HoonSmart.com>> บริษัท ยูนิเวนเจอร์ (UV) ใช้เวลาเกือบ 3 ชั่วโมง กว่าจะได้มา ซึ่งมติอนุมัติการขายหุ้นบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (GOLD) ที่ถืออยู่ทั้งหมด 912 ล้านหุ้น คิดเป็น 39.28%ในราคาหุ้นละ 8.50 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 7,738 ล้านบาท ได้ผลตอบแทนสูงลิ่วเฉลี่ย 35.88% ต่อปี จากการลงทุนใน GOLD มาประมาณ 7 ปี ซึ่งยังไม่รวมผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับจากการนำเงินสดอีกกว่า 5,300 ล้านบาทไปลงทุนต่อยอดธุรกิจใหม่ ใส่เงินเชื่อมต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ปัจจุบัน แม่ทัพใหญ่ “ปณต สิริวัฒนภักดี” เชื่อว่าตลาดยังมีโอกาสอีกมาก
“Next Growth Next Return ตลาดโลกมีความผันผวน ทุกอย่างมีความเสี่ยง การลงทุนในความเสี่ยง จะมองเห็นโอกาส” ปณต กล่าว
เช่นเดียวกับที่ UV มองเห็นโอกาสจากการขาดทุนของ GOLD เปิดโต๊ะรับซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้น เมื่อเดือนพ.ย. 2555 ที่ผ่านมา ถึงเวลานี้ก็ขาย “ถอนทุนและเก็บกำไร” ไปหาขุมทรัพย์ใหม่
แม้ว่าจะมีผู้ถือหุ้นรายย่อยหลายคนลุกขึ้นมาคัดค้านการขายหุ้นครั้งนี้ก็ตาม ในที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นบริษัทยูนิเวนเจอร์ ครั้งที่ 1/2562 เมื่อวันที่ 19 ก.ค. 2562 ที่ผ่านมา แต่ก็พ่ายเสียงข้างมากของหุ้นที่เข้าร่วมประชุมโดยไม่นับผู้ถือหุ้นที่มีส่วนได้เสีย ทำให้ UV สามารถจบดีล GOLD อย่างสง่างาม สามารถรับรู้ผลตอบแทน (Exit Strategy) เฉลี่ยสูงถึง 35.88% ต่อปี จากการเข้ามาลงทุนระหว่างปี 2555-2562 โดยวิธียกล็อตขายให้กับบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ FPI ทำให้ไม่กระทบกับราคาหุ้นในตลาด
ความสำเร็จครั้งนี้ เกิดขึ้นจากการรวมพลังของกรรมการและผู้บริหาร UV พร้อมที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ (มนตรี ศรไพศาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง) ช่วยกันให้ข้อมูลข้อดี-ข้อด้อย พร้อมเหตุผลจูงใจให้ผู้ถือหุ้นลงมติขายหุ้น GOLD ให้กับบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ฯ ผ่านการทำคำเสนอซื้อหุ้น GOLD ทั้งหมดโดยสมัครใจ (เทนเดอร์ออฟเฟอร์ )
UV เลือกโอกาสที่เหมาะสมมากในการ “ทำกำไรหุ้น GOLD”
บริษัทยูนิเวนเจอร์ ก่อตั้งขึ้นมาเพื่อประกอบธุรกิจผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์ผงสังกะสีออกไซด์ เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2531 ก่อนที่จะขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2544 เป็นต้นมา โดยมองหากิจการที่มีศักยภาพ แต่ประสบปัญหาทางการเงินจนไม่สามารถดำเนินโครงการได้แล้วเสร็จ มาพบรักบริษัทแผ่นดินทองฯ ในเดือนพ.ย.2555 ทำคำเสนอซื้อหุ้น GOLD จำนวน 574 ล้านหุ้น ราคาหุ้นละ 5.50 บาท เป็นเงิน 3,159 ล้านบาท รวมถึงใบสำคัญแสดงสิทธิซื้อหุ้น (วอร์แรนต์) จำนวน 235 ล้านหุ้น ในราคา 2.50 บาท เป็นเงิน 588.7 ล้านบาท กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่สัดส่วน 50.64% และยังคงขยายพอร์ตการลงทุนในอสังหาฯ อีกหลายบริษัท เช่น บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเม้นท์ ส่วนธุรกิจผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์ผงสังกะสีออกไซด์ยังดำเนินต่อไป บริษัทเป็นผู้นำ ขนาด 2 หมื่นตัน มีส่วนแบ่งการตลาดสูงสุด 53% และยังมีการลงทุนในธุรกิจพลังงานด้วย
“UV มองหุ้น GOLD มาถูกทาง ตอนนั้นมาร์เก็ตแคปอยู่ที่ 6,200 ล้านบาท ตอนนี้ขึ้นมาเกือบ 2 หมื่นล้านบาท แม้ว่าในช่วง 3 ปีแรกของการลงทุนจะไม่ได้รับเงินปันผลก็ตาม แต่ในปี 2558 มีการลดมูลค่าหุ้นที่ตราไว้ (พาร์) จากหุ้นละ 10 บาทเหลือ 4.75 บาท ล้างขาดทุน จ่ายเงินปันผลเป็นปีแรก และให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมเงินปันผลทั้งสิ้น 949.34 ล้านบาท หากรวมกับกำไรสุทธิที่ได้จากการขายหุ้น GOLD อีกประมาณ 1,900 ล้านบาท นำมาปันผลหุ้นละ 0.97 บาท แต่จะต้องได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นก่อน บริษัทได้รับอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 35.88% ต่อปี คุ้มค่าทีเดียวสำหรับการลงทุนในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ยังไม่รวมเงินสดจากการขายหุ้นประมาณ 5,300 ล้านบาท และผลตอบแทนจากการลงทุนใหม่”
UV ไม่ไปต่อกับ GOLD เป็นเพราะ…
การลงทุนต่อไป อาจจะได้รับผลตอบแทนไม่คุ้มค่า และเป็นความเสี่ยงของบริษัท เพราะพอร์ตลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยสูงมาก คือพึ่งพารายได้ธุรกิจนี้จาก GOLD ถึง 67% และของ UV อีก ประมาณ 13% ของรายได้รวม
ขณะที่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีโอกาสเติบโตน้อยลง จากปัจจัยลบมากมาย สินค้าบางตัวบางทำเลล้นตลาด ทางการออกมาตรการมาดูแล ธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ เศรษฐกิจโลกชะลอตัว
ที่สำคัญธุรกิจนี้ “ซื้อมาแล้วขายไป” จะไปต่อได้ จะต้องมีการเพิ่มทุน ขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่แล้วขายออกไป หาที่ดินแปลงใหม่มาลงทุน เป็น “วงจรที่หมุนไม่หยุด” ทำให้ราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ไม่ดี ซื้อขายที่สัดส่วนราคาต่อกำไรต่อหุ้น (พี/อี) เพียง 7 เท่าเท่านั้น
บริษัทแผ่นดินทองฯ ก็เช่นเดียวกัน เห็นได้จากผลงานในช่วง 6 เดือน (สิ้นสุดวันที่ 31 มี.ค.2562 ) มีรายได้รวม 9,128 ล้านบาท มาจากการขายอสังหาฯมากที่สุด 89.4% ส่วนรายได้ค่าเช่าและบริการมีสัดส่วนเพียง 5.2% ขณะที่มีค่าใช้จ่ายรวม 7,785 ล้านบาท กว่า 89.4% เป็นต้นทุนขาย โดยรวมมีกำไรสุทธิ 1,113 ล้านบาท คิดเป็น 12.9% ของรายได้รวมเท่านั้น ส่วนงวดปี 2561 มีกำไรสุทธิ 2,100 ล้านบาท คิดเป็น 13.30% ของรายได้รวม
ก่อนหน้านี้ UV ลดสัดส่วนการถือหุ้น GOLD ลง โดยไม่ใส่เงินเพิ่มทุนตาม หากยังคงลงทุนต่อไป อาจจะมีภาระเพิ่มทุนตาม ขณะที่สูญเสียอำนาจการควบคุม เพราะ เฟรเซอร์สฯตั้งโต๊ะรับซื้อหุ้น ต้องเปลี่ยนการบันทึกบัญชีเป็นส่วนได้เสียแทน และไม่สามารถจ่ายเงินปันผลพิเศษได้
ได้ประโยชน์หลายเด้ง
การขาย GOLD ออกไป มีข้อด้อยเรื่องบริษัทไม่สามารถรับรู้ส่วนแบ่งกำไรสุทธิและทรัพย์สินสุทธิ ซึ่งเป็นส่วนสำคัญในงบการเงินรวม นอกจากนี้ก็จะไม่ได้รับเงินปันผล รวมถึงขาดโอกาสการเติบโตจากการเปิดโครงการสามย่าน มิตรทาวน์ในเดือนก.ย.2562 ด้วย
ผลกระทบที่เกิดขึ้นรุนแรง กำไรหายไปถึง 81% แต่เป็นเพียงสถานการณ์ระยะสั้น จึงนำกำไรสุทธิจากการขายหุ้นประมาณ 1,900 ล้านบาทมาจ่ายเงินปันผลชดเชยให้ผู้ถือหุ้นในอัตราหุ้นละ 0.97 บาท
ทั้งนี้จากงบปี 2561 หากนำผลกระทบจากการขายหุ้น GOLD และนำเงินที่ได้รับไปลงทุนในตราสารหนี้ได้ผลตอบแทนประมาณ 3.9% กำไรสุทธิที่เคยทำได้จริง 2,265 ล้านบาท ลดลง 81% เหลือเพียง 411 ล้านบาท เกิดจากรายได้และค่าใช้จ่ายที่ลดลงประมาณ 83% ส่วนทรัพย์สินรวมลดลง 62% เหลือ20,059 ล้านบาท จากที่มีอยู่จำนวน 51,794 ล้านบาท ขณะที่หนี้สินรวมก็ลดลง 73% จากกว่า 31,905 ล้านบาท เหลือจำนวน 8,593 ล้านบาท
นอกจากนี้ หุ้นกู้ที่ออกไปมีข้อกำหนดห้ามขายทรัพย์สินสำคัญออกไป การขาย GOLD จะต้องจัดประชุมผู้ถือหุ้นเพื่อขอมติ หากไม่ได้รับอนุญาต อาจจะต้องขอไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนด
การตัดสินใจครั้งนี้ ได้ผลที่คุ้มค่าในระยะยาว
เริ่มตั้งแต่สุขภาพทางการเงินดีขึ้น เห็นชัดเจนจากภาระหนี้ที่สูงมากของ GOLD คือตั้งแต่ปี 2558-2562 มีการระดมทุนออกหุ้นกู้และบี/อี รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 15,900 ล้านบาท ส่งผลให้บริษัทต้องรับรู้หนี้ทางบัญชีด้วย ทำให้มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนที่มีภาระดอกเบี้ย (ดี/อี) 1.1 เท่า ถ้านำหนี้ของ GOLD ออกไป ดี/อีลดลงเหลือ 0.64 เท่า ซึ่งจะช่วยเพิ่มความสามารถในการขอสินเชื่อมากขึ้น ขยายโอกาสในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีขึ้น
นอกจากนี้เงินสดที่ได้รับจากการขายหุ้น ประมาณ 5,300 ล้านบาท บริษัทวางแผนลงทุนเพื่อสร้างกำไรทดแทนส่วนที่หายไป ก้อนแรกจัดสรรจำนวน 50% ลงทุนในธุรกิจใหม่ ธุรกิจเกี่ยวเนื่องหรือมี Synergy หาโอกาสสร้างผลตอบแทนอย่างต่อเนื่องในอนาคต และปรับโครงสร้างการลงทุนที่มีการกระจายความเสี่ยงให้เหมาะสมมากยิ่งขึ้น คาดอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในเบื้องต้น (IRR) ไม่ต่ำกว่า 8% ต่อปี
ก้อนที่สอง 15% นำไปขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทลงทุนอยู่ คาด IRR ไม่น้อยกว่า 10% เช่นบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ฯ พัฒนาอสังหาฯ แนวสูง และก้อนที่สาม อีก 15% ลงทุนในระยะกลางถึงระยะยาว เพื่อให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ คาด IRR ไม่ต่ำกว่า 8% ต่อปี เช่น การลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในกองทุน ตราสารหนี้ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เช่น ธุรกิจโรงแรม ปัจจุบันบริษัทมีโรงแรมในบุรีรัมย์ จำนวน 152 ห้อง อัตราเข้าพักประมาณ 70%
“มนตรี” กล่าวว่า ราคาหุ้น GOLD ที่เสนอซื้อหุ้นละ 8.50 บาท อยู่ในช่วงราคาเหมาะสมที่ 7.46-9.61 บาท กรณี UV ขายหุ้น GOLD ออกไป ได้รับผลตอบแทนที่ดี ถือว่าทำพันธกิจเสร็จสมบูรณ์ การขายหุ้นล็อตใหญ่โดยไม่กระทบต่อราคาหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ ถือว่าจบโดยสง่างาม
สำหรับผู้ถือหุ้น UV ที่ต้องการลงทุนใน GOLD ก็สามารถขายหุ้น UV ออกแล้วไปซื้อหุ้น GOLD แทน หรือหากกลัวว่าจะเพิกถอนหุ้น GOLD ออกจากตลาดหลักทรัพย์ ก็ให้ไปซื้อหุ้น เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ฯแทน
“ปณต สิริวัฒนภักดี” ประธานกรรมการบริหาร UV กล่าวว่า การขาย GOLD ออกไปให้กับ FPT ในช่วงที่ GOLD มีการเติบโตที่ดีต่อเนื่อง ถือว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสม หลังจากเข้าไปลงทุนใน GOLD มากว่า 7 ปี เป็นการตัดสินใจของบอร์ดและผู้บริหารอย่างรอบคอบ เชื่อว่าตลาดยังมีโอกาสสร้างผลตอบแทนอีกมาก บริษัทได้เงินมาต่อยอดการลงทุนเข้ามาทดแทนและ UV ยังมีการลงทุนธุรกิจอื่นๆ สร้างรายได้ให้บริษัท การลงทุนก้าวต่อไป มั่นคงกระจายรายได้ และไม่พึ่งพิงธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งมากเกินไป
“เราตัดสินใจเด็ดขาด แต่ไม่ได้เร่งรีบ การลงทุนในปัจจุบันต้องวิเคราะห์อย่างระมัดระวังมาก เพราะตลาดโลกไม่ได้อยู่ในความมั่นคง มีความผันผวน ทุกอย่างมีความเสี่ยง ลงทุนในความเสี่ยงมองเห็นโอกาส บางโอกาสก็ท้าทาย” ปณต กล่าวทิ้งท้าย
