HoonSmart.com>> “ธนาคารกรุงไทย” สำรวจแนวโน้มธุรกิจสำนักงานให้เช่าปี 66-67 ประเมินธุรกิจแข่งขันรุนแรง แรงกดดันหลัก WFH และ Hybrid Working สวนทางพื้นที่สำนักงานใหม่แนวโน้มเพิ่มขึ้นตามแผนก่อสร้างทยอยเสร็จ 1-2 ปีนี้ มองสำนักงานประเภท Green Building หรือ Green Office ยังโดดเด่น ตอบโจทย์ผู้เช่ารักษ์โลก
Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย (KTB) ประเมินธุรกิจสำนักงานให้เช่าในช่วงปี 2566-2567 ว่า การแข่งขันมีแนวโน้มอยู่ในภาวะรุนแรง โดยมีแรงกดดันหลักจาก 1) การชะลอตัวของความต้องการเช่าจากกระแส WFH และ Hybrid Working ที่จะส่งผลผู้เช่าบางส่วนตัดสินใจลดหรือยกเลิกพื้นที่เช่าลง สวนทางกับ 2) พื้นที่สำนักงานใหม่ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมากถึงปีละ 460,000 ตร.ม. ตามแผนงานก่อสร้างสำนักงานต่างๆ ที่จะทยอยแล้วเสร็จในช่วง 1-2 ปีนี้ ดังนั้น ค่า OR โดยรวมของธุรกิจจึงมีโอกาสปรับตัวลงมาอยู่ในกรอบ 75-80% และมีโอกาสที่ผู้ประกอบธุรกิจสำนักงานจะต้องปรับลดอัตราค่าเช่าเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้เช่าซึ่งถือเป็นปัจจัยลบต่อรายได้และการทำกำไรของตัวผู้ประกอบการเอง
ทั้งนี้ Krungthai COMPASS ประเมินว่าความต้องการเช่าออฟฟิศสำนักงานในปี 2566-2567 อาจจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 8.26 ล้านตร.ม. ในปี 2565 มาอยู่ที่ 8.30 และ 8.36 ล้านตร.ม. ตามลำดับ ขณะที่พื้นที่สำนักงานจะเพิ่มขึ้นจาก 9.89 ล้านตร.ม. เป็น 10.31 และ 10.81 ล้านตร.ม. ในช่วงเวลาเดียวกัน ทำให้ค่า OR ในภาพรวมของธุรกิจสำนักงานให้เช่ามีแนวโน้มลดลงจาก 83.5% ในปี 2565 มาอยู่ที่ 80.5% และ 77.3% ในปี 2566-2567
นอกจากนี้ คาดว่าค่า OR โดยรวมที่ลดลงมีแนวโน้มจะทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้นผ่านการปรับลดอัตราค่าเช่าเพื่อดึงดูดทั้งกลุ่มผู้เช่าเดิมและผู้เช่ารายใหม่ ส่งผลให้อัตราค่าเช่าสำนักงานโดยเฉลี่ยจึงมีแนวโน้มปรับตัวลงจากราว 820 บาท/ตร.ม./เดือน ลงมาอยู่ที่ 800 และ 780 บาท/ตร.ม./เดือน ติดลบเฉลี่ยที่ปีละ 2.8% ในช่วงปี 2566 และ 2567 ซึ่งถือเป็นปัจจัยลบโดยตรงทั้งต่อรายได้และการทำกำไรของผู้ประกอบธุรกิจสำนักงานให้เช่า
อย่างไรก็ดี เล็งเห็นว่าสำนักงานประเภท Green Building หรือ Green Office ยังคงเป็น Segment ที่น่าสนใจสะท้อนจากการได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบริษัทข้ามชาติและบริษัทขนาดใหญ่ที่ให้ความสำคัญกับกระแส ESG ส่งผลให้ค่า OR ของ Green Office อยู่ในระดับสูงกว่าภาพรวมของตลาดกว่า 5%
นอกจากนี้ Krungthai COMPASS ยังพบว่าแม้ Green Office จะมีต้นทุนในการพัฒนาที่สูงกว่าสำนักงานทั่วไปราว 15% แต่การที่ Green Office สามารถกำหนดอัตราค่าเช่าได้สูงขึ้น 20-30% และช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานทั้งไฟฟ้า และน้ำ จะช่วยให้การลงทุนพัฒนา Green Office โครงการใหม่ๆ มีระยะเวลาคืนทุนเร็วกว่าสำนักงานทั่วไปราว 2-3 ปี การพัฒนาโครงการสำนักงานใหม่ๆ ในภาวะที่การแข่งขันอยู่ในระดับสูงนั้น จึงควรพิจารณาการยกระดับสู่มาตรการ Green Building เช่นเดียวกับเจ้าของสำนักงานทั่วไปก็สามารถลงทุนเพื่อยกระดับอาคารเดิมสู่ Green Office ได้เช่นกัน
