กองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่าสตราทีจิก ฮอสพิทอลลิตี้ (SHREIT) ราคาร่วงติดฟลอร์ 15% ติดต่อกัน 2 วัน (25-26 มิ.ย.63) ปิดที่ 3.60 บาท หลังจากผู้ถือหน่วยไม่อนุมัติการขายโรงแรม 3 แห่ง มูลค่าประมาณ 3,800 ล้านบาท สร้างความเสียหายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์มหาศาล โดยเฉพาะนักลงทุนที่จองซื้อในราคาเสนอขายครั้งแรกหน่วยละ 10 บาทเมื่อปลายปี 2560 และยังซื้อเพิ่มอีกที่ระดับราคา 9.45 บาทในปี 2561
แทบไม่น่าเชื่อเลยว่า SHREIT ทำให้นักลงทุนขาดทุนยับเยินกว่า 60% เพียงเวลาไม่ถึง 3 ปี ไม่คุ้มค่าเลยกับปันผลและลดทุนให้ผลตอบแทนแค่ 0.6749 บาท/หน่วย ทั้งๆที่ทรัสต์ลงทุนในโรงแรมระดับ 5 ดาวและ 4 ดาวในประเทศเวียดนาม ประเทศอินโดนีเซีย น่าจะมีรายได้ค่าเช่าที่ดี ตามการเติบโตของเศรษฐกิจสูงถึง 5-6% ต่อปี ไม่สมกับนโยบายปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี นักลงทุนสถาบันหลงเข้าไปลงทุน อาทิ GIC PRIVATE LIMITED (กองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติของรัฐบาลสิงคโปร์ ) กองทุนไทย บริษัทประกัน และ ชานนท์ เรืองกฤตยา แห่งบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์
SHREIT สร้างความจดจำที่แย่มากๆ ให้กับการลงทุนในกอง REIT (ทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) ซึ่งเป็นการลงทุนทางเลือกที่มีความเสี่ยงต่ำมาก เมื่อเปรียบเทียบกับหุ้น จุดเด่นมีรายได้จากค่าเช่า แจกปันผลตอบแทนที่ดีและสม่ำเสมอ ได้รับความนิยมสูงในยุคดอกเบี้ยต่ำ
ต้นเหตุที่เกิดขึ้นมาจากหลายปัจจัย และน่าค้นหาคำตอบ
SHREIT ประสบปัญหาก่อนที่จะะเกิดวิกฤตการณ์ไวรัสโควิด-19 แพร่ระบาดไปทั่วโลก กองทรัสต์ฯเปิดผลขาดทุนสุทธิถึง 131 ล้านบาท ในปี 2562 พลิกจากกำไรสุทธิ 141 ล้านบาทในปี 2561 มาจากรายการขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากเงินลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ จำนวน 218 ล้านบาท ถือว่ากำไรจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ลดลง 353 ล้านบาทหรือ 261 % เมื่อเปรียบเทียบกับปี2561 ที่มีกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากเงินลงทุน 135 ล้านบาท เนื่องจากการประเมินมูลค่ายุติธรรมใหม่ของสินทรัพย์โรงแรมในต่างประเทศลดฮวบ
แม้ว่าทรัสต์จะประกาศว่าหากตัดรายการดังกล่าวออกไป จะมีกำไรจากการลงทุนสุทธิ 86 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 80.71 ล้านบาทหรือมากถึง 1,295 % เทียบกับปีก่อน 6.22 ล้านบาท แต่เจาะลึกลงไปมาจากรายการอื่นๆ ส่วนธุรกิจหลัก คือรายได้ค่าเช่ากลับลดลง 9.60 เหลือ 252 ล้านบาท
ส่วนไตรมาส 1/2563 มีกำไรสุทธิเพียง 33 ล้านบาท ลดลงจากที่มีกำไรสุทธิ 64 ล้านบาทในช่วงเดียวกันปีก่อน
ที่สำคัญรายงานของผู้สอบบัญชีในงบการเงิน ไม่แสดงความเชื่อมั่นและมีข้อสังเกต เรื่อง กองทรัสต์ไม่สามารถดำรงอัตราส่วนทางการเงินตามสัญญากู้ยืมเงินระยะยาวและกรณีผู้สอบบัญชีไม่แสดงความเห็น เนื่องจากความไม่แน่นอนที่เป็นสาระสำคัญสำหรับงบการเงินของบริษัทย่อย
นอกจากนี้สถานการณ์โควิด-19 ขยายวงกว้างอาจจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจและอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ โดยโรงแรมทั้งในประเทศอินโดนีเซียและประเทศเวียดนาม ที่กองทรัสต์ฯและบริษัทย่อยแสดงรายการอสังหาเป็นรายการเงินลงทุน อาจจะมีผลต่อรายได้และกระทบต่อฐานะการเงินอย่างมีนัยสำคัญ
ตอนนี้จะต้องติดตามผลการดำเนินงานในไตรมาส 2/2563 ว่าจะออกมาอย่างไร หลังโรงแรมที่อินโดนีเซียและเวียดนามต้องหยุดการดำเนินงานชั่วคราว ตามมาตรการล็อกดาวน์ แม้ว่าจะเริ่มเปิดให้บริการแล้วแต่ก็ยังไม่เต็มที่ แต่ละประเทศยังปิดพรมแดน
คนในวงการ REIT ตั้งข้อสังเกตุว่า ผลงานของ SHREIT ได้รับผลกระทบจากโควิดเช่นเดียวกับธุรกิจโรงแรมทั่วโลก แต่ผลประกอบการอาจจะย่ำแแย่กว่าเพราะปัญหาภายในของกองทรัสต์เอง
นอกจากนี้ SHREIT อาจจะตั้งราคาขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรกไม่ถูกต้อง ทำให้ราคา SHREIT ที่ปรับตัวลงแรง และ LT Rubicon Limited ผู้ทำคำเสนอซื้อสินทรัพย์หลัก โรงแรม 3 แห่งให้ราคาเพียงประมาณ 3,800 ล้านบาทเท่านั้น
สถานการณ์ SHREITจะเดินไปข้างหน้าอย่างไร ยังมองไม่ออก ถึงแม้ว่าราคาทรัสต์จะทรุดลงเหลือเพียง 3 บาทเศษ ก็ยังไม่แนะนำให้ซื้อ เพราะการเป็นลีสโฮลด์ (Lease hold) มีกรรมสิทธิ์ที่มีกำหนดอายุของโรงแรม Pullman Jakarta Central Park ประเทศอินโดนีเซีย และสิทธิการเช่าที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของโรงแรม 2 แห่งในประเทศเวียดนาม ได้แก่ Capri by Fraser และ IBIS Saigon South ไม่ได้เป็นเจ้าของ หรือ ฟรีโฮลด์(Free hold)
“SHREIT มีคุณสมบัติคล้ายวอร์แรนต์หรือใบสำคัญแสดงสิทธิ เมื่อหมดอายุการเช่าลง มูลค่าของทรัสต์เท่ากับศูนย์ แม้ว่าจะมีการต่ออายุสัญญาใหม่ ก็ต้องจ่ายเงินอีกครั้งหนึ่ง และที่สำคัญ หากผลการดำเนินงานไม่ดี ไม่สามารถจ่ายเงินปันผล มีการลดทุน เปรียบเสมือนเอาเงินของนักลงทุนมาจ่ายตัวเอง ”
กรณีที่เกิดขึ้นกับ SHREITสะท้อนว่า โลกของการลงทุนไม่มีความแน่นอน และไม่เป็นความจริงเสมอไปที่ กอง REIT จะเป็นแหล่งพักพิงที่ดี ยามดอกเบี้ยต่ำใกล้ 0% ก่อนจะฝากเงินออมไว้ที่ใด ต้องศึกษาข้อมูลให้ละเอียดครบถ้วน ยิ่งในช่วงเกิดวิกฤตเศรษฐกิจไปทั่วโลก และคาดการณ์ไม่ได้ว่าไวรัสโควิดจะคลี่คลายลงเมื่อใด คำแนะนำส่วนใหญ่ให้กระจายการลงทุนตามความเสี่ยงและผลตอบแทนที่ต้องการ แต่อย่าลืมปิดจุดเสี่ยงด้วยก็แล้วกัน
