HoonSmart.com>> บลจ.ยูโอบี แนะกระจายพอร์ตลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกรับดอกเบี้ยขาขึ้น กระจายความเสี่ยงรับมือหุ้นผันผวน เปิดตัวกองทุน UGREF-UI กองแรกในไทยเน้นลงทุนอสังหาฯ โดยตรงทั่วโลก กระจายหลายอสังหาฯ หลากหลายรูปแบบ เพื่อโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว เปิดขายผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษ IPO 12-23 พ.ค.65 ชูลงทุนผ่านกองทุนหลัก UBS เน้นสร้างผลตอบแทนสม่ำเสมอ
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ยูโอบี (ประเทศไทย) เปิดตัวกองทุนเปิด ยูไนเต็ด โกลบอล เรียลเอสเตท ฟันด์ ซีเลคชั่น ห้ามขายผู้ลงทุนรายย่อย (UGREF-UI) เสนอขายผู้ลงทุนสถาบันและผู้ลงทุนรายใหญ่พิเศษที่เป็นไปตามเกณฑ์ มูลค่าขั้นต่ำการซื้อ 500,000 บาท เปิดขายครั้งแรกวันที่ 12-23 พ.ค.2565
นางสาวรัชดา ตั้งหะรัฐ กรรมการผู้จัดการอาวุโส สายพัฒนาธุรกิจ บลจ.ยูโอบี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า จากภาพรวมเศรษฐกิจโลกในปัจจุบันยังคงเผชิญกับความผันผวน โดยเฉพาะสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งยังไม่มีแนวโน้มจะได้ข้อยุติในเร็วๆนี้ รวมถึงตัวเลขเงินเฟ้อที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ธนาคารกลางในหลายประเทศปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรปรับเพิ่มขึ้นทั่วโลก ส่งผลให้ภาพรวมการลงทุนในตลาดหุ้นและตราสารหนี้ทั่วโลกรวมถึงในไทยยังคงผันผวนในระยะสั้นนี้
“ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือว่าเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ทางเลือกที่มีความสัมพันธ์คนละทิศทางกับสินทรัพย์การลงทุนอื่นๆ และเป็นสินทรัพย์ที่สามารถเติบโตได้ในภาวะที่ดอกเบี้ยและเงินเฟ้อสูงขึ้น รวมถึงเป็นสินทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์จากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวจากการแพร่ระบาด Covid-19 ดังนั้น บลจ.ยูโอบี จึงแนะนำเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก เพื่อโอกาสรับผลตอบแทนในภาวะตลาดปัจจุบัน”นางสาวรัชดา กล่าว
ในปี 2022 IMF คาดการณ์ตัวเลขการเติบโตของเศรษฐกิจโลก GDP อยู่ที่ระดับ 4.4% ในขณะที่ตัวเลขการจ้างงานนอกภาคเกษตรของสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 431,000 ตำแหน่งในเดือน มี.ค.แสดงให้เห็นถึงภาคการจ้างงานที่แข็งแกร่ง รวมถึงตัวเลข CPI ที่เป็น ดัชนีชี้วัดเงินเฟ้อในสหรัฐฯ เพิ่มสูงขึ้นอยู่ที่ระดับ 7.9% ชี้ให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมาได้ฟื้นตัวจากการแพร่ระบาดของ Covid-19 แล้ว ซึ่งส่งผลดีต่อการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจด้านโลจิสติกส์และคลังสินค้า
รวมถึงแนวโน้มการปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ (Multi Family) ในหลายภูมิภาคกำลังเติบโตได้ดี รวมถึงการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุที่กำลังเป็นเมกะเทรนด์ในทั่วโลก ส่งผลให้เกิดความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ (Senior House) เพิ่มขึ้น ปัจจัยดังกล่าวส่งผลบวกต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกที่มีคุณภาพ เนื่องจากปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงให้อัตราผลตอบแทนที่ดี มี Yield Spread (ส่วนต่างอัตราผลตอบแทน) สูงกว่าการลงทุนในตราสารหนี้ และมีค่าความสัมพันธ์กับสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่ค่อนข้างต่ำ รวมถึงเป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดจากการรับรู้รายได้จากค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่องในระยะยาว
นางสาวรัชดา กล่าวเพิ่มเติมว่า จากปัจจัยสนับสนุนเศรษฐกิจที่อยู่ในภาวะฟื้นตัวดังกล่าว จึงเอื้อความน่าสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และยังเป็นสินทรัพย์ที่เข้ามาช่วยบริหารความเสี่ยงและลดความผันผวนของพอร์ตการลงทุน พร้อมเพิ่มโอกาสได้รับผลตอบแทนที่มีความสม่ำเสมอจากการกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คุณภาพทั่วโลก โดยกองทุน UGREF-UI เป็นกองทุนแรกที่เปิดโอกาสให้กับนักลงทุนไทย สามารถเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกโดยตรงผ่านกองทุนรวม และเป็นกองทุนที่มีการกระจายครอบคลุมในอสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบ เพื่อโอกาสรับผลตอบแทนจากการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในทุกธุรกิจ
กองทุน UGREF-UI ระดับความเสี่ยง 8+ (ความเสี่ยงสูงมากอย่างมีนัยสำคัญ) มีการป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนไม่น้อยกว่า 90% ของมูลค่าเงินลงทุนต่างประเทศ เน้นลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุน UBS (Lux) Real Estate Funds Selection – Global (GREFS) ( I-96 EUR ACC) (กองทุนหลัก) เพียงกองทุนเดียว โดยเฉลี่ยในรอบปีบัญชีไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน
กองทุนหลักมีการจัดตั้งและบริหารจัดการโดย UBS Asset Management (Luxembourg) S.A. ตั้งแต่ปี 2008 มีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิภายใต้การบริหารจัดการมากกว่า 7,752 ล้านยูโร เป็นหนึ่งในผู้บริหารกองทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของโลก มุ่งเน้นการบริหารจัดการแบบเชิงรุก (Active Management) เพื่อเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น มีนโยบายลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพทั่วโลก โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา แคนาดา ยุโรป ญี่ปุ่นและเอเชีย
ปัจจุบันครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายผ่านการลงทุนใน 54 กองทุนทั่วโลก ซึ่งกองทุนเหล่านี้จะไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงกว่า 8,120 โครงการ และรายได้จากผู้เช่าที่มีคุณภาพกว่า 36,099 ราย (ที่มา : UBS Asset Management, ณ 31 ธ.ค. 2021) กระจายครอบคลุมในอสังหาริมทรัพย์ในหลายรูปแบบธุรกิจ ได้แก่ กลุ่มโรงงาน (Industrial) ที่มีโอกาสสร้างอัตราผลตอบแทน (yield) ที่สูงกว่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างตลาด ทำให้มีความน่าสนใจในการลงทุน
กลุ่มอาคารสำนักงานที่เน้นลงทุนในเมืองที่มีอัตราการปล่อยเช่าสูงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ดี กลุ่ม Retail โดยเน้นลงทุนในอพาร์ตเมนท์, บ้านพักคนชรา และหอพักนักศึกษา ที่มีคุณภาพและอยู่ในทำเลที่ดี และ กลุ่มที่อยู่อาศัย (Residential) ลงทุนในอสังหาเชิงพาณิชย์ที่มีคุณภาพสูง และอยู่ในทำเลที่มีโอกาสเติบโตสูง มีโอกาสเติบโตตามโครงสร้างเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
ด้านผลการดำเนินงานย้อนหลังของกองทุน UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนย้อนหลังเฉลี่ย 5.54% ต่อปี ตั้งแต่จัดตั้งกองทุนวันที่ 30 มิ.ย.2008 ซึ่งมี Track record ยาวกว่ากองทุนหลัก ซึ่งได้แก่ UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-96 acc EUR (กองทุนหลัก) จัดตั้งในวันที่ 31 ส.ค. 2016 ดังนั้นผลการดำเนินงานของ UBS (LUX) Real Estate Funds Selection-Global I-12 acc EUR จึงอาจไม่ได้สะท้อนถึงผลการดำเนินงานทั้งหมดของกองทุนหลัก (ที่มา UBS Asset Management ณ วัน 31 ธ.ค. 2564)
พร้อมกันนี้บลจ.ยูโอบี ได้จัดสัมมนาออนไลน์อัพเดทภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก การฟื้นตัวและทิศทางหลัง Covid-19 รวมถึงโอกาสการลงทุนและทางเลือกการลงทุนต่อจากนี้
นายยุทธพล ชุลีคร ผู้อำนวยการอาวุโส บลจ.ยูโอบี (ประเทศไทย) กล่าวว่า จุดเด่นของกองทุนหลักสามารถสร้างผลตอบแทนได้สม่ำเสมอ ซึ่งตั้งแต่จัดตั้งกองทุนผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 5.5% ต่อปี (จัดตั้งกองทุน 13 ปี) และย้อนหลัง 7-10 ปี ทำได้ประมาณ 6.7-6.8% ต่อปี โดยกองทุนมีการกระจายลงทุนในหลายสินทรัพย์ที่มีศักยภาพโดดเด่นทั่วโลก เพื่อลดความเสี่ยง นอกจากนี้จุดเด่นของ UBS ซึ่งมี Investment Committe การลงทุนนอกตลาดสามารถประเมินราคาที่เหมาะสมของสินทรัพย์และมีการทบทวนการลงทุนให้เหมาะสม
“การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผลตอบแทนหลักๆ มาจากกระแสรายได้จากค่าเช่า 80-90% ซึ่งจับต้องได้ และอีก 10-20% จาก Capital Gain มูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น แต่ขึ้นอยู่กับตลาด ดังนั้นกองทุนจึงเน้นสร้างผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักและเน้นความสม่ำเสมอของผลตอบแทน โดยการลงทุนที่เหมาะสมระยะเวลา 3 ปี ซึ่ง UBS คาดการณ์ผลตอบแทนรวมประมาณ 6% ต่อปี”นายยุทธพล กล่าว
ด้านนางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ชี่ยวชาญด้านบริการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก กล่าวว่า ปัจจุบันภาพรวมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกเริ่มฟื้นตัวขึ้นจากวิกฤตโควิด-19 นักลงทุนเริ่มมองโอกาสสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทั่วโลกรวมถึงไทย ซึ่งเริ่มเห็นสัญญาณที่ดีในปีที่ผ่านมา
“วิกฤตโควิด-19 ที่เกิดขึ้นกระทบภาคโรงแรมหนักสุดจากข้อจำกัดการเดินทาง นักท่องเที่ยว รองลงมาคือศูนย์การค้า ออฟฟิศ ขณะที่โลจิสติกส์เติบโตได้ดี ประเทศคลังสินค้า จากอี-คอมเมิร์ซที่เห็นตัวขับเคลื่อน และดีมานด์ยังสูงเมื่อเทียบกับซัพพลายที่มีจำกัด ปัจจุบันมองกลุ่มโรงแรม bottom out แล้ว ส่วนศูนย์การค้ายังไม่ bottom เนื่องจากปีนี้มีซัพพลายเพิ่มเข้ามา ทำให้ค่าเช่าอาจปรับลดลง ขณะที่ออฟฟิศอาจต้องใช้เวลาคาดว่าค่าเช่าอาจไม่สามารถปรับขึ้นได้และอาจอ่อนตัวลงได้ ส่วนโลจิสติกส์ถือว่ามีความคึกคักต่อเนื่อง ผู้ประกอบการรายหลักๆ มีไม่กี่รายไม่สร้างพื้นที่เพิ่ม แต่เน้นหาผู้เช่าเพิ่ม จึงมองแนวโน้มกลุ่มโลจิสติกส์ยังเติบโตได้ดี เป็นตลาดที่มีศักยภาพ แต่ขึ้นอยู่กับผู้บริหารจัดการด้วย”นางสุพินท์ กล่าว
ปัจจุบันเงินเฟ้อสูงเกิดจากวิกฤตน้ำมันพุ่งจากสงคราม ซึ่งหวังวาจะเป็นปัจจัยชั่วคราว แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาระยะกลางถึงระยะยาว โดยต้องเลือกทำเลที่ตั้ง จังหวะและวัฎจักรการเข้าลงทุน รวมทั้งต้องกระจายความเสี่ยงและควรลงทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้ botoom out แต่หากนักลงทุนยังไม่เข้าใจการลงทุนอาจเลือกลงทุนผ่านกองทุนรวม ซึ่งมีผู้เชี่ยวชาญบริหารจัดการให้เป็นอีกทางเลือกได้ในภาวะเงินเฟ้อสูงที่ยังเป็นโอกาสในการลงทุน