HoonSmart.com>>CPN REIT เตรียมลงทุนเพิ่มอีก 20,000 ล้านบาทในศูนย์การค้า CPN คาดประกาศชื่อโครงการได้ในปลายปีนี้หรือต้นปีหน้า ตามแผนดันสินทรัพย์โต 2 เท่า ในปี 2575 แตะที่ 1.8 แสนล้านบาท จาก 9.2 หมื่นล้านบาท เดินหน้าโรดโชว์ต่างประเทศ ชูผลตอบแทน 9% ตอบโจทย์ยุคเศรษฐกิจโตต่ำ ดอกเบี้ยลด ช่วยกระจายความเสี่ยง ตอกย้ำจุดเด่นกองรีทที่ใหญ่ที่สุด มีการลงทุนใหม่ทุก 2 ปี มีสินทรัพย์ 30 แห่งพร้อมเติมเข้าพอร์ต
น.ส.นภารัตน์ ศรีวรรณวิทย์ กรรมการ บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ ผู้จัดการกองทรัสต์ CPNREIT เปิดเผยว่า ปัจจุบัน CPNREIT เป็นกองรีทที่มีขนาดสินทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การจัดการ(AUM) ที่ใหญ่ที่สุดมูลค่า 92,101 ล้านบาท มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดหรือมาร์เก็ตแคป 42,366 ล้านบาท และมีแผนที่จะทำให้ขนาดสินทรัพย์เติบโตเป็น 2 เท่า เป็น 1.8 แสนล้านบาทภายในปี 2575 ด้วยการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ๆ เพิ่มทุกๆ 2 ปี และปรับปรุงทรัพย์สินที่อยู่ในกองรีท เพื่อเพิ่มอัตราค่าเช่า เพิ่มจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในห้างสรรพสินค้า และเพิ่มผู้เช่ารายใหม่ๆ ที่มีศักยภาพเข้ามา สร้างรายได้ให้เติบโตอย่างต่อเนื่องในระยะยาว
2 กลยุทธ์ดันรายได้โต
ในช่วง 3 ปีนับจากนี้ มีแผนจะลงทุนเพิ่มอีก 2 หมื่นล้านบาท โดยเงินลงทุนจะมาจากการกู้ยืม 1 ใน 3 ส่วน และเพิ่มทุน 2 ใน 3 ตามแผนการเงินที่วางไว้ เพื่อลงทุนในทรัพย์สินของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เป็นสปอนเซอร์ และยังเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่สัดส่วน 40% ในกองรีทด้วย ที่ยังคงสนับสนุนให้ CPNREIT เติบโตไปพร้อมกับ CPN และทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิด ในการสร้างโอกาสการเติบโตและลงทุนในสินทรัพย์ใหม่อย่างต่อเนื่อง โดย CPN มีสินทรัพย์ที่อยู่ใน 30 โลเคชั่น ที่พร้อมสนับสนุนการนำทรัพย์สินเข้ากองเพื่อสร้างการเติบโตไปพร้อม ๆ กัน
บริษัทฯต้องการที่จะลงทุนในศูนย์การค้าโซนภาคอีสาน ทางภาคใต้เพิ่ม และขยายการลงทุนในกรุงเทพด้วย ซึ่งกำลังศึกษาทรัพย์สินจาก 6 โลเคชั่น โดยเน้นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสรายได้ที่มั่นคง มีอัตราการเช่าพื้นที่สูง และมีโอกาสสร้างการเติบโตให้กับนักลงทุน คาดว่าน่าจะประกาศออกมาได้ในปลายปี 2568 หรือต้นปี 2569
จากกรณีที่เศรษฐกิจมีการเติบโตต่ำและมีการคาดว่าจะอยู่ในสภาพนี้ไปอีก 2-3 ปี จะมีผลต่อการใช้จ่ายลดลง ซึ่งจะกระทบในระยะสั้น แต่ในระยะกลางและระยะยาวฝ่ายบริหารมองว่ายังอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ ผ่านการควบคุมค่าใช้จ่าย การจัดหาผู้เช่ารายใหม่ๆ ที่มีศักยภาพเข้ามาทดแทนผู้ค้าที่ออกไป และหากจำเป็นก็อาจมีมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าโดยไม่ขึ้นค่าเช่า ซึ่งกลุ่มผู้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าแยกเป็นกลุ่มผู้เช่ารายใหญ่ที่จะทำสัญญาเช่าเทอมละ 3 ปี กลุ่มเช่าระยะ 1 ปี และกลุ่มทดลองขายที่เข้ามาเช่าต่ำกว่า 1 ปี ให้เกิดความต่อเนื่องและเหมาะสม
นอกจากจะเติบโตด้วยการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ๆ เพิ่ม ซีพีเอ็น รีท ยังจะมีการเติบโตจากภายในด้วยการปรับปรุงทรัพย์สินที่อยู่แล้วให้ค่าเช่ายังเติบโต มีจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น การปรับปรุงใหญ่ของสินทรัพย์ เพื่อเติมดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของศูนย์การค้าเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ปรับปรุงใหม่ครั้งใหญ่ให้เป็นศูนย์รวมย่านฝั่งธน ใช้งบประมาณลงทุนในส่วนของ CPNREIT ประมาณ 1,100 ล้านบาท และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 3 ปี 2568 โครงการเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต ปรับปรุงให้มีขนาดใหญ่ ทันสมัย และมีแผนพัฒนาโรงแรมและคอนโดมิเนียมในอนาคต โดยมีงบประมาณลงทุนในส่วนของ CPNREIT ประมาณ 800 ล้านบาท และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 2 ปี 2569 และโครงการเซ็นทรัล มารีนา ปรับโฉมเป็น “Central Marina Outlet” ตั้งเป้าจำนวนผู้เข้าใช้บริการที่ 30,000-35,000 คนต่อวัน
ทั้งนี้ จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ทำให้สิ้นปี 2567 ภาระหนี้ที่เป็นการกู้อิงอัตราดอกเบี้ยลอยตัวซึ่งมีสัดส่วน 20% ก็ได้รับอานิสงส์ลดภาระดอกเบี้ยลงได้ และการออกหุ้นกู้เมื่อเดือนก.พ.ของปีนี้ก็ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่ากองทุนเดียวกัน
จังหวะเหมาะลงทุน
น.ส.นภารัตน์ ณ ราคาหน่วยในปัจจุบัน อัตราผลตอบแทนต่อเงินปันผลต่อหน่วยอยู่ที่ 9% ถือว่าสูงเมื่อเทียบกับการฝากเงิน และจากการที่ราคาหน่วยยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นมาก ถือว่าเป็นจังหวะเหมาะในการเข้ามาลงทุน ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยยังมีแนวโน้มขาลง กองรีท จึงเป็นจังหวะที่ดีในการลงทุน
นอกจากนี้ กองซีพีเอ็น รีท ยังมีโอกาสในการเติบโตของรายได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากนโยบายการเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ๆ เพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1 สินทรัพย์ทุกๆ 2 ปี การปรับปรุงทรัพย์สินที่มีอยู่เดิมให้มีค่าเช่าและรายได้เพิ่มขึ้น ซึ่งทาง CPN ที่เป็นสปอนเซอร์ สามารถมีรายได้จากส่วนนี้เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-4% และจากการลดต้นทุนการดำเนินงานต่างๆ ของกองรีท
“เรามีการมองหานักลงทุนใหม่ที่ยังไม่รู้จักซีพีเอ็น รีท และไม่เข้าใจว่าเราจะสร้างการเติบโตอย่างไร ให้เข้ามาลงทุนเพิ่ม และเป็นกลุ่มนักลงทุนต่างชาติด้วยที่ปัจจุบันมีสัดส่วน 5% จากเดิม 10% ซึ่งเป็นผลมาจากภาพรวมทางเศรษฐกิจของประเทศ ทำให้สัดส่วนการลงทุนขอต่างชาติลดลง โดยจะมีการเดินสายนำเสนอข้อมูลบริษัท ที่แรกที่จะไปคือสิงคโปร์ และมีแผนจะไปฮ่องกง มาเลเซีย ญี่ปุ่น โดยจะชูเรื่องประเด็นผลตอบแทนที่ดีและกระจายความเสี่ยงด้านการลงทุน และบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN ที่เป็นสปอนเซอร์ ก็สนใจที่จะลงทุนเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง เพราะยังสร้างผลตอบแทนที่ดี”น.ส.นภารัตน์
โฟกัสอสังหาฯเพื่อการค้าปลีก
น.ส.นภารัตน์ กล่าวว่า CPNREIT ยังมุ่งกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกหรือห้างสรรพสินค้าเป็นหลักซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีความมั่นคง และกระจายความเสี่ยงด้วยการลงทุนในโรงแรม และสำนักงานออฟฟิศ ที่เป็นโครงการมิกซยูส เพื่อเสริมรายได้ในช่วงที่ทรัพย์สินหลักอาจมีการปรับปรุงพื้นที่ หรือ พัฒนาพื้นที่ใหม่ๆ เพิ่มเติม จะทำให้มีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอ
ทั้งนี้ รายได้รวม 6,012 ล้านบาทในปี 2567 ที่ผ่านมา 80% มาจากค่าเช่าจากส่วนของค้าปลีก ซึ่งเซ็นทรัล พระราม 2 เป็นแหล่งที่ทำรายได้หลักให้กับกองรีท จากทั้งหมด 4 สินทรัพย์ ใน 3 โลเคชั่น เพราะมีขนาดใหญ่ และอีก 20% มาจากโรงแรมและสำนักงานออฟฟิศที่อยู่ในโครงการมิกซ์ยูส โดยจะรักษาสัดส่วนดังกล่าวต่อไปในระยะยาว
ในปี 2568 ธุรกิจค้าปลีกและบริการ มีแนวโน้มเติบโต 3-5% คิดเป็นมูลค่าประมาณ 4.4 ล้านล้านบาท จากการเติบโตของภาคการท่องเที่ยวและสินค้าแฟชั่นที่ยังมีนักท่องเที่ยวจากตะวันออกกลาง เอเชีย เข้ามาเสริมนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลง เดินทางเข้ามาเพิ่มขึ้น แต่ทางบริษัทฯยังคงมีการติดตามผลกระทบจากภาษีการค้า โดยผลการดำเนินงานไตรมาส 1 ปี 2568 รายได้ยังคงเป็นไปตามประมาณการณ์และเป็นไปตามแผนที่วางไว้