่อยู่อาศัยคงเหลือสะสมเพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดที่ระดับ 9.35 แสนล้านบาท ณ สิ้นปี ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมีความสมดุล จากการเปิดตัวใหม่ยังคงต่ำกว่าการขายมาโดยตลอดตั้งแต่ปี 2563 คงเหลือค่อนข้างทรงตัวอยู่ที่ระดับ 3.3-3.4 แสนล้านบาทในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
นอกจากนี้ ในปี 2567 อุปสงค์คอนโดมิเนียมจากชาวต่างชาติพุ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะในบางพื้นที่ของกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวหลัก ผู้ประกอบการทั้ง 24 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสมียอดขายสุทธิของคอนโดมิเนียมให้แก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นถึง 2 เท่า รวมมูลค่า 5.7 หมื่นล้านบาท เทียบเท่ากับระดับสูงสุดในปี 2561 ส่วนใหญ่ยังคงเป็นชาวจีน ผู้ซื้อชาวเมียนมา ไต้หวัน และรัสเซียก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยยอดขายแก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีสัดส่วนประมาณ 40% ของยอดขายคอนโดมิเนียมรวม ส่งผลให้ยอดขายรอการรับรู้รายได้ (Backlog) ณ สิ้นปี 2567 เพิ่มขึ้น 9% จากปีก่อนหน้า ซึ่งหลัก ๆ มาจาก Backlog ของคอนโดมิเนียมที่เติบโตถึง 17%
ขณะเดียวกันธนาคารต่าง ๆ มีแนวโน้มที่จะยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อไป เพราะความสามารถในการชำระหนี้ที่อ่อนแอลงและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้อัตราส่วนลูกหนี้ด้อยคุณภาพ (NPLs) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็น 3.9% ณ สิ้นปี 2567 เพิ่มขึ้นจาก 3.0% สิ้นปี 2565 เพราะเศรษฐกิจปี 2567 ต่ำกว่าคาดการณ์ และอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศที่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 90% แล้ว
ทริสฯคาดการณ์รายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 24 รายจะเติบโตเพียง 2-3% ในช่วงระหว่างปี 2568-2569 เมื่อพิจารณาจากอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่ฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า แม้อุปสงค์คอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ปัจจัยชี้วัดความสามารถในการทำกำไร อาทิ อัตรากำไรขั้นต้นและอัตรา EBITDA ต่อรายได้ (EBITDA Margin) น่าจะยังคงค่อนข้างทรงตัวจากปีก่อน โดยทริสคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะคงอยู่ในช่วง 33-34% EBITDA Margin คาดว่าจะอยู่ในช่วง 20-22% ลดลงจาก 24-25% ในช่วงระหว่างปี 2564-2566
อย่างไรก็ตาม ทริสคาดว่าผู้ประกอบการจะระมัดระวังในการซื้อที่ดินและเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ซึ่งน่าจะช่วยให้อัตราส่วนที่เกี่ยวข้องกับหนี้สิน เช่นอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนและอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ไม่แย่ลงไปจากระดับในปัจจุบัน คาดว่าอัตราหนี้สินต่อเงินทุนจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 55% ส่วนต่อ EBITDA ไม่น่าจะสูงเกินกว่า 8 เท่าในระหว่างปี 2568-2569
ณ เดือนธันวาคม 2567 ภาระหนี้สินรวมของผู้ประกอบการทั้ง 24 รายมีจำนวน 4.62 แสนล้านบาท ประกอบด้วยหุ้นกู้ 54% และเงินกู้ยืมจากธนาคาร 46% ประมาณครึ่งหนึ่งของภาระหนี้สินดังกล่าวจะครบกำหนดชำระภายในปีนี้ โดย 55% ของภาระหนี้ดังกล่าวเป็นเงินกู้ยืมจากธนาคารและอีก 45% เป็นหุ้นกู้ ทั้งนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระมีจำนวน 1.01 แสนล้านบาทในปี 2568 และ 9 หมื่นล้านบาทในปี 2569 ซึ่งประมาณ 80%ของหุ้นกู้เหล่านี้ออกโดยผู้ออกตราสารที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับลงทุน ซึ่งมีความเสี่ยงในการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมในระดับที่ต่ำกว่าผู้ออกตราสารที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับต่ำกว่าระดับลงทุน
สำหรับการปรับลดอันดับเครดิตผู้ประกอบการในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ปี 2567 จนถึงวันที่ 26 มี.ค. 2568 ทริสมีการปรับลดจำนวน 7 รายและปรับลดแนวโน้มอันดับเครดิต 1 ราย มีเพียงรายเดียวที่ได้รับการปรับเพิ่มแนวโน้ม ปัจจุบันมี 3 รายที่มีแนวโน้มอันดับเครดิต “ลบ” และมีเพียงรายเดียวที่มีแนวโน้มอันดับเครดิต “บวก” บ่งชี้ว่ามีแนวโน้มที่จะถูกปรับลดมากกว่าปรับเพิ่มในปีนี้ นอกจากนี้ทริสยังมองว่าอันดับเครดิตระหว่างผู้ประกอบการที่ดำเนินนโยบายทางการเงินแบบระมัดระวังและมีสินค้าที่หลากหลายกับผู้ประกอบการที่มีภาระหนี้สินทางการเงินในระดับสูงและมีประเภทของสินค้าที่ค่อนข้างจำกัดจะมีระดับที่ห่างกันมากยิ่งขึ้นอีกด้วย