HoonSmart.com>>ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ (A) ที่ระดับ “BB” ปรับลดแนวโน้มเครดิตเป็น “ลบ “กังวลการก่อหนี้ระดับสูง ผลการดำเนินงานขาดทุน ขายทรัพย์สินช้ากว่าที่คาด บริษัทดิ้นขายหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน 300 ล้านบาท ให้ผู้บริหาร ป้องกันความเสี่ยงที่จะผิดเงื่อนไขทางการเงินในปี 62 ส่วนยอดขายรอรับรู้รายได้ปีหน้าน้อย บริษัทอาจเลื่อนลงทุนในโครงการ 8,000 ล้านบาทบนถนนราชดำริ เพิ่มฐานเงินทุนโดยหาพันธมิตร
บริษัททริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ (A) ที่ระดับ “BB” ในขณะเดียวกันก็ปรับลดแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น “ลบ” จาก “คงที่” สะท้อนความกังวลเกี่ยวกับระดับการก่อหนี้ที่อยู่ในระดับสูง ตลอดจนสภาพคล่องและความสามารถในการทำกำไรที่อ่อนแอกว่าที่คาดการณ์ บริษัทอาจเผชิญภาวะขาดสภาพคล่องในอีก 6-12 เดือนข้างหน้าหากยังคงขาดทุนอย่างต่อเนื่องและแผนในการขายสินทรัพย์ช้ากว่าที่คาด
อันดับเครดิตสะท้อนถึงอุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่ซบเซาจากความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวและมาตรการการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่เข้มงวด
ความสามารถในการทำกำไรและกระแสเงินสดของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ต่ำกว่าประมาณการ โดยมีสาเหตุหลักมาจากความล่าช้าในการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียม “Chalermnit” และการขายที่ดิน รายได้ของบริษัทลดลงอยู่ที่ 2,370 ล้านบาท จาก 3,020 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2561 โดยเกือบ 90% ของรายได้มาจากมูลค่าการขายโครงการแนวราบ กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย(อีบิทดา) ลดลงไปอยู่ที่ 175 ล้านบาท ลดลง 60% เมื่อเทียบกับปีก่อน เช่นเดียวกับเงินทุนจากการดำเนินงานที่ลดลง ติดลบ 316 ล้านบาท จากติดลบ 32 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
ณ เดือนกันยายน 2562 ยอดขายที่รอการรับรู้รายได้มีมูลค่า 6,080 ล้านบาทซึ่งจะมีกำหนดส่งมอบจำนวน 927 ล้านบาทในปี 2563 ส่วนอีก 2,500 ล้านบาทในปี 2564 และ 2,100 ล้านบาทในปี 2565 เนื่องจากยอดขายรอการรับรู้รายได้มีขนาดเล็ก รายได้ในช่วงปี 2562-2565 จึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่เป็นสำคัญ เงินทุนจากการดำเนินงานคาดว่าอยู่ที่ประมาณติดลบ 470 ล้านบาท จากติดลบ 154 ล้านบาทในปี 2561
อย่างไรก็ตามบริษัทมีแผนส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียม “Chalermnit” มูลค่า 927 ล้านบาทและหากการขายทรัพย์สินบางส่วนในปี 2563 สำเร็จจะทำให้เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทกลับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 300 ล้านบาทในปี 2563 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะดีขึ้นมาอยู่ที่ 2.9% จาก -4.4% ในปี 2562 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ฯจะอยู่ที่ประมาณ 0.3 เท่าในปี 2562 และ 1.6 เท่าในปี 2563
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับเกินกว่า 70% ตั้งแต่ปี 2557 ภาวะขาดทุนในปี 2562 คาดว่าจะทำให้ภาระหนี้สูงขึ้นอีก ซึ่งมีความเสี่ยงที่บริษัทจะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ได้ ตามข้อกำหนดของหุ้นกู้ บริษัทต้องคงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนในระดับที่ต่ำกว่า 3 เท่า ในขณะที่บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนก.ย. 2562 อยู่ที่ 2.9 เท่า ซึ่งใกล้กับระดับเพดานที่ 3 เท่าตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ ดังนั้น บริษัทจึงออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ มูลค่า 300 ล้านบาท เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่จะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินภายในปี 2562 โดยผู้ซื้อคือผู้บริหารของบริษัท
อย่างไรก็ตาม ทริสฯมองว่ายังคงมีความเป็นไปได้ที่บริษัทจะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินหากบริษัทยังคงขาดทุนอย่างต่อเนื่อง กำไรสะสมที่ลดลงเพียงเล็กน้อยส่งผลให้โครงสร้างเงินทุนถดถอยเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ เงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้เป็นอีกสาเหตุที่ทำให้ระดับหนี้เพิ่มขึ้น โดยเงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 1,100 ล้านบาทในปี 2563 และประมาณ 455 ล้านบาทในปี 2564 บริษัทอาจเลื่อนการลงทุนในโครงการ “Soontareeya Residence” ซึ่งเป็นโครงการระดับราคาสูงมูลค่ารวมประมาณ 8,000 ล้านบาทบนถนนราชดำริ
เมื่อพิจารณาจากฐานเงินทุนที่มีขนาดเล็กของบริษัทแล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ที่ราว ๆ 73-76% โดย ณ เดือนก.ย. 2562 อัตราส่วนอยู่ที่ 75% ทั้งนี้ การก่อหนี้ที่ยังคงสูงอย่างต่อเนื่องได้สร้างความกังวลต่อความสามารถของบริษัทในการปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดของหุ้นกู้ ดังนั้น บริษัทจะต้องบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวัง ในขณะที่มีการขยายธุรกิจเพื่อที่จะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่จะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงิน บริษัทตั้งใจที่จะเพิ่มฐานเงินทุนโดยหาพันธมิตร ซึ่งหากสำเร็จ จะช่วยเพิ่มความแข็งแรงให้กับสถานะทางการเงินของบริษัท
ความเสี่ยงด้ายสภาพคล่องของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.95 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 2.19 พันล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 108 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 649 ล้านบาท บริษัทมีภาระหนี้หุ้นกู้ที่จะต้องชำระจำนวน 655 ล้านบาทในปลายเดือนมกราคม 2563 และอีกจำนวน 1.5 พันล้านบาทในต้นเดือนเมษายน 2563 บริษัทมีแผนการออกหุ้นกู้เป็นหลักเพื่อชำระคืนหนี้ก้อนดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์และผลการดำเนินงานที่อ่อนแอลงได้สร้างความกังวลต่อจำนวนเงินที่จะจัดหาได้จากตลาดหุ้นกู้
ณ สิ้นเดือนกันยายน 2562 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 56.5 ล้านบาท วงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 256 ล้านบาท วงเงินสำรองจากสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคารอีก 300 ล้านบาท และจากหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนฯ 300 ล้านบาท ที่ออกเมื่อวันที่ 18 ธ.ค. 2562 อีกทั้ง บริษัทมีแผนจะขายทรัพย์สินบางส่วนมูลค่าประมาณ 1.6 พันล้านบาท และหาพันธมิตรเพื่อเพิ่มสภาพคล่องของบริษัทที่มีความตึงตัว และเพิ่มฐานทุนภายในไตรมาสแรกของปี 2563 หากแผนดังกล่าวสำเร็จ เงินสดจากการขายทรัพย์สินและการเพิ่มทุนจะสามารถลดความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทได้ อย่างไรก็ตาม ความกังวลต่อสภาพคล่องของบริษัทยังคงสูงเนื่องจากยังคงมีความไม่แน่นอนว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติได้ตามแผนหรือไม่ อันดับเครดิตอาจลดลงหากบริษัทล้มเหลวในการแสดงผลที่เป็นรูปธรรมของแผนการชำระคืนหนี้
สมมติฐานพื้นฐาน โดย ทริสเรทติ้งคาดว่าในปี 2563 บริษัทจะขายคอนโดมิเนียม 2 โครงการที่ราคาขายประมาณ 1.6 พันล้านบาทและรับรู้กำไรขั้นต้นที่ 714 ล้านบาทส่วนรายได้จะอยู่ที่ราว ๆ 3.4 พันล้านบาทในปี 2562 และจะอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 4.1-5.7 พันล้านบาทในช่วงปี 2563-2565 อัตรากำไรขั้นต้น (ไม่รวมกำไรจากการขายทรัพย์สิน) ของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ 34-35% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (ไม่รวมกำไรจากการขายทรัพย์สิน) จะอยู่ที่ราว ๆ 8-10% ในช่วงปี 2563-2565 เงินทุนสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 300 ล้านบาทในปี 2562 และ 500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565