HoonSmart.com>>ในปี 2569 บริษัทในตลาดหุ้นโชว์กำไรสูงเกินคาดหลายแห่ง แต่ในทางกลับกัน หลายบริษัทก็ตกอยู่ในสถานการณ์”ร่อแร่” ทำให้ทริสเรทติ้ง ปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือ (Downgrade) รวม 12 บริษัท กระจุกอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ถึง 6 แห่ง KUN-PRIN-ANAN-ORI-BRI-PF ในช่วง 4 เดือนแรก โดยเฉพาะ PF พี่ใหญ่ในวงการกว่า 40 ปี เรทติ้งต่ำสุดระดับ D (Default) ส่วนกลุ่มเจ ชี้ JMART ผลงานอ่อนแอกว่าคาด หนี้สูงอีก 1-2 ปี ฉุดลูกรัก JMT เตือนนักลงทุนที่ไล่ราคาหุ้นให้ระวัง…
ทริสฯแจงต้นเหตุที่ถูก Downgrade
1.TPOLY ถูกลดอันดับเครดิต เหลือ C/ลบ หลังจากบริษัทประกาศแผนขยายอายุหุ้นกู้ ซึ่งทริสฯมองเข้าข่ายผ่อนปรนเงื่อนไขชำระหนี้
2.KUN เรทติ้งเหลือ B+/ลบ สะท้อนถึงรายได้และความสามารถทำกำไรต่ำกว่าที่คาด เรทติ้งถูกจำกัดจากขนาดธุรกิจที่ค่อนข้างเล็ก การกระจุกตัวทั้งจำนวนโครงการ ทำเลที่ตั้งและกลุ่มลูกค้า
3.TPCH เหลือ B+/ลบ สะท้อนถึงสภาพคล่องของกลุ่มที่อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญ และตึงตัวมากขึ้น
4.PRIN เหลือ BB+/คงที่ สะท้อนถึงผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินที่อ่อนแอกว่าที่คาด โดยการชะลอตัวของยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้การฟื้นตัวล่าช้า ทำให้กระแสเงินสดชำระหนี้ในระยะปานกลางอ่อนแอลง
5.JMART เรทติ้งเหลือ BBB/คงที่ สะท้อนผลการดำเนินงานที่อ่อนแอกว่าที่ทริสฯคาด โดยมีสาเหตุหลักจากผลงานที่ต่ำกว่าสมมุติฐานพื้นฐานของทริสฯสำหรับบริษัท เจ เอ็ม ที เน็ทเวอร์ค เซอร์วิสเซ็ส (JMT) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยหลักที่ดำเนินธุรกิจบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ และทริสฯคาดอัตราส่วนภาระหนี้สินของ JMART จะยังคงสูงอีก 12–24 เดือน
6.JMT เหลือ BBB/คงที่ การปรับอันดับเครดิตครั้งนี้เป็นไปในทิศทางเดียวกับการปรับลดอันดับเครดิตของ JMART ทั้งนี้ อันดับเครดิตของ JMT อยู่ในระดับเดียวกับอันดับเครดิตองค์กรของ JMART สะท้อนสถานะของ JMT ในฐานะบริษัทย่อยหลักของ JMART ตาม “เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตกลุ่มธุรกิจ” ของทริส
7.ANAN เหลือ BB/คงที่ สะท้อนถึงการลดภาระหนี้ของบริษัทที่ล่าช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ จากความล่าช้าในการหาพันธมิตรร่วมทุน (Joint Venture — JV) สำหรับโครงการขนาดใหญ่ ส่งผลให้ระดับหนี้ยังคงอยู่ในระดับสูง และทำให้กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้อ่อนแอลง
8. SQ เหลือ C/ลบ ภายหลังจากที่บริษัทได้ยื่นคำขอขยายวันครบกำหนดไถ่ถอนหุ้นกู้ทั้ง 6 ชุด และขอผ่อนผันเงื่อนไขบางประการตามข้อกำหนดและเงื่อนไขของหุ้นกู้ดังกล่าว การปรับลดอันดับเครดิตครั้งนี้ยังสะท้อนถึงสถานะสภาพคล่องที่ตึงตัวกว่าที่คาดไว้ และความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์ที่เพิ่มสูงขึ้น สำหรับภาระหนี้ที่จะครบกำหนดในระยะข้างหน้า ภายหลังผลการดำเนินงานที่อ่อนแอในปี 2568 ซึ่งได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ดินถล่มและการทรุดตัวของพื้นดินที่เหมืองแม่เมาะ
9.ORI เหลือ BBB/คงที่ สะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่อ่อนแอกว่าคาดและความล่าช้าในการลดภาระหนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ในอุตสาหกรรมพัฒนาที่อยู่อาศัย และยอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ค่อนข้างมาก
10.BRI เหลือ BBB-/คงที่ สอดคล้องกับอันดับเครดิตของบริษัทแม่ คือ ORI โดยการลดอันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของกลุ่มบริษัทที่อ่อนแอกว่าคาดและภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูง
11. PF เหลือ SD เป็นผลจากการที่บริษัทได้เปิดเผยว่ามีการผิดนัดชำระดอกเบี้ยเงินกู้กับสถาบันการเงิน อย่างไรก็ดี บริษัทยังคงสามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินอื่น ๆ ได้ซึ่งรวมถึงการชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ภายหลังจากการปรับปรุงเงื่อนไขการชำระหนี้หุ้นกู้ในเดือนส.ค. 2568
12.ROH เหลือ C/ลบ สะท้อนถึงความไม่แน่นอนในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญที่บริษัทจะสามารถจัดหาแหล่งเงินทุนได้อย่างเพียงพอสำหรับภาระผูกพันมูลค่า 4,900 ล้านบาทในการซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเท็ล แอนด์ ทาวเวอร์ส ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้เพียงแห่งเดียวของบริษัทจากทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT หรือทรัสต์ฯ) ภายในเดือนก.ค. 2569 ซึ่งเป็นกำหนดเวลาที่กำลังใกล้เข้ามาอย่างรวดเร็ว
13.TAA ถูกปรับลดมุมมอง เหลือ BBB-/คงที่ สะท้อนถึงความไม่แน่นอนที่เพิ่มขึ้นและความเสี่ยงในด้านลบที่มีต่อสถานะเครดิตของบริษัทซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากการปรับเพิ่มขึ้นอย่างรุนแรงของราคาน้ำมันเชื้อเพลิงอากาศยานภายหลังจากที่ความขัดแย้งในตะวันออกกลางทวีความรุนแรงขึ้น
PF เหลือเรทติ้ง D (Default) ถึงขั้นล้มละลาย
เมื่อวันที่ 7 พ.ค.2569 ทริสฯเพิ่งปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือของ PF ลงสู่ระดับ “D” จากเดิม “SD”
ขณะเดียวกันลดอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน (Hybrid Debentures) ของบริษัทเป็น “D” จาก “C”
การปรับลดอันดับเครดิตมีสาเหตุมาจากการที่บริษัทไม่สามารถชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้รวมมูลค่า 13.5 ล้านบาท สำหรับหุ้นกู้รุ่น PF264A, PF265B, PF268A, PF258B และ PF25NA ซึ่งครบกำหนดชำระในวันที่ 7 พ.ค. และ 11 พ.ค. 2569 นอกจากนี้ยังสะท้อนมุมมองของทริสฯที่เห็นว่าสถานะการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทอาจมีเพิ่มขึ้นและส่งผลกระทบต่อภาระหนี้รายการอื่นอีก
ทริสฯจะทบทวนอันดับเครดิตของบริษัทอีกครั้งเมื่อดำเนินการชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวหรือสามารถแก้ไขสถานะการผิดนัดชำระหนี้ได้ ทั้งนี้ จะประเมินสถานะเครดิต ฐานะทางการเงินและสถานะสภาพคล่องของบริษัทอีกครั้ง เพื่อพิจารณาว่าสถานะการผิดนัดชำระหนี้ดังกล่าวได้รับการแก้ไขอย่างยั่งยืนแล้วหรือไม่
ณ เดือนธ.ค. 2568 บริษัท PF และบริษัทย่อยมีภาระหนี้ทางการเงินรวมทั้งสิ้น 2.51 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 9,000
ล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจำนวน 8,000 ล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจำนวน 1,600 ล้านบาท หนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวน 1,700 ล้านบาท
และหนี้สินจากสัญญาเช่าที่มีภาระผูกพันในการรับซื้อคืนในระดับบริษัทย่อยจำนวน 4,800ล้านบาท
ทั้งนี้ อันดับเครดิตที่ SD หรือ Selective Default คือการจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่บริษัทจัดอันดับ (เช่น S&P) มอบให้กับองค์กรที่ “ผิดนัดชำระหนี้บางส่วน” หมายความว่าบริษัทไม่สามารถชำระหนี้บางรายการได้ตามกำหนด แต่ยังคงชำระหนี้รายการอื่นหรือพันธบัตรชุดอื่นอยู่ ถือว่าสถานะไม่ดี แต่ยังไม่ถึงขั้นล้มละลาย (Default – D)
เพอร์เฟคฯดิ้นแก้ปัญหามาหลายปี
บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2528 โดยกลุ่มผู้บริหารหมู่บ้านจัดสรร “มณียา” ที่ผ่านมาได้พยายามแก้ปัญหาเรื่องสภาพคล่องมานาน โดยไฮไลท์สำคัญคือการขายสกีรีสอร์ทคิโรโระ (Kiroro) ในญี่ปุ่นเมื่อช่วงปลายปี 2564 มูลค่ากว่า 4,300 ล้านบาท และยังมีการทยอยขายโรงแรมในเครือแกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ เช่น โรงแรม ไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและเดินหน้าโครงการมิกซ์ยูส ท่ามกลางธุรกิจอสังหาฯประสบปัญหาขาดทุนมานาน ในช่วงปี 2565 มีกำไรสุทธิ 24.71 ล้านบาท หลังจากนั้นขาดทุนหนักขึ้น ปี 2566 ขาดทุนสุทธิ 196.37 ล้านบาท ขาดทุนเพิ่มเป็น 1,009.95 ล้านบาท และ 2,813.30 ล้านบาทในปี 2567-2568 ตามลำดับ
จับตาอสังหาฯรายใหม่ถูกลดเครดิต
สถานการณ์ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ย่ำแย่มานานหลายปี ส่วนหนึ่งเนื่องจากธนาคารต่างระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการ และการปฎิเสธคำขอสินเชื่อของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสูงกว่า 50% ติดต่อกันหลายปี จากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง รวมถึงเศรษฐกิจตกต่ำ ประกอบกับปัญหาปริมาณบ้าน คอนโดมิเนียมล้นตลาด แม้ว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีการปรับโมเดลธุรกิจ มาให้เช่า และขยายธุรกิจใหม่ หากปรับตัวได้ทัน เสนอสินค้าและบริการเป็นที่ต้องการ ก็เชื่อว่าจะยังมีรายได้ และกำไรเติบโต
อย่างไรก็ตาม มีบริษัทอสังหาฯอีกจำนวนมาก ที่มีภาระหนี้สินเดิมสูง ขณะที่ความสามารถในการทำกำไรลดลง จากสภาพแวดล้อมธุรกิจแย่ๆ แถมยังเจอแรงกระแทกจากสงครามระหว่างสหรัฐฯ-อิหร่านที่เริ่มประทุเมื่อวันที่ 28 ก.พ.2569 มาซ้ำเติม จะต้องติดตามว่าจะมีบริษัทอสังหาฯรวมถึงบริษัทที่ทำธุรกิจเปราะบาง อาจจะไม่สามารถชำระหนี้และดอกเบี้ยได้ ท่ามกลางตลาดการเงินไม่ปกติ เสนอขายหุ้นกู้ไม่ได้หรือขายได้จำนวนน้อยกว่าที่ต้องการ ผู้ซื้อกลัวว่าจะไม่ได้รับการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ย จึงอาจจะถูกลดอันดับเครดิตเพิ่มเติมก็เป็นไปได้สูง