HoonSmart.com>>ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ระดับ “BBB” แนวโน้ม “คงที่ มองบวกความสามารถทำกำไรดีกว่าอสังหาริมทรัพย์รวม Backlog สูงมากรอโอนถึงปี 66 ส่วนปี 63 คาดเปิดขายโครงการ 1.5 หมื่นล้านบาท มีรายได้ 1.0-1.1 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 1.3-1.5 หมื่นล้านบาท/ปีในปี 64-65 แต่ภาระหนี้สูงต่อไป 2 ปี สภาพคล่องพร้อม หมุนใช้หนี้-ลงทุน
บริษัท ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กร ของบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ระดับ “BBB” พร้อมแนวโน้มอันดับเครดิต “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดของบริษัทที่เพิ่มขึ้นทั้งในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร รวมถึงผลการดำเนินงานที่เป็นที่น่าพอใจจากความสามารถในการทำกำไรที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมเดียวกันและมียอดขายที่อยู่อาศัยที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมาก ซึ่งช่วยรองรับรายได้ในอนาคต
อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตก็ลดทอนลงจากภาระหนี้ของบริษัทที่ค่อนข้างสูงจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วทั้งในการพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์
การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวในระยะปานกลางอันเนื่องมาจากความเสี่ยงที่เกิดจาก ไวรัสโควิด-19 จะยิ่งเพิ่มความกดดันให้แก่ภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำอยู่ในเวลานี้
” ORI มีความสามารถในการแข่งขันเพิ่มขึ้น ทำให้มีรายได้และยอดขายเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตลอดตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมายอดขายเพิ่มขึ้นถึง 2 เท่า จาก 9.2 พันล้านบาทในปี 2559 เป็น 1.2 หมื่นล้านบาทในปี 2560 และเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 2 หมื่นล้านบาทในปี 2561 และปี 2562 สำหรับปี 2562 ยอดขายในส่วนของบริษัทเอง 1.04 หมื่นล้านบาท และยอดขายจากโครงการภายใต้กิจการร่วมค้าอีกจำนวน 9.6 พันล้านบาท บริษัทเพิ่มสินค้าไปสู่ตลาดบ้านจัดสรรในปี 2560 สร้างสมดุลกับโครงการคอนโดมิเนียม ในปีนี้บริษัทจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรร มูลค่าประมาณ 0.8-1.2 หมื่นล้านบาทเพิ่มขึ้นจาก 6 พันล้านบาทในปี 2561 คาดว่าสัดส่วนรายได้จากโครงการบ้านจัดสรร จะเพิ่มเป็น 30-40% ของรายได้รวมในช่วง 3 ปีข้างหน้า”
ณ สิ้นปี 2562 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาทั้งหมด 45 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 9.8 หมื่นล้านบาท มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 4.3 ล้านบาทต่อยูนิต และมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 2.67 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่าเหลือขายส่วนของบริษัทเองมูลค่า 2.16 หมื่นล้านบาท และส่วนของกิจการร่วมค้าอีกจำนวน 5.1 พันล้านบาท
ทางด้านผลการดำเนินงานในปี 2562 ทำได้สูงกว่าประมาณการของทริสเล็กน้อย ถึงแม้ว่าจะต่ำกว่าประมาณการไป 9% โดยรายได้อยู่ที่ 1.37 หมื่นล้านบาท ลดลง 15% จากรายได้สูงสุดที่ 1.6 หมื่นล้านบาทในปี 2561 เนื่องจากยอดขายรอโอนในบางโครงการเลื่อนมาโอนในช่วงต้นปี 2563 คาดว่ารายได้จะอยู่ที่ 1.0-1.1 หมื่นล้านบาทในปี 2563 และจะปรับเพิ่มขึ้นเป็น 1.3-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565W
ทั้งนี้ยอดขายรอโอนของบริษัทจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 4.9 พันล้านบาทในปี 2563 ประมาณ 5.2 พันล้านบาทในปี 2564 ประมาณ 4.9 พันล้านบาทในปี 2565 และส่วนที่เหลือในปี 2566 ขณะที่ยอดขายรอโอนของกิจการร่วมค้าจะทยอยส่งมอบให้ลูกค้าในปีนี้เป็นต้นไป ดังนั้น บริษัทจะมีส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าประมาณ 0.2 พันล้านบาทในปี 2563 ประมาณ 0.4 พันล้านบาทในปี 2564 และอีกประมาณ 1.1 พันล้านบาทในปี 2565
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอยู่ในระดับค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับบริษัทที่จัดอันดับเครดิตในอุตสาหกรรมเดียวกัน สะท้อนถึงความสามารถในการควบคุมต้นทุนและการปรับราคาขายสินค้า โดยกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของบริษัท (อีบิทดา)เท่ากับ 3.2-5.4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2562 อัตราอีบิทดาต่อรายได้อยู่ในช่วง 33-34% ในช่วงปี 2560 และปี 2561 ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 35.5% ในปี 2562 ขณะที่ค่าเฉลี่ยของอัตราอีบิทดาต่อรายได้ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จัดอันดับเครดิตโดยทริส จะอยู่ที่ประมาณ 18-20% เท่านั้น ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของ ทริสคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราอีบิทดาต่อรายได้ได้เกินกว่า 28% ในช่วงปี 2563-2565
ทริสคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงต่อไปในช่วง 2 ปีข้างหน้า แม้ว่าบริษัทปรับมูลค่าโครงการเปิดใหม่ของทั้งบริษัทเองและภายใต้กิจการร่วมค้าเป็น 1.5-1.8 หมื่นล้านบาทต่อปี ลดลงจากประมาณ 2 หมื่นล้านบาทต่อปี นอกจากนี้บริษัทยังมีแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประกอบด้วย โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และอาคารสำนักงานแต่จากความกังวลในผลกระทบของโรคระบาดต่อเศรษฐกิจ บริษัทจึงชะลอการลงทุนในโครงการของบริษัทเองและเน้นลงทุนร่วมกับกิจการร่วมค้าเท่านั้น ส่วนการจำกัดการเดินทางในหลาย ๆ ประเทศก็ทำให้บริษัทต้องเลื่อนการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อต่างชาติออกไปอีก 2-3 เดือน อย่างไรก็ตาม บริษัทมียอดขายคอนโดมิเนียมให้ลูกค้าต่างชาติที่จะส่งมอบในปีนี้เพียง 600 ล้านบาท หรือเพียง 5% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมดที่จะส่งมอบในปีนี้ ดังนั้น การเลื่อนการส่งมอบจึงไม่มีผลกระทบกับรายได้ของบริษัทในปีนี้อย่างมีนัยสำคัญ ส่วนงบประมาณในการซื้อที่ดินอยู่ที่ประมาณ 2.5-3.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
สำหรับอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 63-66% ในช่วงปี 2563-2564 และจะลดลงต่ำกว่าระดับ 60% ในปี 2565 เมื่อโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากก่อสร้างแล้วเสร็จและส่งอบให้ลูกค้า อีกทั้งบริษัทได้ปรับลดแผนงบลงทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เหลือมูลค่า 2.5-3.0 พันล้านบาทในช่วงปี 2563-2565 ซึ่งการขยายสินค้าไปในตลาดบ้านจัดสรรและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นจะช่วยเติมเต็มสินค้าที่อยู่อาศัย และช่วยให้บริษัทมีผลกำไรที่สม่ำเสมอในระยะยาว แต่ก็จะเพิ่มความเสี่ยงทางการเงินในระยะสั้นนี้เช่นกัน คาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะลดลงอยู่ในระดับ 8-10%ในช่วงปี 2563-2564 และเพิ่มขึ้นมากกว่าระดับ 15% ในปี 2565 เมื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ส่วนใหญ่เริ่มดำเนินการได้
ในส่วนสภาพคล่องของบริษัทยังสามารถบริหารจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 6.3 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินระยะสั้น 0.3 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน 0.8 พันล้านบาท เงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินและจะเปลี่ยนเป็นเงินกู้โครงการ 0.9 พันล้านบาท เงินกู้โครงการ 2.4 พันล้านบาท และหุ้นกู้ 2 พันล้านบาท ซึ่งเงินกู้โครงการจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการนั้น ๆ ณ เดือนมีนาคม 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 1.1 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกจำนวน 0.5 พันล้านบาท
นอกจากนี้ ทริสยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 1.8-2.0 พันล้านบาท อีกทั้ง บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งรวมถึงที่ดินเปล่ามูลค่าตามบัญชีจำนวน 4.8 พันล้านบาทและสินค้าเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายอีกจำนวน 6.7 พันล้านบาทอีกด้วย ทั้งนี้ จากภาวะตรึงตัวในตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน บริษัทอาจต้องกลับไปใช้วงเงินกู้ยืมจากธนาคาร จากการที่บริษัทมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งนั้น ทริสคาดว่าบริษัทจะไม่มีปัญหาในการขอกู้จากธนาคาร เชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมเอาไว้ได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า อัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2562 เท่ากับ 1.34 เท่า
