HoonSmart.com>> “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” (REIT) หรือ “กอง REIT” หนึ่งในสินทรัพย์ทางเลือกที่สร้างผลตอบแทนในรูป “เงินปันผล” อย่างสม่ำเสมอ (Passive Income) ช่วยเสริมพอร์ตการลงทุน ท่ามกลางตลาดผันผวน ด้วยคาดการณ์ผลตอบแทนระดับ 8.23%* กับกองทรัสต์ที่มี credit rating ระดับ A Stable ถือเป็นการลงทุนที่น่าสนใจด้วยความเสี่ยงที่ต่ำ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับ “หุ้นกู้ที่มีความเสี่ยงสูง” ที่ยังคงสร้างความกังวลกับความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ (Default) ในขณะที่ “ความผันผวน” ของกอง REIT ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับ “หุ้น”
ทว่าจากปัจจัย “เงินเฟ้อสูง อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น บอนด์ยีลด์พุ่ง” กระทบการลงทุนทั้งหุ้น ตราสารหนี้ รวมถึงกอง REIT ที่ราคาปรับตัวลดลงตามตลาดรวม ส่งผลให้ “ดัชนี PF&REIT” ของไทยตั้งแต่ต้นปี 2566 ปรับตัวลดลงมาก แต่ไม่กี่สัปดาห์มานี้เริ่มเห็นสัญญาณของราคาหน่วยทรัสต์ปรับตัวขึ้น “นักวิเคราะห์” จึงประเมินราคา “ผ่านจุดต่ำสุด” ไปแล้ว จึงมองกอง REIT น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาวและเป็นโอกาสเลือกลงทุนกอง REIT ที่มีคุณภาพ ปัจจัยพื้นฐานดี จ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอและมีศักยภาพการเติบโตที่มั่นคง
“WHART กองทรัสต์อุตสาหกรรมยักษ์ใหญ่ ปันผลสม่ำเสมอ”
“ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท” หรือ WHART ซึ่งเป็นกองทรัสต์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย มีมูลค่าตามราคาตลาดกว่า 30,000 ล้านบาท (ข้อมูล ณ วันที่ 27 พ.ย. 2566) และมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ในปี 2557 ทั้งการเติบโตของ “ขนาดสินทรัพย์ รายได้และกำไร” สามารถจ่ายเงินปันผลได้อย่างสม่ำเสมอ การบริหารจัดการพอร์ตได้อย่างสมดุล มีการกระจายตัวของกลุ่มผู้เช่าที่หลากหลาย ในช่วงวิกฤตเช่นการแพร่ระบาดของโควิด-19 กองทรัสต์ยังคงมีผลการดำเนินงานที่ดีนอกจากนี้ ในส่วนของ “ธุรกิจคลังสินค้าและโลจิสติกส์” ยังเติบโตได้ดี ส่งผลให้ปี 2565 กองทรัสต์ WHART สามารถจ่ายเงินปันผลในอัตราสูงที่สุดนับตั้งแต่จัดตั้งกอง อัตราหน่วยละ 0.7653 บาท และในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2566 มีอัตราการจ่ายเงินปันผลสูงกว่างวดเดียวกันของปี 2565
จุดเด่น “ทำเลยุทธศาสตร์ด้าน Logistics ผู้เช่าชั้นนำระดับโลก อัตราเช่าสูง”
ปัจุบันกองทรัสต์ WHART ลงทุนอยู่ใน “คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้าและโรงงาน” ที่มีคุณภาพ ที่พัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-Suit) และแบบสำเร็จรูป (General Warehouse) บนพื้นที่ประมาณ 1.74 ล้านตารางเมตร ซึ่งอยู่บนทำเลยุทธศาสตร์ด้าน Logistics ที่เป็นจุดเชื่อมต่อด้านการขนส่งสินค้าที่สำคัญของไทยบนถนนบางนา-ตราด, พื้นที่ EEC, อยุธยา-สระบุรี และสมุทรสาคร ซึ่งมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงมาโดยตลอด นอกจากนี้ยังมีกลุ่มบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA Group ที่เป็นหนึ่งในผู้นำในการให้บริการด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมครบวงจรของประเทศไทย เป็น sponsor และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์
“กลุ่มผู้เช่า” ส่วนใหญ่เป็นบริษัทชั้นนำจากหลายสัญชาติและกระจายอยู่ในหลายกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีความมั่นคงและเป็นกลุ่มปัจจัยพื้นฐาน ทำให้กองทรัสต์ WHART มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี กลุ่มผู้เช่าโดยมาก เป็น กลุ่ม E-Commerce กลุ่มผู้ให้บริการโลจิสติกส์ (3PLs) กลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค (FMCG) และกลุ่ม Manufacturer เป็นต้น ตัวอย่างผู้เช่าชั้นนำ อาทิ DKSH, Alibaba, Shopee, Unilever, Volvo, Thai Watsadu และ Starbucks ซึ่งมีสัญญาเช่าระยะยาวทำให้กองทรัสต์มีความมั่นคงทางรายได้ในระยะยาวด้วย
กองทรัสต์ WHART ได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือในปี 2566 โดย Tris Rating ในระดับ A Stable ซึ่งสะท้อนถึงความมั่นคงทางการเงินและมีความน่าเชื่อถือได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้ ณ ปัจจุบัน กองทรัสต์เองมีหนี้สินในระดับต่ำ โดยประมาณ 82% เป็นประเภทหุ้นกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ทำให้การปรับขึ้นดอกเบี้ยไม่กระทบต่อภาพรวมผลการดำเนินงานของกองทรัสต์อย่างมีนัยสำคัญ
“ขยายอาณาจักรลงทุนสินทรัพย์ระดับพรีเมี่ยม”
ล่าสุด กองทรัสต์ WHART ประกาศเพิ่มทุนในปี 2566 ซึ่งเป็นไปตามแผนในการสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ผ่านการลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพดี เพื่อต่อยอดการลงทุนสร้างผลกำไรให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์ โดยปีนี้เตรียมเข้าลงทุน “คลังสินค้าและโรงงาน” ระดับพรีเมี่ยม จาก WHA Group จำนวน 3 โครงการ มูลค่าไม่เกิน 3,566.49 ล้านบาท พื้นที่รวม 142,896 ตารางเมตร ประกอบด้วย
1.โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ เทพารักษ์ กม.21
2. โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ แหลมฉบัง โปรเจค 1
3. โครงการดับบลิวเอชเอ เมกกะ โลจิสติกส์ เซ็นเตอร์ บางนา-ตราด กม.23 โปรเจค 3
“ทรัพย์สินที่เข้าลงทุนในปีนี้ ถือเป็นโครงการที่มีคุณภาพ ตั้งอยู่ในทำเลโลจิสติกส์ที่สำคัญ อย่างบางนา-ตราดและ EEC อีกทั้งยังมีกลุ่มผู้เช่าจากกลุ่มธุรกิจที่มีความมั่นคงอย่างกลุ่มผู้ให้บริการด้านโลจิสติกส์ (Third Party Logistics) และกลุ่มผู้ผลิต (Manufacturer) ซึ่งทั้ง 3 โครงการนี้กองทรัสต์ WHART ได้มีการลงทุนพื้นที่บางส่วนไปก่อนหน้านี้ และได้เล็งเห็นศักยภาพของทรัพยสินและฐานผู้เช่าที่แข็งแกร่ง”
ภายหลังการลงทุนเพิ่ม กองทรัสต์ WHART จะมีมูลค่าทรัพย์สินรวมแตะ 55,000 ล้านบาท มีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นเป็น 1.89 ล้านตารางเมตร และมีสัดส่วนมากกว่า 53% เป็นอาคารแบบ Built-to-Suit ที่มีการออกแบบและพัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า ด้วยสัญญาระยะยาว ทำให้กองทรัสต์ WHART มีความมั่นคงทางรายได้และผลการดำเนินงานที่ดี มีอัตราการเช่าเฉลี่ยในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง
อีกสิ่งที่สะท้อนความน่าสนใจในการลงทุนของกองทรัสต์ WHART ได้เป็นอย่างดี คือการเข้ามาลงทุนของผู้ลงทุนประเภทสถาบัน ซึ่งมีทั้งบริษัทประกัน กองทุนรวมและองค์กรของภาครัฐ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในผลการดำเนินการของกองทรัสต์ WHART ได้เป็นอย่างดี
การเพิ่มทุนในครั้งนี้จึงเป็นโอกาสให้นักลงทุนรายย่อยได้มีโอกาสลงทุนในกองทรัสต์ WHART ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง มั่นคงและจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอ ท่ามกลางตลาดผันผวน จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในการลงทุนอีกทางหนึ่ง
“เปิดขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน โอกาสรับผลตอบแทน 8.23%*”
กองทรัสต์ WHART ได้ประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วยแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เท่ากับ 0.79 บาทต่อหน่วย สำหรับรอบประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2567 ถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2567 หรือคิดเป็นอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนประมาณร้อยละ 8.23* (ขึ้นอยู่กับราคาเสนอขายสุดท้าย)
หมายเหตุ *อ้างอิงประมาณการผลตอบแทนของกองทรัสต์ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2567 ตามที่ได้ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน บนสมมติฐานราคาเสนอขายสูงสุดไม่เกิน 9.60 บาทต่อหน่วย
ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม ที่มีสิทธิสามารถจองซื้อได้ในวันที่ 1, 4 และระหว่างวันที่ 6-8 ธ.ค. 2566 ที่ราคาเสนอขายสูงสุดที่ 9.60 บาทต่อหน่วย ทั้งนี้หากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุดจะคืนเงินส่วนต่างราคาให้กับผู้จองซื้อ โดยนักลงทุนที่สนใจสามารถจองซื้อได้ผ่านเว็บไซต์ K-My Invest และสาขาของ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน)
ส่วน ประชาชนทั่วไป สามารถจองซื้อในวันที่ 13-15 และวันที่ 18 ธ.ค. 2566 ที่ราคาสุดท้าย โดยสามารถจองซื้อได้ผ่าน ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) และธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน)
คำเตือน : ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน