HoonSmart.com>> “เบเคอร์ ทิลลี่ฯ” ที่ปรึกษาการเงินอิสระ ประเมินกองทรัสต์ SHREIT เตรียมขายทรัพย์สิน “โรงแรม” ในอินโดนีเซีย-เวียดนาม พร้อมเลิกกองทรัสต์ ชี้ราคาเสนอซื้อขั้นต่ำ 106 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ เหมาะสม ลดความเสี่ยงกองทรัสต์ผิดสัญญาเงินกู้สถาบันการเงิน ผู้ถือหน่วยได้รับเงินจากการขายทรัพย์สิน นัดประชุมผู้ถือหน่วยพิจารณาอนุมัติ 6 ธ.ค.65
บริษัท สตราทีจิก พร็อพเพอร์ตี้ อินเวสท์เตอร์ส จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่าสตราทีจิก ฮอสพิทอลลิต (SHREIT) เปิดเผยว่า บริษัท เบเคอร์ ทิลลี่ คอร์ปอเรท แอ็ดไวเซอรี่ เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย) จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ ได้รายงานความคิดเห็นเกี่ยวกับรายการจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ของกองทรัสต์ฯ และการเลิกกองทรัสต์ฯ ให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ฯ โดยมีความเห็นว่า การเข้าทำรายการจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินของกองทรัสต์ SHREIT ด้วยราคาเสนอซื้อขั้นต่ำที่ 106.00 ล้านดอลลาร์สหรัฐ มีความเหมาะสม
หากกองทรัสต์ SHREIT เข้าทำรายการจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินตามราคาเสนอซื้อขั้นต่ำจำนวน MUSD 106.00 เมื่อหักเงินกู้ยืมและค่าใช้จ่ายในการทำรายการที่เกี่ยวข้อง และค่าใช้จ่ายในการเลิกกองทรัสต์ฯ และการชำระบัญชี จะทำให้ได้เงินสดรับสุทธิ เท่ากับ MUSD 39.39 หรือประมาณ 1,492.79 ล้านบาท (4.231 บาทต่อหน่วย29) เมื่อเปรียบเทียบกับมูลค่าสุทธิ (NPV) จะได้มูลค่าเท่ากับ MUSD 26.49 – 36.56 หรือประมาณ 1,004.12 – 1,385.78 ล้านบาท (2.846 – 3.928 บาทต่อหน่วย30) ซึ่งพบว่าเงินสดรับสุทธิจากการจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินตามราคาเสนอซื้อขั้นต่ำ มากกว่ามูลค่าสุทธิที่ผู้ถือหน่วยจะได้รับ (NPV)
อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจลงคะแนนเสียงอนุมัติการทำรายการในครั้งนี้อยู่ในดุลยพินิจของผู้ถือหน่วยทรัสต์เป็นสำคัญ ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระขอแนะนำให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมในเอกสารต่างๆ ที่แนบมาพร้อมกับหนังสือเชิญประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ในครั้งนี้ด้วย เพื่อใช้วิจารณญาณและดุลยพินิจประกอบการพิจารณาในการตัดสินใจเพื่อลงมติได้อย่างเหมาะสม
ทั้งนี้ ปรึกษาทางการเงินอิสระได้พิจารณาถึงข้อดีของการเข้าทำรายการการจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินของกองทรัสต์ SHREIT ซึ่งจะเป็นการลดความเสี่ยงของกองทรัสต์ SHREIT ในการผิดสัญญาเงินกู้กับสถาบันการเงิน นอกจากนี้ ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับเงินสดจากการจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สิน และเป็นการลดความเสี่ยงกองทรัสต์ SHREIT โดยการจำหน่ายทรัพย์สินของกองทรัสต์ฯ (ธุรกิจประเภทโรงแรม) ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีความผันผวนตามสภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างสูง รวมไปถึง การลดความเสี่ยงของผู้ถือหน่วยทรัสต์ SHREIT เนื่องจากปัจจุบันสภาพคล่องการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ค่อนข้างต่ำ และลดความเสี่ยงของผู้ถือหน่วยทรัสต์ SHREIT ที่จะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนลดลงจากการหมดอายุเงื่อนไขของ NOI Support
ผู้ถือหน่วยทรัสต์ควรพิจารณาถึงข้อด้อยและความเสี่ยงของการเข้าทำรายการซึ่งที่ปรึกษาทางการเงินอิสระได้พิจารณาว่าผู้ถือหน่วยลงทุนอาจเสียโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนจากการดำเนินงานของกองทรัสต์ SHREIT และ/ หรือการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินในอนาคต รวมไปถึงความเสี่ยงจากการจำหน่ายไปซึ่งทรัพย์สินโดยการประมูลราคา ได้แก่ ความเสี่ยงจากการที่ไม่มีผู้เข้าประมูลระกวดราคา หรือการที่ผู้ประมูลราคาเสนอราคาต่ำกว่าราคาเริ่มประมูลขั้นต่ำนอกจากนี้ อาจมีความเสี่ยงที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนอื่นต่ำกว่าการลงทุนใน SHREIT (Reinvestment Risk)
ทั้งนี้ กองทรัสต์กำหนดการจัดประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ ในวันที่ 6 ธ.ค.2563
กองทรัสต์ SHREIT เข้าจดทะเบียนและเริ่มซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 27 ธ.ค.2560 ราคาเสนอขายหุ้นครั้งแรก (IPO) เท่ากับ 10 บาทต่อหน่วย โดยกองทรัสต์SHREIT ลงทุนโดยการถือหุ้น 100% ใน Strategic Hospitality Holding Limited (BVI) (SHH) ซึ่งลงทุนในทรัพย์สินทางอ้อมผ่านบริษัทโฮลดิ้งต่างประเทศ 5 บริษัท โดยถือหุ้น 99.98% ในบริษัทที่เป็นผู้ให้เช่าทรัพย์สินหลักของโครงการโรงแรมจำนวน 3 แห่ง (รวมเรียกว่าทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ฯ”) ประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ที่มีกำหนดอายุของโครงการ โรงแรม Pullman Jakarta Central Park ที่กรุงจาการ์ตา ประเทศอินโดนีเซีย โดยผู้ให้เช่า คือ บริษัท PT SHR Hotel Indonesia
นอกจากนี้ลงทุนสิทธิการเช่าที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของโรงแรม 2 แห่ง ที่นครโฮจิมินท์ ประเทศเวียดนาม ได้แก่ โครงการโรงแรม Capri by Fraser โดยมีผู้ให้เช่าคือบริษัท Luxel APT และโครงการโรงแรม Ibis Saigon South โดยมีผู้ให้เช่าคือบริษัท VietHan Hotel และ Strategic Hospitality Holding 2 Limited (BVI) (SHH2) ซึ่งถือหุ้น 100% ในบริษัทโฮลดิ้งต่างประเทศ 2 บริษัท