คอลัมน์ความจริงความคิด : การคิดราคาประเมินสำหรับภาษีที่ดิน

คอลัมน์ความจริงความคิด : การคิดราคาประเมินสำหรับภาษีที่ดิน

โดย…สาธิต บวรสันติสุทธิ์, CFP นักวางแผนการเงิน

เดือนตุลาคมนี้ ก็เป็นเดือนสุดท้ายแล้วสำหรับการยื่นเสียภาษีที่ดินในเขต กทม. (ส่วนต่างจังหวัดเห็นหลายที่กำหนดต้องยื่นเสียภาษีในเดือนกันยายน) การเสียภาษีเป็นหน้าที่ของคนไทยทุกคน การไม่เสียภาษีมีความผิด ต้องได้รับโทษตามกฎหมาย โทษที่รัฐบาลกำหนด เช่น

1.กรณีค้างชำระภาษี เราอาจถูกสำนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิ์ นิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง
2.เสียเบี้ยปรับ 10% – 40% ของจำนวนภาษีค้างชำระ ขึ้นอยู่กับว่าเราไปชำระภาษีล่าช้าขนาดไหน
3.เสียเงินเพิ่มในอัตรา 1% ต่อเดือนจากภาษีที่ค้างชำระ

แต่เมื่อต้องเสีย เราก็อยากเสียให้ถูกต้อง คือ ถูกกฎหมาย และถูกทั้งจำนวนเงิน ไม่อยากเสียภาษีเยอะเกินไป ยิ่งตอนนี้รายได้ยิ่งไม่แน่นอน ยิ่งไม่อยากจ่ายอะไรที่ไม่ควรจ่าย

เราจะเสียภาษีที่ดินแพงหรือถูก ขึ้นอยู่กับราคาประเมิน และการใช้ประโยชน์ที่ดิน เราจึงควรรักษาประโยชน์ของเราในการตรวจสอบดูว่าราคาประเมินและการใช้ประโยชน์ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแจ้งเรามานั้นถูกต้องป่าว อย่างเช่น

การประกอบเกษตรกรรม อัตราภาษี เริ่มจาก 0.01% ถึง 0.1% สำหรับเจ้าของที่ดินฯ ซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาแปลงเดียวหรือหลายแปลงรวมกันในเขต อปท. เดียวกัน ในส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ให้หมายถึง การใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ตามความหมายของคำว่า “ประกอบการเกษตร” ในระเบียบคณะกรรมการนโยบายและแผนพัฒนา การเกษตรและสหกรณ์ว่าด้วยการขึ้นทะเบียนเกษตรกร พ.ศ. 2560 และที่แก้ไขเพิ่มเติม โดยมี วัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม แต่ไม่รวมถึงการทำการประมงและการทอผ้า ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีการใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ให้หมายความรวมถึงการปลูกพืช การเลี้ยงปศุสัตว์ การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ การทำนาเกลือสมุทร การทำสวนป่า การเพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจ การปลูกหม่อนเลี้ยงไหม โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค หรือจำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม และให้รวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ต่อเนื่องที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมนั้นด้วย ดังนั้นไม่ได้หมายความว่าเราปลูกพื้นหลายอย่างไว้ขายหรือไว้กินจะตีเป็นการประกอบเกษตรกรรมทั้งหมด เราต้องปลูกพืชตามจำนวนที่กำหนดตามกฎหมาย เชน ปลูกกล้วยต้อง 200 ต้น/ไร่ เป็นต้น

ที่อยู่อาศัย อัตราภาษี เริ่มจาก 0.02% ถึง 0.1% สำหรับเจ้าของบ้านและที่ดินที่เป็นบุคคลธรรมดาที่มีชื่อในทะเบียนบ้านในส่วนที่ไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าเป็นเจ้าของบ้านอย่างเดียวไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่เสียภาษีเฉพาะส่วนที่ไม่เกิน 10 ล้านบาท ถ้าเป็นแต่เจ้าของที่แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก คือ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เปนที่อยู่อาศัย ได้แก่ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง บ้านหลังที่ 2 ให้ญาติพี่น้องอยู่อาศัย ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยแบบรายเดือน (เช่น บ้านเช่า อพาร์ทเม้นท์ หอพัก คอนโด เป็นต้น) และโฮมสเตย์ ให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย

ไม่ได้ทำประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพ อัตราภาษี เริ่มจาก 0.3% ถึง 0.7% และจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปี คือ ที่ดินประกอบเกษตรกรรมที่มีการทำประโยชน์ไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ “การประกอบเกษตรกรรม” หรือสิ่งปลูกสร้างที่สร้างสำเร็จแล้วโดยสภาพสามารถนำไป “ประกอบเกษตรกรรม” หรือเป็น “ที่อยู่อาศัย” หรือนำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ แต่ไม่มีการใช้ประโยชน์ตลอดปีที่ผ่านมา ทิ้งไว้ว่างเปล่า คือ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ถูกทิ้งร้าง หรือไม่มีการทำประโยชน์ตลอดปีที่ผ่านมา

ใช้ประโยชน์อย่างอื่น เป็นการใช้ประโยชน์อย่างอื่นๆ อัตราภาษี เริ่มจาก 0.3% ถึง 0.7% คือที่ดินที่ไม่เข้าข่ายเกษตร ที่อยู่อาศัย รกร้างว่างเปล่าข้างต้น
ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะใช้ราคาตามที่กรมธนารักษ์ได้จัดทำไว้ ( http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/)

แต่ถ้าที่ดินเราไม่มี ราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ เจ้าพนักงานประเมินจะใช้หลักเกณฑ์ดังเช่น หากเป็นที่ดินมีโฉนด หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก. เจ้าพนักงานจะใช้เทียบเคียงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่กรมธนารักษ์จัดทำ กับแปลงที่ดินใกล้เคียงหรือมีสภาพคล้ายกัน และมีระยะความลึกของแปลงที่ดินใกล้เคียงกันในการประเมิน

ส่วนที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์อย่างอื่น หรือไม่มีเอกสารสิทธิ์เลย เจ้าพนักงานจะใช้ราคาที่ดินตามบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่รายเขตปกครองที่กรมธนารักษ์จัดส่งให้ ซึ่งกรณีนี้จะเป็นการประเมินไว้แบบไม่เฉพาะเจาะจง โดยจะระบุเป็นอัตรามูลค่าในแต่ละเขตพื้นที่ และยังมีการคำนวณการด้อยค่าของที่ดิน อย่างเช่น ที่ดินที่มีบ่อลึกเกิน 3 เมตร บ่อน้ำบาดาล เหมืองแร่ ฯลฯ จะคำนวณราคาเพียง 25% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และที่ดินที่มีแนวเขตเดินสายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่าน จะคำนวณราคาเพียง 30% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เป็นต้น

สำหรับสิ่งปลูกสร้าง ประเมินโดยใช้ราคาสิ่งปลูกสร้างตามบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของสิ่งปลูกสร้างที่กรมธนารักษ์จัดส่งให้ แต่หากไม่มีราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ จะประเมินโดยใช้วิธีเทียบเคียง

ห้องชุดในอาคารชุด เจ้าพนักงานประเมินจะใช้กฎกระทรวง การกำหนดราคาประเมินห้องชุดและการจัดท าบัญชีราคาประเมินห้องชุด พ.ศ. 2563 เป็นหลักในการคำนวณ โดยมี 3 วิธีในการประเมิน คือ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีรายได้ และวิธีต้นทุน” ลองไปอ่านดูนะ

สรุปง่ายๆ เมื่อถึงเวลาเสียภาษี ตรวจสอบข้อมูลให้ถูกต้องก่อนจ่ายภาษีนะ แต่ถ้าสงสัยว่าไม่ถูกต้อง ก็แนะนำให้จ่ายภาษีไปก่อน แล้วรีบยื่นคำร้องเพื่อคัดค้านและขอให้ทบทวนการประเมิน ภายใน 30 วันนับแต่ได้รับแจ้งการประเมินภาษีหรือการเรียกเก็บภาษีนะ