HoonSmart.com>> กองทรัสต์ AIMIRT เดินหน้าขยายพอร์ตสินทรัพย์ ผ่านการแปลงสภาพกองทุนอสังหาฯ PPF รวมเข้ากอง หนุนขนาดสินทรัพย์แตะ 1.3 หมื่นล้านบาท หวังกระบวนการแล้วเสร็จไตรมาส 1 ปี 67 ด้านสัดส่วนมูลค่าทรัพย์สินประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold) สูงขึ้นแตะ 67% จาก 60% สินทรัพย์หลากหลาย ครองทำเล EEC เพิ่มขึ้น มั่นใจผู้ถือหน่วยได้ประโยชน์ คาดผลตอบแทนสูงขึ้น พร้อมมองภาพรวมกองรีทราคาหน่วยลงลึก มองจังหวะเข้าลงทุนสำหรับถือระยะยาว
นายอมร จุฬาลักษณานุกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม อินดัสเทรียล โกรท (AIMIRT) รีทอิสระรายแรกและรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย กล่าวว่า ที่มาของการจับมือกับพันธมิตรยักษ์ใหญ่ บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (PIN) ในการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (PPF) เข้ารวมกับกองทรัสต์ AIMIRT ในครั้งนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์ได้เล็งเห็นโอกาสในการเข้าลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพจากปัจจัยสนับสนุนที่เกี่ยวเนื่องกับสิทธิประโยชน์จากมาตรการยกเว้นภาษีและปรับลดค่าธรรมเนียมจากการแปลงสภาพ จึงทำให้เกิดการทำงานร่วมกันอีกครั้งกับพันธมิตรที่ดีอย่างปิ่นทอง เกิดเป็นนวัตกรรมการลงทุนครั้งแรกในประเทศไทย ที่จะมีการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาฯ เข้ารวมกับกองทรัสต์อิสระ
“การเข้าลงทุนของกองทรัสต์ AIMIR ในครั้งนี้ เป็นการลงทุนในทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาฯ PPF ทั้งหมด ประกอบด้วยทรัพย์สินประเภทกรรมสิทธิ์ หรือ Freehold ทั้งหมดในโครงการนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง 1 ปิ่นทอง 2 และปิ่นทอง 3” นายอมร กล่าว
นายจรัสฤทธิ์ อรรถเวทยวรวุฒิ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของกองทรัสต์ AIMIRT กล่าวว่า หลังจากได้รับอนุมัติจากผู้ถือหน่วยให้แปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาฯ PPF ด้วยเสียงโหวต 100% ให้เข้ารวมกับกองทรัสต์ AIMIRT แล้ว ขั้นตอนต่อไปกองทรัสต์ AIMIRT จะยื่นแบบไฟลิ่งต่อสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อพิจารณาอนุมัติ พร้อมรอทางการประกาศบังคับใช้ค่าธรรมเนียมของการแปลงสภาพกองทุนอสังหาฯ ซึ่งคาดหวังทั้งสองส่วนจะสำเร็จภายในไตรมาส 1 ปี 2567 แต่หากการเว้นค่าธรรมเนียมยังไม่มีผลบังคับใช้ภายในสิ้นเดือนมิ.ย.2567 และสิทธิภาษีจะสิ้นสุดธ.ค.2567 กอง AIMIRT ก็จะเดินหน้าแปลงสภาพ โดยผู้จัดการกองทรัสต์จะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเพื่อให้กระบวนการจบเร็วที่สุด
“สิทธิประโยชน์ทางภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการแปลงสภาพกองทุนอสังหาริมทรัพย์และโอนเข้ากองทรัสต์มีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 31 ธ.ค.2567 ซึ่งเราเป็นกองแรกที่ทำ และคาดว่าจะเห็นกองทุนอสังหาฯ กองอื่นแปลงสภาพอีก หลังภาครัฐลดภาระ ค่าธรรมเนียมลงเยอะมากสำหรับกองทุนอสังหาฯ จากเดิมเสียค่าใช้จ่ายหลัก 100 ล้านบาทเหลือเพียงหลักแสนบาทเท่านั้น ซึ่งลดข้อจำกัดที่กองทุนอสังหาฯ ไม่สามารถเพิ่มทุนและลงทุนเพิ่มได้”นายจรัสฤทธิ์ กล่าว
ปัจจุบันมีมูลค่าทรัพย์สินรวมอยู่กว่า 11,000 ล้านบาท ประกอบด้วย 14 โครงการจากกลุ่มพันธมิตรทางธุรกิจกว่า 9 ราย ถือเป็นรีทอุตสาหกรรมที่มีความหลากหลายของประเภททรัพย์สินสูงที่สุด โดยมีทั้งอาคารคลังสินค้า โรงงาน คลังห้องเย็น และถังเก็บสารเคมีเหลว นอกจากนี้อัตราการเช่าของกองทรัสต์ AIMIRT อยู่ที่ 96.8% อยู่ในระดับสูงที่สุดเมื่อเทียบกับรีทอุตสาหกรรมด้วยกัน ตอกย้ำความแข็งแกร่งของปัจจัยพื้นฐานของกองทรัสต์ AIMIRT ซึ่งสะท้อนไปสู่ผลการดำเนินงานที่ดีและมั่นคง รวมถึงความสามารถในการจ่ายปันผลในระดับสูงที่สุดต่อเนื่องหลายปี
การลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพผ่านการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาฯ PPF เข้ารวมกับกองทรัสต์ AIMIRT ในครั้งนี้ จะทำให้ขนาดทรัพย์สินเพิ่มขึ้นเป็น 13,000 ล้านบาท สอดคล้องกับเป้าหมายที่จะขยายพอร์ตทรัพย์สินแตะ 2 หมื่นล้านภายในปี 2568
นายพีระ ปัทมวรกุลชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค (PIN) ในฐานะผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนอสังหาฯ PPF กล่าวว่า PIN เป็นผู้พัฒนาและบริหารจัดการนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง ปัจจุบันนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทองมีทั้งสิ้น 7 โครงการ เป็นนิคมอุตสาหกรรม 6 โครงการ และ โลจิสติกส์ปาร์คอีก 1 โครงการ บนพื้นที่รวมกว่า 7,500 ไร่ ครอบคลุมพื้นที่ยุทธศาสตร์ในเขตพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) มีเป้าหมายในการดำเนินงานโดยเน้นสร้างการเติบโตของรายได้อย่างมั่นคง ต่อเนื่อง และยั่งยืน โดยที่ผ่านมาบริษัทเป็นพันธมิตรที่ดีกับกองทรัสต์ AIMIRT มาโดยตลอด การทำงานร่วมกับกองทรัสต์ AIMIRT ในครั้งนี้ ถือเป็นการตอกย้ำความสัมพันธ์ทางธุรกิจและขยายโอกาสในการร่วมงานกันในอนาคตต่อไป
“ช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา การเติบโตของกองทรัสต์ AIMIRT และ PPF มีความคล้ายกันมาก ดังนั้นเชื่อมั่นว่าการรวมกันในครั้งนี้จะผลักดันให้ผลตอบแทนเงินปันผลให้แกู่้ถือหน่วยเติบโตเป็นสองหลักได้”นายพีระ กล่าว
นายธนาเดช โอภาสยานนท์ กรรมการผู้จัดการร่วม บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของกองทรัสต์ AIMIRT กล่าวเพิ่มเติมว่า การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ PPF ครั้งนี้ จะส่งผลให้กองทรัสต์ AIMIRT มีความแข็งแกร่งและมีศักยภาพสูงขึ้น เนื่องจากมีสัดส่วนของมูลค่าทรัพย์สินประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold) สูงขึ้นอยู่ที่ 67% จากเดิม 59.7% นอกจากนี้ทรัพย์สินในพอร์ตมีการกระจายตัวที่ดีขึ้น ทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้งที่มีการกระจายตัวไปในจุดยุทธศาสตร์ EEC มากขึ้น ประเภทของทรัพย์สินและความหลากหลายของธุรกิจผู้เช่าสูงขึ้น ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงในการจัดหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์และสร้างความมั่นคงให้กับรายได้และผลประกอบการของกองทรัสต์ AIMIRT ได้ในระยะยาว ถือเป็นโอกาสในการขยายพอร์ตที่มีคุณภาพและเพิ่มผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยอีกด้วย
“ภาพรวมกองรีทน่าจะดีขึ้นหลังจากเปิดประเทศ จากนักท่องเที่ยวเข้ามาไทย ส่งผลดีต่อกลุ่มโรงแรม รีเทล และเม็ดเงินเข้ามาลงทุนในประเทศส่งผลดีต่อกลุ่มโรงงาน คลังสินค้า ทำให้ผลประกอบการกองรีทน่าจะดีขึ้น แต่ปัจจุบันกองรีทถูกกดดันจากอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากมีการกู้ยืมเงินเพื่อใช้ลงทุน เมื่อดอกเบี้ยสูงก็ทำให้ต้นทุนการเงินสูงขึ้น จึงมองตลาดลงทุนในกองรีทยังอยู่ในความกลัว แม้ราคาหน่วยจะถูกมาก ส่งผลให้ผลตอบแทนของบางกองสูงระดับสองหลัก แต่นักลงทุนก็ยังกลัวว่าจะลงได้อีก เพราะมองดอกเบี้ยยังขึ้น ดังนั้นหากดอกเบี้ยหยุดขึ้นจะเป็นช่วงเวลาที่ดีของกองรีท แต่ถ้านักลงทุนที่ถือลงทุนระยะยาวมองว่าเป็นช่วงเวลาเหมาะเข้าลงทุน”นายธนาเดช กล่าว
นายกฤชกร นนทะนาคร Head of Debt Capital Market & Investment Banking ธนาคารกรุงไทย ในฐานะที่ปรึกษาการทำรายการ กล่าวว่า การลงทุนในกองรีทยังมีความน่าสนใจ โดยเฉพาะรีทอุตสาหกรรมที่ให้ผลตอบแทนเงินปันผลโดดเด่นและมั่นคงกว่ารีทประเภทอื่น และกองทรัสต์ AIMIRT ยังโดดเด่นมากเมื่อเทียบกับรีทอุตสาหกรรมในตลาด การลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้ ให้ผลเชิงบวกในภาพรวมต่อทั้งผู้ถือหน่วยของกองทุนรวมอสังหาฯ PPF และผู้ถือหน่วยของกองทรัสต์ AIMIRT โดยกองทรัสต์ AIMIRT ได้ประมาณการผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยสูงขึ้นอยู่ที่ 0.9003 บาท/หน่วย ในปี 2567 จากการการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาฯ PPF เข้ารวมกับกองทรัสต์
นางทิพาพรรณ ภัทรวิกรม Executive Director กลุ่มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ จำกัด ในฐานะบริษัทจัดการของกองทุนอสังหาฯ PPF กล่าวว่า ภาพรวมทรัพย์สินของกองทุนรวมอสังหาฯ PPF มีจุดเด่นทั้งความมั่นคงของผลการดำเนินงานที่ดีและเงินปันผลที่สม่ำเสมอ โดยมั่นใจว่าการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาฯ PPF ไปรวมกับกองทรัสต์ AIMIRT โดยมีบริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ และมีบลจ.ไทยพาณิชย์ เป็นทรัสตี จะทำให้การบริหารงานในอนาคตเป็นไปอย่างราบรื่น
“การควบรวมจะสามารถสร้างประโยชน์ให้กับผู้ถือหน่วยทั้งด้านผลตอบแทน ความเสี่ยง และการเติบโต รวมถึงสร้างประโยชน์ให้กับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ทั้งผู้ประกอบการที่เป็นผู้เช่าในโครงการและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ที่ทำงานร่วมกันต่อไปได้ในระยะยาว” นางทิพาพรรณ กล่าว