นักลงทุนเริ่มลดความเสี่ยงหลบหุ้นผันผวนซบกองทุนอสังหาริมทรัพย์คึกคัก พบ 7 เดือนแรกเงินไหลเข้าสุทธิกว่า 2.5 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่เข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนทั้งในและต่างประเทศ ชี้ TMB Property Income Plus ยอดนิยม ด้านบลจ.ยังเชียร์กองทุนอสังหาฯ ปันผลสม่ำเสมอ
นายศุภภร สุนทรกิจ กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เอเชียเวลท์ เปิดเผย www.hoonsmart.com ว่า ช่วงที่ผ่านมาพบเงินไหลเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งเป็นเพราะตลาดหุ้นทั่วโลกปีนี้มีความผันผวนค่อนข้างมากจากปัจจัยต่างประเทศ โดยเฉพาะการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารสหรัฐที่กดดันการลงทุนตั้งแต่ต้นปี รวมถึงสงครามการค้าโลกของสหรัฐฯ กับประเทศคู่ค้า ส่งผลให้นักลงทุนบางส่วนเริ่มแบ่งเงินมาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เนื่องมาหลายเดือนแล้ว ซึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ ถือว่ากองทุนได้รับความสนใจมาก จากจุดเด่นกองทุนมีกระแสเงินสด รายรับต่อเนื่อง ทำให้ปันผลผู้ถือหน่วยลงทุนได้สม่ำเสมอ
ในขณะที่ตัวเลขการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบ ซึ่งแบ่งตามประเภทภายใต้สมาคมบริษัทจัดการลงทุน (AIMC) พบว่า ตั้งแต่ต้นปีจนถึงสิ้นเดือนก.ค.2561 มีเงินไหลเข้าสุทธิในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีนโยบายลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศจำนวน 2.45 หมื่นล้านบาท กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศเงินไหลเข้าสุทธิจำนวน 972.28 ล้านบาท ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศพบเงินไหลออกสุทธิจำนวน 116.05 ล้านบาท
นอกจากนี้หากพิจารณาจากรายเดือนย้อนหลังไปตั้งแต่เดือนม.ค.2560-ก.ค.2561 พบว่าเงินไหลเข้าสุทธิในกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีนโยบายลงทุนทั้งในและต่างประเทศต่อเนื่องมากตั้งแต่เดือนธ.ค.2560 โดยเฉพาะปีนี้มีเงินไหลเข้าสุทธิมากในกองทุน TMB Property Income Plus สูงถึง 1.90 หมื่นล้านบาท จากจำนวน 2.45 หมื่นล้านบาทของระบบ ส่งผลให้กองทุนดังกล่าวมีขนาดสินทรัพย์เติบโตจาก 1.29 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปีที่ผ่านมา เป็น 3.19 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นเดือนก.ค.2561
สำหรับผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของทั้ง 3 กลุ่ม ข้อมูลจากบริษัท มอร์นิ่งสตาร์ รีเสิร์ช (ประเทศไทย) พบว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในประเทศให้ผลตอบแทนย้อนหลัง 1 ปี ข้อมูล ณ สิ้นเดือนก.ค.2561 เฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 14.33% ย้อนหลัง 3 ปี เฉลี่ยอยู่ที่ 9.77% ต่อปีและย้อนหลัง 5 ปี เฉลี่ยอยู่ที่ 6.58% ต่อปี ส่วนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศผลตอบแทนย้อนหลัง 1 ปี เฉลี่ยอยู่ที่ 10.63% ย้อนหลัง 3 ปี เฉลี่ยอยู่ที่ 10.19% ต่อปีและย้อนหลัง 5 ปีเฉลี่ยอยู่ที่ 8.79% ต่อปี ขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนต่างประเทศ ผลตอบแทนย้อนหลัง 1 ปี เฉลี่ยอยู่ที่ 3.91% ย้อนหลัง 3 ปี เฉลี่ยอยู่ที่ 3.86% ต่อปี และย้อนหลัง 5 ปี เฉลี่ยอยูที่ 5.76% ต่อปี
ผู้บริหารบลจ.รายหนึ่ง กล่าวว่า ปกติตลาดหุ้นกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนมักจะสวนทางกัน ปีที่ผ่านมาผลตอบแทนตลาดหุ้นพัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐค่อนข้างดี ทำให้ผลตอบแทนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าสนใจ ต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยปีที่ผ่านมาให้ผลตอบแทนดี แต่ปีนี้ก็น่าจะลดลงหลังจากมีเงินไหลเข้าไปลงทุนจำนวนมาก เพื่อหนีความผันผวนของตลาดหุ้น ทำให้ราคาหน่วยลงทุนปรับตัวสูงขึ้นฉุดอัตราผลตอบแทนเงินปันผลลดลง
“ปัจจุบันกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยและสิงคโปร์ถือว่าให้ผลตอบแทนสูงที่สุดในโลก จึงยังน่าสนใจลงทุน แต่การจะลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์เฉพาะในประเทศอย่างเดียวติดปัญหาสภาพคล่องน้อย โดยมองว่าสำนักงานออฟฟิศให้เช่าน่าสนใจ เนื่องจากซัพพลายจำกัด ขณะที่แนวโน้มเศรษฐกิจฟื้นตัวทำให้ความต้องการเช่าพื้นที่มากขึ้น ส่วนอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ซัพพลายมีจำกัดเช่นกัน ทำให้ราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นต่อเนื่อง ทำให้กองทุนให้ผลตอบแทนที่สูงได้”ผู้บริหารบลจ. กล่าว
นายบุญชัย เกียรติธนาวิทย์ กรรมการผู้จัดการ บลจ.ธนชาต เปิดเผยว่า สถานการณ์ลงทุนในปัจจุบันมีความผันผวนค่อนข้างสูง ตลาดตราสารหนี้มีแนวโน้มได้รับผลตอบแทนลดลง ส่วนตลาดตราสารทุน แม้ว่าในสหรัฐอเมริกาจะทำผลตอบแทนได้น่าสนใจ แต่จะเห็นได้ว่าในตลาดอื่นๆ กลับทำผลงานได้ไม่น่าสนใจนักในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ดังนั้นการลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ อย่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาอยู่ในความสนใจมากขึ้น เพราะมีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้มากกว่าลงทุนในตราสารหนี้ แต่ก็ไม่ผันผวนเท่ากับการลงทุนในตราสารทุน
นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ เปิดเผยว่า บริษัทฯ มีมุมมองเชิงบวกต่อกลุ่ม Property Fund & REITs โดยอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลยังคงอยู่ในระดับที่ดีในภาวะที่ตลาดหุ้นผันผวนจากหลายปัจจัยที่เข้ามากระทบ
“แม้ทิศทางดอกเบี้ยจะเป็นขาขึ้นและกดดันให้ส่วนต่างอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยระหว่างพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีแคบลง ซึ่งอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลกลุ่ม REIT ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2561 อยู่ที่ระดับ 5.6% และอัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีอยู่ที่ระดับ 2.7% ผมมองว่ากลุ่ม REITs ยังน่าสนใจในแง่มุมของอัตราผลตอบแทน(Yield) โดยเฉพาะตัวที่มี Dividend Growth ประกอบกับในภาวะที่ตลาดหุ้นปัจจุบันอาจจะมีความผันผวนเป็นระยะๆ ตามการเคลื่อนไหวของปัจจัยภายนอกประเทศ ผมมองว่าการกระจายการลงทุนในกอง REIT อาจช่วยลดความผันผวนจากผลตอบแทนในระยะสั้นได้” นายพจน์ กล่าว
นายณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.ไทยพาณิชย์ เปิดเผยว่า การลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และโครงสร้างพื้นฐานทั้งไทยและต่างประเทศ เป็นกลุ่มธุรกิจที่มีความได้เปรียบด้านกระแสเงินสดรับคาดการณ์ที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าตามสัญญา รวมถึงผลตอบแทนจากการลงทุนที่จะมีการจ่ายปันผลอย่าสม่ำเสมอ ในอัตราที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก พันธบัตรรัฐบาล หรือตราสารหนี้ทั่วไป ตลอดจนสินทรัพย์มีลักษณะที่เป็น Inflation Hedge คืออัตราเงินปันผลที่ได้มีแนวโน้มสูงกว่าเงินเฟ้อในระยะยาว รวมถึงโอกาสการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่า นอกจากนี้ยังมีโอกาสการได้กำไรจาก Capital Gain จากการปรับตัวของราคาหลักทรัพย์ คล้ายกับการลงทุนในตราสารทุน
ล่าสุด บลจ.ไทยพาณิชย์ ออกกองทุนเปิดไทยพาณิชย์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ เฟล็กซิเบิ้ล (SCBPIN) ซึ่งมีนโยบายลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน ที่จดทะเบียนทั้งในและต่างประเทศ ปิดการเสนอขายเมื่อวันที่ 20 ส.ค.ที่ผ่านมา มีเงินเข้ามาซื้อลงทุนประมาณ 1,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามเบื้องต้นกองทุน SCBPIN จะลงทุนใน 2 ตลาด คือ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยและสิงคโปร์เนื่องจากมีอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับระดับความผันผวน โดยดัชนี SETPREIT ของไทยเงินปันผลตอบแทนอยู่ที่ 6.5% ความผันผวน 8.4% ขณะที่ดัชนี FSTREI ของสิงคโปร์ มีเงินปันผลตอบแทนอยู่ที่ 5.5% ความผันผวน 10.4% (คำนวณจากข้อมูลย้อนหลัง 7 ปี ณ มิ.ย.2561) ถือเป็นอัตราเงินปันผลตอบแทนสูงอยู่ในอันดับต้นๆ ของกลุ่ม REITs ทั่วโลก อีกทั้งยังมีจุดแข็งของสินทรัพย์ที่ลงทุนมีการกระจายตัวในอุตสาหกรรมที่หลากหลายในทำเลที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะ REITs ในสิงคโปร์ที่มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในภูมิภาคที่มีการเติบโตด้านอสังหาริมทรัพย์สูง อาทิ ออสเตรเลีย ยุโรป
“บลจ.ไทยพาณิชย์ยังแนะนำการลงทุนกองทุนอสงหาริมทรัพย์ในภาพรวมยังมีอัตราผลตอบแทนการจ่ายเงินปันผลน่าสนใจ ตามประเภทสินทรัพย์ที่ลงทุน”นายณรงค์ศักดิ์ กล่าว
