HoonSmart.com>> กองทุนอสังหาริมทรัพย์สิริภิญโญ (SIRIP) นัดประชุมผูุ้ถือหน่วย 15 ก.พ.นี้ ขอมติอนุมัติแปลงสภาพกองทุนเป็นกองทรัสต์ SIRIPRT คว้าสิทธิประโยชน์ทางภาษีและค่าธรรมเนียมจากการแปลงสภาพ ลดข้อจำกัดจากปัจจุบันกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถเพิ่มเงินทุน ลงทุนเพิ่มเติมได้
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ ในฐานะบริษัทจัดการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แสนสิริ ไพร์มออฟฟิศ (SIRIP) เปิดเผยว่า คณะกรรมการลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน ของบลจ.ไทยพาณิชย์ ประชุมเมื่อวันที่ 10 ม.ค.2567 มีมติให้เสนอที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม SIRIP ครั้งที่ 1/2567 ในวันที่ 15 ก.พ.2567 เพื่อพิจารณาอนุมัติการแปลงสภาพกองทุนรวม SIRIP เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สิริภิญโญ (กองทรัสต์ SIRIPRT) และการดำเนินการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการแปลงสภาพกองทุนรวม SIRIP เป็นกองทรัสต์ SIRIPRT คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2567 เพื่อให้กองทุนรวม SIRIP และผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม SIRIP ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและค่าธรรมเนียมจากการแปลงสภาพ
บริษัทจัดการจะดำเนินการแปลงสภาพให้เป็นไปตามประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน กำหนดให้กระทำได้เมื่อที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม SIRIP มีมติอนุมัติให้มีการแปลงสภาพและเมื่อได้รับมติอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนแล้ว
วัตถุประสงค์ในการแปลงสภาพกองทุนรวม เนื่องจากคณะกรรมการการลงทุน ได้เล็งเห็นถึงประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม SIRIP โดยรวมจึงมีความประสงค์ที่จะแปลงสภาพกองทุนรวม เนื่องจากในปัจจุบันกองทุนรวมไม่สามารถดำเนินการเพิ่มเงินทุนจดทะเบียนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมได้อีกตามกฎและหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น กองทุนรวมจึงมีข้อจำกัดในการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อเพิ่มขนาดรายได้ของกองทุนรวมในอนาคต เป็นข้อจำกัดการเพิ่มผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม
ประกอบกับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและค่าธรรมเนียมจากการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ 763) พ.ศ. 2566 ทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมได้รับยกเว้นภาษีเงินได้และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ รวมทั้งสิทธิประโยชน์ในการปรับลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อันเนื่องมาจากการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้เพื่อให้ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและค่าธรรมเนียมจากการแปลงสภาพดังกล่าว กองทุนรวม SIRIP จะต้องดำเนินการโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม SIRIP ให้แก่กองทรัสต์ SIRIPRT ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2567
อย่างไรก็ดี กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์สำหรับการแปลงสภาพยังอยู่ในขั้นตอนการออกกฎหมายของกระทรวงมหาดไทย
ทำให้ปัจจุบันจึงยังไม่มีประกาศเกี่ยวกับการปรับลดค่าธรรมเนียมดังกล่าว ดังนั้น บริษัทจัดการขอสงวนสิทธิที่จะยังไม่โอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม SIRIP ให้แก่กองทรัสต์ SIRIPRT จนกว่ากฎหมายที่เกี่ยวข้องดังกล่าวจะมีผลใช้บังคับแล้ว นอกจากนี้ หากการโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมSIRIP ให้แก่กองทรัสต์ SIRIPRT ไม่สำเร็จภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2567 และเป็นเหตุให้กองทุนรวม SIRIP และผู้ถือหน่วยลงทุนไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและค่าธรรมเนียมจากการแปลงสภาพบริษัทจัดการขอสงวนสิทธิที่จะไม่แปลงสภาพของกองทุนรวม SIRIP อีกต่อไป
ด้านบริษัท ทีเอสทีอี รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์ จะเข้าเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เมื่อมีการก่อตั้งกองทรัสต์ SIRIPRT แล้วเสร็จ (ผู้ก่อตั้งทรัสต์ หรือ ผู้จัดการกองทรัสต์) โดยผู้ก่อตั้งทรัสต์จะแต่งตั้งบุคคลอื่นที่มิใช่ผู้ดูแลผลประโยชน์ให้เป็นทรัสตีของกองทรัสต์ SIRIPRT (ทรัสตี)
ทั้งนี้ ในการดำเนินการแปลงสภาพกองทุนรวม SIRIP ผู้ก่อตั้งทรัสต์จะยื่นขอความเห็นชอบในการเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (สำนักงาน ก.ล.ต.) และจะยื่นคำขออนุญาตในการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้แก่กองทุนรวม SIRIP ภายหลังจากที่สำนักงาน ก.ล.ต. ได้อนุญาตให้ผู้จัดการกองทรัสต์ออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพื่อรองรับการแปลง สภาพแล้ว ผู้ก่อตั้งทรัสต์กับทรัสตีจะเข้าทำสัญญาที่กำหนดให้กองทุนรวม SIRIP โอนทรัพย์สิน หนี้สินและความรับผิดของกองทุนรวม SIRIP ให้แก่กองทรัสต์ SIRIPRT (เรียกว่า “ทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม SIRIP”) และรับค่าตอบแทนเป็นหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ SIRIPRT และบริษัทจัดการจะกำหนดวันโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม SIRIP ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นภายในวันแรกของไตรมาส 3 หรือไตรมาส 4 ในปี 2567 (แล้วแต่กรณี) โดยระยะเวลาดังกล่าวจะขึ้นอยู่กับการมีผลบังคับใช้ของแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ที่ยื่นต่อสำนักงาน ก.ล.ต. และการมีผลบังคับใช้ของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและค่าธรรมเนียมจากการแปลงสภาพ
ทั้งนี้ ทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม SIRIP ที่จะโอนให้แก่กองทรัสต์ SIRIPRT ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินอาคาร งานระบบและกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวเนื่องกับการประกอบกิจการโครงการอาคารสิริภิญโญที่กองทุนรวม SIRIP ได้ลงทุนอยู่ในปัจจุบัน รวมถึงสิทธิ หน้าที่ และความผูกพันตามสัญญาที่กองทุนรวม SIRIP มีอยู่ ณ วันโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม SIRIP แต่จะไม่รวมรายการดังต่อไปนี้ (1) สัญญาก่อตั้งสิทธิและกระทำการ ระหว่าง กองทุนรวม SIRIP และบริษัท แสนสิริ (SIRI) ฉบับลงวันที่ 28 มี.ค.2557 รวมถึงบันทึกข้อตกลงใด ๆ ภายใต้สัญญาดังกล่าว ซึ่งบริษัทจัดการจะทำการยกเลิกสัญญาในวันโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม SIRIP โดยปัจจุบันคงเหลือเฉพาะข้อตกลงเกี่ยวกับการอนุญาตให้ใช้ชื่อ และ/หรือเครื่องหมายการค้าและ/หรือเครื่องหมายบริการของแสนสิริ
สาเหตุของการยกเลิกสัญญาดังกล่าวเนื่องจากภายหลังการแปลงสภาพ กองทรัสต์ SIRIPRT จะไม่ได้ใช้ชื่อของแสนสิริในชื่อกองทรัสต์อีกต่อไป อีกทั้ง แสนสิริจะไม่มีความสัมพันธ์ใด ๆ กับกองทรัสต์ SIRIPRT โดยผู้ก่อตั้งกองทรัสต์เห็นว่าไม่มีความจำเป็นที่จะต้องได้รับความช่วยเหลือในเรื่องดังกล่าวจากแสนสิริอีก
(2) สัญญาแต่งตั้งผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ระหว่าง กองทุนรวม SIRIP และบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จํากัด ฉบับลงวันที่ 31 มีนาคม พ.ศ. 2562 รวมถึงบันทึกข้อตกลงใด ๆ ภายใต้สัญญาดังกล่าว ซึ่งบริษัทจัดการจะทำการยกเลิกสัญญาในวันโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม SIRIP เนื่องจากภายหลังการแปลงสภาพผู้จัดการกองทรัสต์จะทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์แทน (3) ทรัพย์สินหรือเงินที่กันไว้เพื่อการชำระหนี้ (4) เงินปันผลหรือเงินเฉลี่ยคืนจากการลดเงินทุนจดทะเบียนของกองทุนรวม SIRIP ซึ่งยังมิได้ชำระให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนหรือบุคคลที่มีสิทธิได้รับเงินนั้น และ (5) ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการเลิกกองทุนรวม SIRIP และชำระบัญชี
ภายหลังจากการโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม SIRIP บริษัทจัดการอาจดำเนินการลดทุนจดทะเบียนของกองทุนรวม SIRIP และจะเลิกกองทุนและชำระบัญชี
สำหรับอัตราการสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนของกองทุนรวม SIRIP กับหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ SIRIPRT ที่ผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวม SIRIP จะได้รับ (Swap Ratio) คือ 1 หน่วยลงทุน ต่อ 1 หน่วยทรัสต์ ซึ่งปัจจุบันกองทุนรวม SIRIP มีหน่วยลงทุนจำนวน 170 ล้านหน่วย ดังนั้น จำนวนหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ SIRIPRT ที่ผู้จัดการกองทรัสต์จะออกและเสนอขายให้แก่กองทุนรวม SIRIP จะมีจำนวน 170 ล้านหน่วย