HoonSmart.com>> ทรัสต์ KTBSTMR ดีเดย์เปิดจองซื้อหน่วยทรัสต์ 19-29 ต.ค.64 ราคาหน่วยละ 10 บาท เข้าลงทุนครั้งแรกในทรัพย์สิน 5 โครงการ มูลค่ากองทรัสต์รวมไม่เกิน 3,015 ล้านบาท ชูจุดเด่นเป็น Diversified REIT อิสระกองแรกของไทย ที่มีการจดจำนองหลักประกันซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กระจายลงทุนทรัพย์สินหลากหลายประเภท “คลังสินค้า โรงงาน อาคารสำนักงานและคอมมูนิตี้มอลล์” ประมาณการณ์ผลตอบแทนปีแรก 7.02% คาดเข้าเทรดในตลาดหลักทรัพย์เดือนพ.ย.64
นายฐิติพัฒน์ ทวีสิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ เคทีบีเอสที จำกัด (มหาชน) ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ เปิดเผยว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เคทีบีเอสที มิกซ์ (KTBST Mixed Leasehold Real Estate Investment Trust) หรือ กองทรัสต์ KTBSTMR จะเปิดให้นักลงทุนจองซื้อหน่วยทรัสต์ในวันที่ 19 – 29 ต.ค.2564 ที่ราคาหน่วยละ 10 บาท กำหนดเงื่อนไขจองซื้อขั้นต่ำที่ 1,000 หน่วย หรือ 10,000 บาท โดยมีผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ร่วม 3 ราย ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ฟินันเซีย ไซรัส, บล.เมอร์ชั่น พาร์ทเนอร์,และบล.ไอร่า คาดว่าจะนำหน่วยทรัสต์เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยประมาณเดือนพ.ย.นี้
ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่ KTBSTMR เตรียมเข้าลงทุนครั้งแรกมีจำนวน 5 โครงการ มูลค่ารวมไม่เกิน 3,015 ล้านบาท ประกอบด้วย (1) การลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 41 ยูนิต ในโครงการริช แอสเซ็ท อ.บางพลี (Rich Asset) จ.สมุทรปราการ จากกลุ่มริช แอสเซ็ท โดยมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 40,385.67 ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่ง ณ 30 มิถุนายน 2564 คลังสินค้ามีอัตราการเช่าพื้นที่ 90% คิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 131 บาท/ ตร.ม./ เดือน
(2) ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ คลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 9 ยูนิต ในโครงการเอสที บางบ่อ อ.บางบ่อ (ST-Bang Bo) จ.สมุทรปราการ จาก STPL เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยมีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 37,656.00 ตร.ม. ณ 30 มิถุนายน 2564 คลังสินค้ามีอัตราการเช่าพื้นที่63% (ณ วันที่ 30 กรกฎาคม 2564 มีอัตราการเช่าพื้นที่ 80%) คิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 119 บาท/ ตร.ม./ เดือน
(3) ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้างและทรัพย์สินอื่น ๆ อันเป็นส่วนควบของที่ดิน รวมถึงงานระบบ ประเภทคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 12 อาคาร ในโครงการเอสที บางปะอิน อ.บางปะอิน (ST-Bang Pa-In) จ.พระนครศรีอยุธยา จาก STPL เป็นระยะเวลาประมาณ 30 ปี มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 43,578.00 ตร.ม. โดย ณ 30 มิถุนายน 2564 คลังสินค้ามีอัตราการเช่าพื้นที่100% คิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 105 บาท/ ตร.ม./ เดือน โดยมีสัญญาเช่าระยะยาวผู้เช่ารายเดียวถึง 10 ปี
(4) ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร งานระบบ สิ่งติดตั้งตรึงตราและอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องซึ่งได้ใช้ในการดำเนินกิจการอาคารสำนักงาน โครงการซัมเมอร์ฮับ (Summer Hub Offices) ถ.สุขุมวิท 71 จาก ST HUB และ B.I.C. มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 5,147.36 ตร.ม. เป็นระยะเวลาประมาณ 29 ปีและมีข้อตกลงต่อสัญญาอีกประมาณ 1 ปี โดย ณ 30 มิถุนายน 2564 มีอัตราการเช่าพื้นที่ 93% คิดค่าเช่าเฉลี่ย 809 บาท/ ตร.ม./ เดือน
(5) ลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและสิทธิการเช่าอาคาร งานระบบ สิ่งติดตั้งตรึงตราและอุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่อง ในโครงการซัมเมอร์ฮิลล์ (Summer Hill) ถ.สุขุมวิท 71 กรุงเทพฯ จาก ST HILL และ B.I.C. เป็นระยะเวลาประมาณ 29 ปีและมีข้อตกลงต่อสัญญาอีกประมาณ 1 ปี มีพื้นที่อาคารให้เช่าประมาณ 5,138.45 ตร.ม. โดย ณ 30 มิถุนายน 2564 มีอัตราการเช่าพื้นที่ 93% และคิดค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ย 953 บาท/ตร.ม./เดือน
“การเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งนี้ คาดว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีและเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการโอกาสได้รับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอจากเงินปันผล เนื่องจากทรัสต์ KTBSTMR มีนโยบายกระจายการลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท ทำให้ช่วยลดความเสี่ยงท่ามกลางสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอน โดยเราได้คัดเลือกทรัพย์สินที่มีคุณภาพโดยกระจายการลงทุนทั้งคลังสินค้าที่มีพื้นที่หลากหลาย อาคารสำนักงาน และคอมมูนิตี้มอลล์ ที่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง สามารถดึงดูดลูกค้าเข้าใช้บริการในโครงการ เพิ่มโอกาสสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาวแก่กองทรัสต์” นายฐิติพัฒน์ กล่าว
นายพลสิทธิ ภูมิวสนะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เคทีบีเอสที รีท แมเนจเมนท์ จำกัด หรือ KTBST REIT ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์เคทีบีเอสที มิกซ์ เปิดเผยว่า KTBSTMR ถือเป็น Diversified REIT อิสระกองแรกในประเทศไทยที่มีการจดจำนองหลักประกันซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (สำหรับโครงการคลังสินค้า/โรงงาน) และ กรรมสิทธิ์ในอาคารและการโอนสิทธิตามสัญญาเช่าภายใต้สัญญาเช่าที่ดิน (สำหรับโครงการอาคารสำนักงานและคอมมูนิตี้มอลล์) จึงมีมูลค่าหลักประกันครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่าตลอดอายุการลงทุน กรณีที่เจ้าของทรัพย์สินทำผิดเงื่อนไข กองทรัสต์ฯ สามารถบังคับหลักประกัน และบังคับขายสินทรัพย์ ซึ่งมูลค่าของหลักประกันจะครอบคลุมมูลค่าสิทธิการเช่า (คงเหลือ) ตลอดอายุการลงทุน
KTBST REIT ได้มุ่งเน้นคัดเลือกโครงการที่มีคุณภาพ มีศักยภาพการเติบโตสูง อยู่ในทำเลที่ดี ผู้เช่ามีความหลากหลาย ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายอุตสาหกรรม และมีอัตราการเช่าพื้นที่โดดเด่น ผลการดำเนินงานอยู่ในเกณฑ์ดี เพื่อเป็นทางเลือกใหม่สำหรับผู้ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ที่ให้อัตราผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอในทุกช่วงภาวะเศรษฐกิจ
กองทรัสต์ KTBSTMR มีนโยบายกระจายการลงทุนในทรัพย์สินหลากหลายประเภท ประกอบด้วย การลงทุนในคลังสินค้าและโรงงานในจังหวัดสมุทรปราการและพระนครศรีอยุธยา ซึ่งเป็นทำเลยุทธศาสตร์ของภาคอุตสาหกรรมการผลิตและขนส่งสินค้า มีขนาดโครงการที่มีความหลากหลาย ของพื้นที่เช่า ถือเป็นยุทธศาสตร์ที่สำคัญเหมาะแก่การเป็นศูนย์การกระจายสินค้าที่ดี ล่าสุดทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองถนนมอเตอร์เวย์หมายเลข 6 บางปะอิน – นครราชสีมา ได้เปิดให้ประชาชนทดลองใช้เดินทางและถนนวงแหวนรอบนอก ที่อยู่ในระหว่างดำเนินการ
ทั้งนี้ เมื่อมีการเปิดใช้เต็มรูปแบบแล้วจะส่งเสริมให้การคมนาคมของโครงการ ริชแอสเซ็ท และเอสที บางบ่อสะดวกสบายมากขึ้น นอกจากนี้ เจ้าของสินทรัพย์ได้รับประกันรายได้จากผู้เช่าให้กับกองทรัสต์ฯ ในปีแรก ทำให้มั่นใจได้ว่ากองทรัสต์จะสามารถจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่คาดหวังแก่ผู้ลงทุนได้
ขณะที่ ทรัพย์สินประเภทอาคารสำนักงาน อยู่บนทำเลที่ดี อยู่ใจกลางของกรุงเทพมหานคร การเดินทางสะดวกติดกับสถานีรถไฟฟ้า BTS พระโขนง ถือว่าเป็น New CBD ที่ค่อย ๆ ถูกพัฒนาออกมาอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับขนาดของโครงการและการผสมผสานของตัวโครงการ เหมาะสมกับกลุ่มผู้อยู่อาศัยในละแวกนี้ รวมถึงคู่แข่งที่มีลักษณะคล้ายกัน มีจำนวนน้อย ดังนั้นมีโอกาสที่อัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคต โดย ณ 30 มิ.ย.64 มีอัตราการเช่าสูงถึง 93% อีกทั้งเจ้าของสินทรัพย์ได้รับประกันรายได้จากผู้เช่าให้กับกองทรัสต์ในปีแรก ทำให้มั่นใจได้ว่ากองทรัสต์จะสามารถจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่คาดหวังให้แก่ผู้ลงทุนได้
ทั้งนี้ หากพิจารณาจากประมาณการผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์จะได้รับในปีแรก ตามประมาณการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ตามงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐาน (1 ต.ค. 64 ถึง 30 ก.ย. 65) และการลดทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ อยู่ที่ 7.02% จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอในระยะยาว ท่ามกลางภาวะอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและเศรษฐกิจที่ยังมีโอกาสผันผวนจากการแพร่ระบาดโควิด-19