HoonSmart.com>> กองทรัสต์ SHREIT เตรียมเสนอผู้ถือหน่วย 6 ธ.ค.นี้ ขายสินทรัพย์ โรงแรม 3 แห่งในอินโดนีเซียและเวียดนาม มูลค่า 4,005.60 ล้านบาท พร้อมเลิกกองและออกจากตลาดหลักทรัพย์ฯ หลังอ่วมพิษโควิดกว่า 2 ปีครึ่ง ดันอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวมพุ่งแตะ 47% จาก 35% สูงกว่าเกณฑ์ก.ล.ต.กำหนด ขณะที่ความผันผวนของตลาดทุนไม่เอื้อต่อการเพิ่มทุน
บริษัทสตราทีจิก พร็อพเพอร์ตี้ อินเวสท์เตอร์ส ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้ เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่า สตราทีจิก ฮอสพิทอลลิตี้ (SHREIT) เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท ครั้งที่ 6/2565 เมื่อวันที่ 28 ต.ค.2565 มีมติอนุมัติการจำหน่ายทรัพย์สินของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (SHREIT) โดยการขายหุ้นของ SPVs ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 3 แห่ง ภายใต้กองทรัสต์ทั้งทางตรงและ/หรือทางอ้อม ได้แก่ โรงแรม Pullman Jakarta Central Park กรุงจาการ์ตา ประเทศอินโดนีเซีย, โรงแรม Capri by Fraser และโรงแรม IBIS Saigon South ในเมืองโฮจิมินห์ ประเทศเวียดนาม
การขายหุ้นดังกล่าวผ่านตัวแทนการขายที่ได้รับการแต่งตั้ง (ผู้ดำเนินการประมูล) สำหรับการขายผ่านการจัดการประมูลเพื่อคัดเลือกผู้ให้ราคาเสนอซื้อสูงสุด (ผู้เข้าทำการเสนอซื้อ) ตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการมอบอำนาจให้คณะกรรมการของบริษัทเจรจาและ/หรือข้อตกลง เพื่อกำหนด แก้ไข เปลี่ยนแปลงรายละเอียดหรือเงื่อนไขในการทำสัญญาที่เกี่ยวข้อง บันทึกข้อตกลงและเอกสารที่เกี่ยวข้องต่างๆ โดยราคาเสนอซื้อขั้นต่ำทุกทรัพย์สินรวมกันจะต้องไม่น้อยกว่า 106,000,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 4,005.60 ล้านบาท
ทั้งนี้ ตามที่ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ประเมินถึงความผันผวนของตลาดในปัจจุบันที่เกิดจากสภาพแวดล้อม โดยมีอัตราดอกเบี้ยและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับความตึงเครียดทางการเมืองในระดับภูมิภาคและระดับโลก ซึ่งทำให้เกิดความเสี่ยงด้านภาระหนี้สินที่มีอยู่ของกองทรัสต์อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวม (IBD to TA) ภายใต้กฎเกณฑ์ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ สำหรับกอง REIT ทั้งหมดที่จดทะเบียนในประเทศไทย โดยกำหนดให้มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวมไม่เกิน 35% ปัจจุบัน SHREIT อยู่ที่ประมาณ 47%
จากปัจจัยต่างๆ ทำให้ลดโอกาสในการจัดหาเงินกู้ก้อนใหม่เพื่อนำไปชำระคืน ก่อนวันครบกำหนดชำระหนี้ของ Deutsche Bank ในวันที่ 9 ธ.ค.2565 ในทำนองเดียวกันเมื่อพิจารณาถึงโอกาสที่จะเกิด dilution อย่างมีนัยสำคัญจากการเพิ่มทุน โดยราคาตลาดในปัจจุบันและความผันผวนของตลาดทุน ทางเลือกในการเพิ่มทุนจึงมีโอกาสเป็นไปได้น้อยเช่นเดียวกัน
SHREIT และเจ้าของโรงแรมรายอื่นๆ ต่างเผชิญกับวิกฤตในช่วง 2.5 ปีที่ผ่านมาโดยเริ่มจากผลกระทบรุนแรงของ COVID-19 และล่าสุดจากการที่อัตราดอกเบี้ยทั่วโลกแข็งค่าขึ้น อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ประกอบกับความผันผวนของตลาดโดยรวม ซึ่งมีส่วนทำให้ความเสี่ยงสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุนสูงขึ้นตามลำดับ
ขณะที่สถานการณ์COVID-19 ทำให้เกิดมาตรการล็อกดาวน์ ปิดพรมแดนระหว่างประเทศ กระทบอย่างมากต่อความสามารถของกองทรัสต์ในการจ่ายเงินปันผล การชำระดอกเบี้ย และการรักษาเงินทุนหมุนเวียนให้มีเพียงพอ แม้ว่าผลการดำเนินงานของโรงแรมที่กองทรัสต์เข้าลงทุน จะมีการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ไตรมาส 4 ของปี 2564 แต่ผลกระทบที่ตามมาจากสถานการณ์ COVID-19 ทั้งภาระดอกเบี้ยค้างจ่ายและค่าใช้ที่เกี่ยวเนื่องกับการดำเนินธุรกิจค้างจ่ายยังคงส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดและผลการดำเนินงานโดยตรงต่อกองทรัสต์และส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวมจาก 35% ในช่วงก่อนเกิด COVID-19 ขึ้นมาเป็นประมาณ 47% ในปัจจุบัน
กองทรัสต์คาดว่าจะได้รับชำระขั้นต่ำ 106,000,000 ดอลลาร์สหรัฐ จากการขาย ซึ่งกองทรัสต์จะใช้เงินที่ได้รับชำระมาชำระคืนเงินกู้ที่คงค้าง ดอกเบี้ยค้างจ่าย ค่าใช้จ่ายค้างจ่ายของกองทรัสต์และ SPVs รวมถึงค่าบริการค้างจ่ายแก่ผู้ให้บริการ ค่าธรรมเนียมค้างจ่ายของบริษัทฯ และทรัสตีค่าใช้จ่ายที่ต้องสำรองสำหรับกระบวนการชำระบัญชีของกองทรัสต์และค่าตอบแทนตามสัญญาของผู้จัดการกองทรัสต์หลังจากชำระหนี้สินที่ค้างชำระและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
กองทรัสต์จะดำเนินการจ่ายประโยชน์ตอบแทนจากการลดทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนจากจำนวนเงินคงเหลือสุทธิ ซึ่งมูลค่าสุทธิโดยประมาณ (สุทธิหลังจากการชำระหนี้หนี้สินและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด) ต่อหน่วยทรัสต์เท่ากับ 4.031 บาท ตามอัตราแลกเปลี่ยน อ้างอิง มูลค่าทรัพย์สินสุทธินี้มีมูลค่าสูงกว่าราคาตลาดของหน่วยทรัสต์ 176% ของราคาถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 30 วัน ที่ราคา 2.29 บาท (มูลค่าสุทธิโดยประมาณต่อหน่วยทรัสต์ขึ้นอยู่กับอัตราแลกเปลี่ยน ณ วันที่ดำเนินการ)
ทั้งนี้ ราคาประเมินทรัพย์สินของโรงแรมทั้ง 3 แห่งที่กองทรัสต์ลงทุนเป็นโรงแรมระดับ 3-5 ดาว ในภูมิภาคอาเซียน วันที่ประเมินราคา ณ วันที่ 31 ธ.ค.2564 รวม 4,699.13 ล้านบาท หรือ 124,353,025 ดอลลาร์สหรัฐฯ โดย Knight Frank
คณะกรรมการบริษัทฯ มีมติอนุมัติให้กำหนดวันประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วย ครั้งที่ 1/2565 ของกองทรัสต์ SHREIT ในวันที่ 6 ธ.ค.65 เวลา 10.00 น. กำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มีสิทธิเข้าร่วมประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ในวันที่ 11 พ.ย.2565 ซึ่งเป็นวันให้สิทธิผู้ถือหุ้น (Record
Date) เพื่อให้ผู้ถือหน่วยพิจารณาอนุมัติการจำหน่ายสินทรัพย์ และพิจารณาอนุมัติการลดทุนของกองทรัสต์ (ภายหลังการชำระหนี้หนี้สินและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด) จากการขายหุ้นใน SPVs และอนุมัติการเลิกกองทรัสต์ การชำระบัญชี และการแต่งตั้งผู้ชำระบัญชี รวมทั้งขอเพิกถอนหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์จากการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ทั้งนี้ วาระที่เกี่ยวกับการจำหน่ายสินทรัพย์ในวาระที่ 2 ถึงวาระที่ 5 การลดทุน เลิกกองและเพิกถอนหน่วยออกจากตลาดหลักทรัพย์เป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องและเป็นเงื่อนไขของกันและกัน หากเรื่องใดเรื่องหนึ่งไม่ได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์นี้ ให้ถือว่าวาระที่ได้รับการอนุมัติโดยที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ไปก่อนหน้านั้นได้ถูกยกเลิกและจะไม่มีการนำเสนอวาระอื่นดังกล่าวเพื่อให้ที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์พิจารณาต่อไป