HoonSmart.com>>บล.ซีจีเอสฯมองอสังหาริมทรัพย์ ระดับกลางถึงไฮ-เอนด์จะได้ประโยชน์ผ่อนเกณฑ์ LTV กระตุ้นการโอนเร็วขึ้นในไตรมาส 2/68 ถึง2/69 ส่งผลดีกับราคาหุ้น ฟันธง AP, SPALI, SIRI,LH, SC,ORI ได้ประโยชน์สูงสุด เชียร์ AP-SIRI ด้าน Krungthai COMPASS ประเมิน 3 อานิสงส์ หนุนมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ 13,800-27,600 ล้านบาท จับตาต่ออายุลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01% ใน 1 เดือนข้างหน้า
ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่า เมื่อวันที่ 20 มี.ค.2568 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
(LTV) เป็นการชั่วคราว โดยกำหนดให้เพิ่มเพดานอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% จากเดิมที่ 70-90% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในกรณีที่ 1. มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาเงินกู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป 2. มูลค่าหลักประกันตั้งแต่10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญาเงินกู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวนี้จะมีผลกับสัญญาเงินกู้ตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค.2568 จนถึงวันที่ 30 มิ.ย.2569
ทั้งนี้เกณฑ์ LTV สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญา เงินกู้หลังที่ 1 เป็นต้นไปจะยังคงอยู่ที่ 100% การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV สอดคล้องกับความคาดหมายของฝ่ายวิเคราะห์ฯเและคล้ายคลึงกับมาตรการผ่อนคลาย LTV รอบที่แล้ว (20
ต.ค.2564 จนถึง 31 ธ.ค.2565)
ขณะที่ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะกระตุ้นให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นในไตรมาส 2/2568 ถึงไตรมาส 2/2569 และน่าจะเป็นผลดีกับราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI เชื่อว่า โครงการอสังหาฯระดับกลางถึงไฮ-เอนด์ที่มีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไปน่าจะได้ประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวมากที่สุด เนื่องจากลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้มีความสามารถทางการเงินสูงกว่า นอกจากนี้ยังคาดว่ายอดขายสต็อกโครงการพร้อมอยู่ (RTM) และยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมรวมถึงที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีกำหนดก่อสร้างเสร็จน่าจะเพิ่มขึ้นในช่วงผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
CGSI มองว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV น่าจะส่งผลดีต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์มากกว่ามาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯมาตรการอื่น อย่างเช่น การลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิต และสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำของธนาคารออมสิน ขณะที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่สัญญาเงินกู้หลังที่ 2 เป็นต้นไปมีสัดส่วนประมาณ 25% ของสินเชื่อกลุ่มนี้ จึงประมาณการว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะทำให้ยอดโอนเพิ่มขึ้น 8-10%
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI มองว่า บริษัทที่น่าจะได้รับประโยชน์มากที่สุดคือ 1) บริษัทพัฒนาอสังหาฯที่มีสัดส่วนโครงการระดับกลางถึงไฮ-เอนด์สูง 2) บริษัทพัฒนาอสังหาฯที่มี RTM สูง ดังนั้น จึงเชื่อว่า AP, SPALI, SIRI,LH, SC, และ ORI จะเป็นผู้ได้รับประโยชน์สูงสุดจากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV
นอกจากนี้ยังแนะนำ “Neutral” กลุ่มอสังหาฯ เพราะมองว่า presales และการเติบโตของกำไรปกติน่าจะชะลอตัวในปี 2568 แต่การประเมินมูลค่ายังไม่แพง โดยในปัจจุบันกลุ่มอสังหาฯซื้อขายอยู่ที่ P/E 7.1 เท่า ในปี 2568 หรือต่ำกว่า -1.5SD ของค่าเฉลี่ยห้าปี และมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 7.1% ขณะเดียวกันเลือก AP และ SIRI เป็นหุ้น Top pick เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯของ SIRI น่าจะ outperformคู่แข่งและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP น่าจะมีกำไรสุทธิเติบโตแข็งแกร่งในปี 2568 และมีการประเมินมูลค่าน่าสนใจ
ทั้งนี้กลุ่มอสังหาฯจะมี downside riskหากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนและมีการปรับลดดอกเบี้ยน้อยกว่าคาด ส่วน upside risk
อาจมาจากการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 7 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไปและการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี
ปลดล็อคเกณฑ์ LTV ตัวช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ ไทย
ทางด้าน Krungthai COMPASS ประเมิน 3 อานิสงส์ของการผ่อนคลาย LTV ต่อภาคอสังหาฯ ประกอบด้วย 1) การช่วยระบายหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย เสริมสภาพคล่องทางการเงินให้กับผู้พัฒนาอสังหาฯ 2) การมีส่วนสำคัญในการช่วยประคับประคองมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2568 โดยเบื้องต้นคาดว่า Upside ของการผ่อนคลาย LTV ต่อมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ อาจอยู่ที่ราว 13,800-27,600 ล้านบาท และ 3) การช่วยให้ Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น
ประเด็นให้ติดตามต่อไป คือ การออกมาตรการกระตุ้นอื่นๆ เพิ่มเติมของภาครัฐโดยเฉพาะ “การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01%” ซึ่งคาดว่าจะมีความชัดเจนมากขึ้นในระยะเวลา 1 เดือนต่อจากนี้
