HoonSmart.com>>ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI “คงน้ำหนักการลงทุน” กลุ่มอสังหาฯ มอง presales และกำไรปกติน่าจะโตชะลอตัวในปี 68 แต่มูลค่าหุ้นยังไม่แพง และปันผลน่าสนใจ 8.2% ในปี 68 ส่วนไตรมาส 1/68 คาด presales เพิ่มขึ้นทั้ง qoq และ yoy โดย SIRI น่าจะมี presales เติบโตสูงสุดในกลุ่ม เลือก AP และ SIRI เป็น หุ้น Top pick
บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 10 บริษัทที่ศึกษา จะมียอด presales เพิ่มขึ้น 7.2% qoq และ 1.3% yoy เป็น 5.88 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 1/2568 นี้ ซึ่งคิดเป็น 26.3% ของประมาณการทั้งปีของฝ่ายวิเคราะห์ ฯ และ 22.3% ของเป้าหมายรวมของบริษัทในปี 2568
โดยในไตรมาส 1/2568 presales ที่อยู่อาศัยแนวราบคาดอยู่ที่ 3.08 หมื่นล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 1.7% qoq แต่ลดลง 7.5% yoy เนื่องจากอุปสงค์อ่อนตัว บวกกับการแข่งขัน, อัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อและยอดยกเลิกจองเพิ่มสูงขึ้น ส่วน presales คอนโดมิเนียมน่าจะเพิ่มขึ้น 14% qoq และ 13.1% yoy เป็น 2.8 หมื่นล้านบาท นำโดยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ของ SIRI ในไตรมาสแรกมีทั้งบริษัทที่มี presales เพิ่มขึ้นและลดลง โดย AP, PSH, SIRI, และ ANAN มี presales เพิ่มขึ้น qoq แต่ LH, QH, ORI และ SC มี presales ลดลง qoq ขณะที่ SPALI และ LPN มี presales ทรงตัว qoq
ทั้งนี้ คณะรัฐมนตรีเพิ่งอนุมัติให้ปรับลดค่าโอนจาก 2% เป็น 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เป็น 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัย (บ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม) ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิต มีผลตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569 มาตรการดังกล่าวน่าจะกระตุ้นให้มีการโอนกรรมสิทธิ์เร็วขึ้น รวมทั้งช่วยลดลดสต็อกที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิต เชื่อว่าการผ่อนคลายเกณฑ์LTV ชั่วคราวและการลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง น่าจะกระตุ้นอุปสงค์และทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 7-8% ในไตรมาส 2/2568 – ไตรมาส 2/2569
ขณะที่คาดว่าที่อยู่อาศัยแนวราบจะได้รับประโยชน์จากมาตรการเหล่านี้มากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะเหตุแผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มี.ค. 2568 อาจทำให้ลูกค้าบางส่วนเปลี่ยนใจไม่ซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูง และเชื่อว่าโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบระดับกลางถึงไฮ-เอนด์ที่มีราคาเกิน 3 ล้านบาทน่าจะได้ประโยชน์มากที่สุด ส่วนบริษัททีน่าจะได้รับผลดีจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯมากสุด คือ SIRI, AP, SPALI, LH, QH
ฝ่ายวิเคราะห์ฯ ประมาณการว่า presales โดยรวมของบริษัทพัฒนาอสังหาฯในปี 68 จะลดลง 6.6% yoy เป็น 2.234 แสนล้านบาท เพราะ presales คอนโดมิเนียมน่าจะลดลง 28.8% yoy หลังเกิดแผ่นดินไหวในไทย อย่างไรก็ตามเชื่อว่าปีนี้ธปท.อาจปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 2-3 ครั้ง ซึ่งการที่ดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลดลง จะช่วยให้ sentiment ของตลาดอสังหาฯดีขึ้น รวมทั้งทำให้ลูกค้ามีกำลังซื้อสูงขึ้นและลดภาระผ่อนบ้านของผู้ซื้อบ้าน โดยคาดว่าดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลงทุก 25bp จะทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านเพิ่มขึ้น 2.33% นอกจากนี้ ผู้ซื้อบ้านจะได้ประโยชน์จากค่าผ่อนบ้านที่ลดลง 2.28% จากการปรับลดดอกเบี้ย 25bp
โดยยังแนะนำ “คงน้ำหนักการลงทุน” หุ้นกลุ่มอสังหาฯ เพราะมองว่า presales และการเติบโตของกำไรปกติน่าจะชะลอตัวในปี 68 แต่การประเมินมูลค่ายังไม่แพง โดยกลุ่มอสังหาฯซื้อขายที่ P/E เพียง 6.4 เท่าในปี 2568 หรือ-2SD ของค่าเฉลี่ยห้าปี และมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 8.2% ในปี 2568 เลือก AP และ SIRI เป็น หุ้น Top pick เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯของ SIRI น่าจะ outperform คู่แข่งและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงไฮ-เอนด์สูง รวมทั้งประเมินมูลค่าน่าสนใจ
อย่างไรก็ตาม กลุ่มอสังหาฯ จะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนและมีการปรับลดดอกเบี้ยน้อยกว่าคาด ส่วน upside risk อาจมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายและการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี