HoonSmart.com>> บลจ.บัวหลวง ผนึกกลุ่มเค.อี.รีท แมเนเจอร์ เปิดขายกองทรัสต์ “เค.อี.รีเทล” ลงทุน “ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์” ที่มีศักยภาพ 10 โครงการ โอกาสเติบโต ประเมินผลตอบแทนปีแรก 7.29% ต่อปี ราคาเสนอขาย 10 บาทต่อหน่วย พร้อมลงทุนโครงการใหม่ทั้งในและต่างประเทศ หนุนเติบโตผลตอบแทนเพิ่ม ไม่หวั่นกระแสช้อปปิ้งออนไลน์มาแรง ชูห้างใกล้บ้าน กิน ช็อป ครบวงจร
นายพรชลิต พลอยกระจ่าง รองกรรมการผู้จัดการ Head of Real Estate & Infrastructure Investment บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) บัวหลวง เปิดเผยว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวง เค.อี.รีเทล (BKER) พร้อมเปิดขายให้แก่ประชาชนทั่วไปในวันที่ 18-22 พ.ย. และ 25 พ.ย.2562 ที่ราคา 9.50-10.00 บาทต่อหน่วย ผ่านสาขาของธนาคารกรุงเทพและบริษัทหลักทรัพย์บัวหลวง พร้อมทั้งเสนอขายผู้ถือหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์คริสตัล รีเทล โกรท (CRYSTAL) ที่มีสิทธิจองซื้อตามรายชื่อปรากฎในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยลงทุน ณ วันที่ 7 พ.ย.2562 โดยเปิดจองซื้อวันที่ 18-20 พ.ย.2562 ผ่านสาขาของธนาคารกรุงเทพ
ขณะเดียวกันเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะเข้าลงทุนในหน่วยทรัสต์ BKER ไม่น้อยกว่า 10% ของมูลค่าทรัพย์สินแต่ละโครงการและถือครองหน่วยไม่ต่ำกว่า 3 ปี เพื่อให้ความมั่นใจและร่วมรับผลตอบแทนกับผู้ลงทุน
ทั้งนี้ กองทรัสต์ BKER ก่อตั้งขึ้นจากการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CRYSTAL ที่ปัจจุบันลงทุนในบางส่วนของศูนย์การค้าโครงการคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (CDC) และโครงการเดอะ คริสตัล (เอกมัย-รามอินทรา) เป็นกองทรัสต์ โดยการออกหน่วยทรัสต์ BKER เพื่อแลกเปลี่ยนกับทรัพย์สินและภาระของ CRYSTAL ที่อัตราสับเปลี่ยน 1 หน่วยลงทุนของ CRYSTAL ต่อ 1 หน่วยทรัสต์ของ BKER ซึ่งหลังลงทุนเพิ่มจะส่งผลให้ขนาดกองจากประมาณ 4,000 ล้านบาท เพิ่มเป็นประมาณ 1.1 หมื่นล้านบาท
ขณะที่บริษัท เค.อี.รีท.แมเนเจอร์ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ร่วมของกองทรัสต์ BKER พร้อมระดมทุนเพิ่มเติมอีกประมาณ 7,420 ล้านบาท จากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 5,066 ล้านบาทและจากการกู้ยืมจากสถาบันการเงินไม่เกิน 2,875 ล้านบาท เพื่อเข้าลงทุนในทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มครั้งที่ 1 ในสิทธิการเช่าระยะยาวของศูนย์การค้าแบบไลฟ์สไตล์ 10 โครงการ มีอายุเฉลี่ยรวมทุกโครงการประมาณ 28.3 ปี
ทรัพย์สินดังกล่าว ประกอบด้วย 1.โครงการ CDC มีทั้งส่วนที่รับโอนจาก CRYSTAL และลงทุนเพิ่ม 2.โครงการเดอะ คริสตัล เอกมัย-รามอินทรา (TC) มีทั้งส่วนที่รับโอนจาก CRYSTAL และลงทุนเพิ่ม 3.โครงการเดอะ คริสตัน เอสบี ราชพฤกษ์ (TCR) 4.โครงการ อมอรินี่ รามอินทรา (Amorini) 5.โครงการแอมพาร์ค จุฬา (I’m Park) 6.โครงการเพลินนารี่ มอลล์ วัชรพล (Plearnary) 7.โครงการสัมมากร เพลส รามคำแหง (ฝั่งตะวันตก) (SPRM) 8.โครงการสัมมากร เพลส รังสิต (SPRS) 9.โครงการสัมมากร เพลส ราพฤกษ์ (SPRP) และ 10.โครงการ เดอะ ซีน ทาวน์ อิน ทาวน์ (The Scene)
นายพรชลิต กล่าวว่า ในปีแรกประเมินว่า BKER จะให้อัตราผลตอบแทน 0.7291 บาทต่อหน่วยหรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทน 7.29% จากราคาเสนอขายสูงสุดที่ 10 บาทต่อหน่วย โดยอ้างอิงประมาณการกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วจากงบกำไรขาดทุนที่คาดคะเนตามสมมติฐานสำหรับงวด 12 เดือนแรกและในอนาคตกองทรัสต์ BKER จะมองหาการลงทุนเพิ่มเติมในโครงการใหม่ๆ อีก จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีโอกาสเติบโตและหาผลตอบแทนได้สม่ำเสมอ
“ในช่วงแรกกองทรัสต์จะเน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศก่อน ซึ่งตอนนี้มีการคุยกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บ้างแล้ว ซึ่งทุกครั้งที่จะลงทุนเพิ่มจะต้องทำให้ผลตอบแทนของ BKER เพิ่มขึ้น การลงทุนจึงเน้นโครงการที่มีศักยภาพ มีอัตราผู้เช่าในระดับสูง ส่วนการลงทุนในต่างประเทศจะเน้นในภูมิภาคเอเชีย”นายพรชลิต กล่าว
สำหรับแนวโน้มการเติบโตของรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์เข้าไปลงทุนจะมาจากอัตราผู้เช่าพื้นที่ (occupancy rate) ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 94% ซึ่งยังมีโอกาสเพิ่มขึ้นได้ รวมถึงการปรับเพิ่มค่าเช่าทำให้กองทรัสต์มีรายได้เพิ่มขึ้น ขณะที่การลงทุนเพิ่มจากทรัพย์สินใหม่ทั้งในและนอกกลุ่มเค.อี. ซึ่งจะเป็นโอกาสในการเติบโตสูงขึ้น
นอกจากนี้การที่บลจ.บัวหลวง ซึ่งมีความเชี่ยวชาญการบริหารกองทรัสต์ ร่วมมือกับบริษัท เค.อี.รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ภายใต้กลุ่มบริษัท เค.อี. ที่ชำนาญด้านพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ ทั้งประเภทที่อยู่อาศัยและโครงการศูนย์การค้า เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ร่วมกัน จะช่วยให้บริหารโครงการทั้งหมดได้อย่างมีประสิทธิภาพ เป็นประโยชน์กับผู้ถือหน่วยทรัสต์ในระยะยาว ทั้งยังสนับสนุนให้เกิดการพัฒนากองทรัสต์ในประเทศไทยให้เติบโตทัดเทียมกับกองทรัสต์ในระดับสากล
นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท เค.อี. กล่าวว่า การชะลอตัวของเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้ส่งผลกระทบต่อศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์มอลล์แต่อย่างใด โดยทั้ง 10 โครงการยังมีแนวโน้มการเติบโต ปัจุบันมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 94% และปรับค่าเช่าทุกๆ 3 ปีตามสัญญาทั่วไป ซึ่ง 10 โครงการเปิดดำเนินงานมาแล้วกว่า 5-10 ปี ตั้งอยู่ในย่านหมู่บ้านจัดสรร โรงเรียน สำนักงานหรือคอนโดมิเนียม อยู่บนถนนสายหลีกหรือบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่จะก่อสร้างในอนาคต ภายในโครงการตอบสนองความต้องการลูกค้าได้ครบวงจร
สำหรับกลุ่มเค.อี.มีประสบการณ์พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอมมูนิตี้ มอลล์ เป็นเวลา 12 ปี ซึ่งเชื่อว่า BKER จะช่วยเพิ่มโอกาสการเติบโตอย่างมั่นคงให้ธุรกิจศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์โดยรวม ผ่านการใช้จุดแข็งจากการบริหารหลายโครงการ ผสานผลประโยชน์เพิ่มอำนาจต่อรองและประหยัดจากขนาดด้วยการบริหารแบบรวมศูนย์ มีแนวทางเชิงสร้างสรรค์ในการพัฒนารายได้ค่าเช่าให้เติบโตอย่างต่อเนืองและลดต้นทุนค่าใช้จ่ายในทุกโครงการ ซึ่งจะมาตอบโจทย์พัฒนารายได้ค่าเช่าให้เติบโตอย่างต่อเนื่องและลดต้นทุนค่าใช้จ่ายในทุกโครงการ ซึ่งจะมาตอบโจทย์เจ้าของโครงการอื่นๆ ในพื้นที่ศักยภาพที่มองหาผู้เชี่ยวชาญเข้ามาบริหารจัดการ เพื่อเพิ่มโอกาสเติบโตของกำไรจากการดำเนินงานได้
“ถึงแม้กระแสการช้อปปิ้งออนไลน์จะมาแรงมากขึ้น แต่ธุรกิจศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ยังเติบโตได้ดีและมีโอกาสเติบโตต่อเนื่องไปอีก เพราะจุดแข็งของศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ ซึ่งเป็นห้างใกล้บ้าน ใกล้แหล่งชุมชน เป็นพื้นที่มอบประสบการณ์ที่ผู้บริโภคยังต้องการเดินทางมาใช้บริการ เช่น ร้านอาหาร เครื่องดื่ม สถาบันกวดวิชา คลินิคเสริมความงาม ฟิตเนส ทั้งยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองความต้องการลูกค้าได้รบครัน เป็นสถานที่พักผ่อนสำหรับครอบครัวและเป็นจุดนัดพบของคนทุกเพศ ทุกวัย”นายกวินทร์ กล่าว
นอกจากนี้ภายหลังเข้าบริหารโครงการต่างๆ ที่กองทรัสต์เข้าลงทุนแล้ว กลุ่มบริษัท เค.อี. ได้มีการนำระบบ ‘ซอฟต์แวร์ อีอาร์พี ยาร์ดี (Yardi)’ จากสหรัฐมาพัฒนาพอร์ตโฟลิโอด้านการบริหารร้านค้าและศูนย์การค้า พร้อมนำระบบแอปพลิเคชันสำหรับสะสมแต้มที่ทันสมัยที่สุดมามอบประสบการณ์ที่ดีให้ลูกค้า และเพื่อจูงใจให้เข้ามาใช้บริการ ขณะเดียวกันจะสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรบริษัทเทคโนโลยีหลายด้าน เช่น อี-คอมเมิร์ซ ส่งอาหาร โลจิสติกส์ การเดินทาง และสุขภาพ เป็นต้น
