HoonSmart.com>> “ซีพี แอ็กซ์ตร้า” (CPAXT) ชี้แจงก.ล.ต. ร่วมลงทุนโครงการ The Happitat มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท คาดผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) 10% งานก่อสร้างอาคารคืบหน้ามากกว่า 80% เริ่มมีรายได้เชิงพาณิชย์ปี 69 ยืนยันการเข้าลงทุน ไม่ได้ช่วยเหลือบุคคลใด และไม่ได้ลงทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นในโครงการ The Forestias และไม่มีแผนลงทุนในโครงการอื่นของ MQDC
เมื่อวันที่ 24 ธ.ค.2567 บริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หรือ CPAXT ชี้แจงเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเข้าร่วมลงทุนในโครงการ The Happitat ผ่านตลาดหลักทรัพย์ว่า ตามที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้มีหนังสือแจ้งให้บริษัทฯ ชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในบริษัทย่อยคือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (AGP) และการเข้าร่วมลงทุนในทรัพย์สินในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat ว่า
1. ในปัจจุบันบริษัทฯ ดำเนินกิจการค้าส่ง ค้าปลีกและบริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้า และเป็นผู้นำค้าส่งค้าปลีกระดับเอเชียที่มีพื้นที่ขายกว่า 2.7 ล้านตารางเมตร และบริหารพื้นที่เช่าศูนย์การค้ากว่า 1.5 ล้านตารางเมตร (รวมการบริหารพื้นที่ในทรัพย์สินของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า แอ็กซ์ ตร้า ฟิวเจอร์ ซิตี้)
ดังนั้น การที่บริษัทฯเข้าลงทุนในทรัพย์สินในโครงการ Lotus’s Mall Bangกa ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat จึงเป็นการลงทุนในธุรกิจหลักและธุรกิจปกติของบริษัทฯ ซึ่งจะทำให้บริษัทฯ มีพื้นที่ศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 30 ไร่ ซึ่งองค์ประกอบหลักของพื้นที่และรายได้มาจากการบริหารพื้นที่ศูนย์การค้าขนาด 48,000 ตารารางเมตร และการเปิดร้านโลตัส Hypermarket ในรูปแบบใหม่ เพื่อต่อยอดจากรูปแบบธุรกิจในปัจจุบันของบริษัทฯ ซึ่งบริษัทฯ มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจค้าส่งค้าปลีกและการบริหารพื้นที่เช่าอยู่แล้ว
นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้ขับเคลื่อนยุทธศาสตร์การพัฒนาศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกอย่างต่อเนื่อง ดังเช่นที่ผ่านมาบริษัทฯ ได้มีการเปิดตัว โลตัส นอร์ธ ราชพฤกษ์ซึ่งเป็นแฟลกชิปต้นแบบศูนย์รวมการใช้ชีวิตแบบสมาร์ทของชุมชน บนพื้นที่รวมกว่า 47,000 ตารางเมตร และอยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อขยายพื้นที่เช่าในสาขาหลายแห่ง เช่น โลตัสอุดรธานี โลตัสสระบุรี และแม็คโครสาทรรวมทั้งมีแผนพัฒนาพื้นที่เช่าในอนาคตในทำเลศักยภาพอีก 16 แห่ง โดยคาดว่าภายในปี 2572 บริษัทฯ จะสามารถขยายพื้นที่เช่าถาวร (NLA) ได้กว่า 200,000 ตารางเมตรซึ่งจะทำให้กำไรจากการบริหารพื้นที่ศูนย์การค้ามีสัดส่วนเป็นสาระสำคัญของกำไรสุทธิของบริษัทฯ
2. การจัดตั้งบริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (“AGP”) มีวัตถุประสงค์เพื่อลงทุนในธุรกิจหลักของบริษัทฯ ซึ่งรวมถึงการลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangnaภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat บริษัทฯ ขอยืนยันว่าบริษัทฯ ไม่ได้มีการลงทุนในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นใดในโครงการ The Forestias และไม่มีแผนการลงทุนโนโครงการอื่นๆ ของบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) สัดส่วนการลงทุนของบริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ใน AGP จำนวนร้อยละ 5 เป็นสัดส่วนที่สะท้อนมูลค่าทรัพย์สินที่บริษัท เอ็มคิวดีซี ทาวน์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ใช้ในการร่วมลงทุนใน AGP ซึ่งได้แก่ หุ้นร้อยละ 100 (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) ในบริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเวสเทียส์ จำกัดซึ่งหุ้นดังกล่าวมีมูลค่าเท่ากับมูลค่าสุทธิของทรัพย์สินในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat จำนวน 420 ล้านบาท จึงคิดเป็นร้อยละ 5 ของทุนจดทะเบียนของ AGP ซึ่งมีจำนวน 8,390 ล้านบาท
3. การลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้เป็นไปตามกระบวนการลงทุนปกติ ซึ่งบริษัทฯ ใช้ในการพิจารณาโครงการใหม่ และ/หรือการเปิดร้านใหม่ ที่มีการดำเนินการอย่างต่อเนื่องและสอดคล้องกับยุทธศาสตร์การดำเนินงานของบริษัทฯ มาโดยตลอดโดยบริษัทฯ จะพิจารณาการลงทุนในทรัพย์สินที่จะนำมาใช้ในการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทฯ คือ กิจการค้าส่ง ค้าปลีก และบริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้า
ในกรณีที่มีความเป็นไปได้ในการลงทุนในกรรมสิทธิในทรัพย์สิน บริษัทฯ จะเลือกลงทุนในกรรมสิทธิในทรัพย์สินเป็นลำดับแรกเนื่องจากเป็นการลงทุนที่สร้างความยั่งยืนให้บริษัทฯ มากกว่าการเช่า และช่วยลดความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้ หรือการต้องจ่ายค่าเช่าในราคาสูงหรือลงทุนเพิ่มเติมจำนวนมากในอนาคตตามเงื่อนไขที่ผู้ให้เช่าจะกำหนด อีกทั้งมูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต ซึ่งการลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat ในครั้งนี้ บริษัทฯ คาดว่าจะมีผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) ในอัตราที่เป็นไปตามปกติในการเปิดร้านขนาดใหญ่แห่งใหม่ หรืออยู่ที่ประมาณร้อยละ 10
4. โครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat ตั้งอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 30 ไร่ 2 งาน 18.5 ตารางวา มีพื้นที่อาคารรวม 211,910 ตารางเมตร ประกอบด้วย พื้นที่ในอาคารศูนย์การค้ารวมทั้งหมด 3 อาคาร N1, N2 และ N3 โดยพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้น 145,929 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 69 ของพื้นที่อาคารรวม
ㆍพื้นที่ในอาคารสำนักงานเกรด A จำนวนทั้งหมด 10 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณชั้น 7-16 ของอาคาร N2 โดยมีพื้นที่อาคารทั้ง 10 ชั้น รวมทั้งสิ้น 49,550 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 23 ของพื้นที่อาคารรวม
ㆍพื้นที่ในอาคาร Central Utility Plant (CUP) ตั้งอยู่หลังอาคาร N2 ซึ่งเป็นศูนย์กลางสาธารณูปโภคที่ผลิตน้ำดื่มน้ำและระบบพลังงานความเย็น มีพื้นที่อาคารรวมทั้งสิ้น 16,431 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 8ของพื้นที่อาคารรวม
ความคืบหน้างานก่อสร้างอาคารมากกว่าร้อยละ 80 โดยคาดว่าจะเริ่มมีรายได้เชิงพาณิชย์ ในปี 2569
5. ที่มาของแหล่งเงินลงทุนของบริษัทฯ สำหรับการลงทุนในทุนจดทะเบียนของ AGP และจำนวนเงินที่คาดว่าจะต้องมีการลงทุนเพิ่มเติมเพื่อให้โครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat แล้วเสร็จ คือ เงินกู้จากสถาบันการเงินและเงินสดของบริษัทฯ
6. การลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้ได้รับการวิเคราะห์และวางแผนอย่างรอบคอบ โดยการลงทุนอยู่ภายใต้การบริหารจัดการทางการเงินที่ระมัดระวัง ทำให้บริษัทฯ สามารถควบคุมภาระหนี้สินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ขณะเดียวกัน โครงสร้างทางการเงินที่มั่นคงของบริษัทฯ ทำให้การลงทุนในครั้งนี้ไม่ส่งผลกระทบต่ออัตราส่วนทางการเงินของบริษัทฯ
7. การประเมินราคาทรัพย์สินของโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat เป็นไปตามมาตรฐานของตลาด เป็นการประเมินโดย 3 บริษัท คือ 15 Biz, Cushman & Wakefield และ CBRE ซึ่งได้ทำการประเมินราคาหลายวิธี โดยราคาที่บริษัทฯเข้าลงทุนเป็นราคาที่ได้จากการประเมินด้วยวิธีที่มีมูลค่าต่ำกว่า คือ การประเมินด้วยวิธีรายได้ (Income Approach) โดยต่ำกว่าราคาที่ได้จากการประเมินตามวิธีต้นทุน (Cost Approach) ซึ่งมีค่าเฉลี่ยที่ราคา 12,401 ล้านบาท
8. คณะกรรมการของบริษัทฯ ได้พิจารณาอนุมัติให้บริษัทฯ เข้าทำการร่วมลงทุนในโครงการ Lotus’s Mall Bangna ภายใต้เครื่องหมายการค้า The Happitat วงเงินการลงทุนประมาณ 15,000 ล้านบาท เมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2567 โดยคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัทฯ มิได้มีความเห็นแตกต่างจากความเห็นของคณะกรรมการของบริษัทฯ ในการประชุมคณะกรรมการครั้งดังกล่าว
9. บริษัทฯ ขอเน้นย้ำว่าบริษัทฯ มุ่งเน้นการดำเนินธุรกิจหลักในกลุ่มธุรกิจค้าส่ง ค้าปลีกและการบริหารพื้นที่เช่า และการลงทุนของบริษัทฯ ในครั้งนี้ สอดคล้องกับแผนธุรกิจที่จะนำมาซึ่งการเติบโตของบริษัทฯ และมิได้เป็นการลงทุนเพื่อให้ความช่วยเหลือแก่บุคคลใด โดยบริษัทฯ ยึดถือและปฏิบัติตามหลักธรรรมาภิบาลซึ่งคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของบริษัทฯและผู้มีส่วนได้เสียทุกภาคส่วน
บริษัทฯ ขอเผยแพร่คำชี้แจงผ่านระบบสารสนเทศของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอีกครั้ง ตามที่ ก.ล.ล.ต. แจ้งให้บริษัทฯชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติมโดยเนื้อหาส่วนใหญ่ที่ ก.ล.ต. ขอให้บริษัทฯ ชี้แจงได้มีการเผยแพร่ผ่านระบบสารสนเทศของตลาดหรัพย์แห่งประเทศไทยไปก่อนหน้านี้แล้ว
ด้านราคาหุ้น CPAXT ปิดตลาดที่ 28.00 บาท +1.00 บาท หรือ +3.70% มูลค่าการซื้อขาย 889.51 ล้านบาท
———————————————————————————————————————————————————–
