HoonSmart.com>>”ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย)”หรือ CGSI คาดการณ์กลุ่มอสังหาฯปี 69 ยอด Presales ฟื้นตัวเล็กน้อยราว 3.5% นำโดยคอนโดมิเนียมคาดเพิ่มขึ้น 6.7% yoy หลังผ่านจุดต่ำสุดในไตรมาส 2/68 พร้อมคาดอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงที่ 7.2-7.4% ในปี 68-69 เลือก AP และ SPALI เป็นหุ้น Top pick เล็งกำไรสุทธิโตแข็งแกร่งในปี 69
บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ฯประมาณการ ว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษา ได้แก่ AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ORI และ SC จะมี presales รวม 4.946 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 4/2568 ลดลง 6.1% qoq และ 4% yoy เนื่องจาก presales คอนโดมิเนียมลดลง 13.3% qoq และ -10.8% yoy ผลจากยอดขายสต็อกลดลง และยอดยกเลิกการจองเพิ่มขึ้น ส่วน presales ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงเพียง 0.7% qoq แต่เพิ่มขึ้น 1.0% yoy เป็น 2.996 หมื่นล้านบาท
ทั้งนี้ ยอด presales ของผู้ประกอบการแต่ละรายมีทิศทางแตกต่างกันในไตรมาส 4/2568 โดย AP, LH, ORI และ SC มี presales เพิ่มขึ้น qoq แต่ LPN, PSH, QH, SPALI และ SIRI มี presales ลดลง qoq
สำหรับยอด presales รวมในปี 2568 น่าจะลดลง 10.9% yoy มาอยู่ที่ 1.986 แสนล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าประมาณการของฝ่ายวิเคราะห์ 4.3% และต่ำกว่าเป้าหมายรวมของบริษัท 20.8% เนื่องจาก presales ของทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง -6.6% yoy และคอนโดมิเนียมลดลง 17.1% yoy เท่ากับว่ากลุ่มอสังหาฯจะมี presales ลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สาม โดยสาเหตุมาจากอุปสงค์ที่อ่อนตัว, ยอดยกเลิกการจองเพิ่มขึ้น และอัตราการปฏิเสธให้สินเชื่อที่สูงขึ้น รวมถึงเหตุแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมี.ค.2568 ซึ่งกระทบต่อ presales คอนโดมิเนียม
บริษัทในกลุ่มที่ศึกษา คาดว่า SIRI และ AP จะมี presales เติบโตสูงที่สุดคือ 2.1% yoy และ 0.2% yoy ในปี 2568 ตามลำดับ เนื่องจาก SIRI มี presales คอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 37.7% yoy จากเสียงตอบรับที่ดีต่อโครงการใหม่ ส่วน AP ได้แรงหนุนจากการเติบโตที่แข็งแกร่งของ presales ที่อยู่อาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้น 25.5% yoy
ฝ่ายวิเคราะห์ฯ ประมาณการว่า ยอด presales โดยรวมของบริษัทพัฒนาอสังหาฯจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 3.5% ในปี 2569 นำโดยการฟื้นตัวของ presales คอนโดมิเนียมที่คาดเพิ่มขึ้น 6.7% yoy ทั้งนี้เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมของไทย ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 2/2568 โดยพบว่าหลังผ่านเหตุการณ์แผ่นดินไหว ยอด presales คอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวในครี่งปีหลัง 2568 และโมเมนตัมน่าจะต่อเนื่องมาจนถึงปี 2569 จากฐานที่ต่ำ
อีกทั้ง ลูกค้าต่างชาติและนักลงทุนระยะยาวยังให้ความสนใจกับคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ย่านใจกลางกรุงเทพฯและแหล่งท่องเที่ยว ขณะที่มีอุปทานใหม่น้อยลงจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯขนาดเล็กที่มีหนี้สินสูง โดยฝ่ายวิเคราะห์ฯคาดว่าอุปทานใหม่จะลดลงต่อเนื่องในปีนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการยังเน้นขายโครงการที่มีอยู่และคุมสต็อก
ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ CGSI ยังแนะนำ Neutral กลุ่มพัฒนาอสังหาฯ เนื่องจาก presales และอัตราการเติบโตของกำไรปกติในปี 2569 น่าจะอ่อนตัว แต่การประเมินมูลค่าที่ P/E 6.9 เท่าในปี 2569 (-1.5SD จากค่าเฉลี่ยห้าปี) ยังน่าสนใจ นอกจากนี้คาดว่ากลุ่มอสังหาฯจะมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงที่ 7.2-7.4% ในปี 2568-2569 โดยเลือก AP และ SPALI เป็นหุ้น Top pick เนื่องจากทั้งสองบริษัทน่าจะมีกำไรสุทธิกลับมาเติบโตแข็งแกร่งในปี 2569
ทั้งนี้กลุ่มอสังหาฯจะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนสูงขึ้นจากอัตราการเติบโตของ GDP ที่ชะลอตัวและมาตรการภาษีของสหรัฐ รวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk จะมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในครึ่งปีแรก 2569 และการขยายสิทธิการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติเป็น 99 ปี ซึ่งอาจทำให้ลูกค้าต่างชาติสนใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับไฮ-เอนด์มากขึ้น