HoonSmart.com>> กองรีท LHSC โรดโชว์เตรียมเข้าลงทุน “โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา” มูลค่าไม่เกิน 5,700 ล้านบาท หนุนประมาณการอัตราจ่ายประโยชน์ตอบแทนหลังลงทุนเพิ่มในปีแรกกว่า 9.5% ชูท่องเที่ยวพัทยาบูมดันรายได้โต เตรียมเคาะราคาขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุน 29 ต.ค.นี้ เปิดให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม-ประชาชนทั่วไปจองซื้อ 4-8 พ.ย.67 ด้าน “บลจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ชี้จังหวะดีดอกเบี้ยลง หนุนกองทรัสต์น่าสนใจ
นายมนรัฐ ผดุงสิทธิ์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (LH Fund) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสตเพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์ (LHSC) กล่าวว่า แนวโน้มนโยบายการเงินและทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่เป็นขาลง หลังจากธนาคารกลางหลายแห่งนำโดยธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) และธนาคารกลางยุโรป ประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยเมื่อเดือนก.ย.ที่ผ่านมา จะส่งผลดีต่อการดำเนินงานของ Property Fund & REIT จะมีต้นทุนทางการเงินลดลง หากธนาคารแห่งประเทศไทยและสถาบันการเงินเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยตาม
“ทุกครั้งที่เฟดลงดอกเบี้ย ส่งผลดีต่อกอง REIT ไทย และเฟดยังส่งสัญญาณลดดอกเบี้ยลงอีกในปีนี้และปีหน้า เป็นอัตราที่ค่อนข้างสูง ส่วนดอกเบี้ยไทยมีแนวโน้มลดดอกเบี้ยตามตลาดโลก ส่งผลดีต่อกอง REIT ซึ่งปัจจุบันอัตราผลตอบแทนเงินปันผลกอง REIT อยู่ระดับสูงเมื่อเทียบผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ห่างกันประมาณกว่า 5% ขณะที่เฉลี่ยผลตอบแทนจากการลงทุนใน REIT กับพันธบัตรรัฐบาลไทยเดิมเฉลี่ยอยู่ที่ 3.6% ปัจจุบันอยู่ที่ 5.5% ประกอบกับราคากอง REIT ที่ยังน่าสนใจ หากเลือกลงทุนในสินทรัพย์ที่มีศกัยภาพแนวโน้มรายได้เติบโตถือเป็นทางเลือกในการลงทุน”นายมนรัฐ กล่าว
ขณะที่กองรีทกลุ่มรีเทลที่ลงทุนในศูนย์การค้า Tourist Mall มีแนวโน้มการเติบโตของรายได้ที่ดีตามจำนวนนักท่องเที่ยวและการใช้จ่ายของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น โดยพบว่าช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาประเทศไทยแล้ว 17.5 ล้านคน เพิ่มขึ้นประมาณ 35% จากช่วงครึ่งแรกของปี 2566 และการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยคาดการณ์นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาประเทศไทยในปี 2567 ที่ 36 ล้านคน
ขณะที่ LHSC กองรีทภายใต้การจัดการของ LH Fund ซึ่งปัจจุบันลงทุนในโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก มีกลุ่มลูกค้าชาวไทยและนักท่องเที่ยวหลากหลายชาติ ส่งผลให้ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจค้าปลีกอย่างชัดเจน
ล่าสุด LHSC เตรียมลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ในสิทธิการเช่าโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา มูลค่ารวมไม่เกิน 5,700 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง) โดยจะมีแหล่งเงินทุนมาจากการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนมูลค่ารวมไม่เกิน 3,190 ล้านบาท และส่วนที่เหลือจะมาจากเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน ซึ่งจะขยายพอร์ตสินทรัพย์ให้เติบโตกว่าเท่าตัวและมีสัดส่วนการลงทุนในกรุงเทพฯ และพัทยาใกล้เคียงกัน ช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างความมั่นคงของแหล่งรายได้ รวมถึงเป็นโอกาสเพิ่มผลตอบแทนที่ดียิ่งขึ้นแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
ดร.ณัฐกวิน เจียมโชติพัฒนกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์ บลจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ กล่าวว่า LHSC เป็นกองรีทโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ของกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และเป็นกองรีทในกลุ่มรีเทลที่ลงทุนในศูนย์การค้าธีม “Tourist Mall” เน้นจับกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติและคนไทย ซึ่งได้รับประโยชน์จากการขยายตัวอย่างชัดเจนของภาพรวมการท่องเที่ยวและธุรกิจค้าปลีก
ปัจจุบัน LHSC ลงทุนในโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก บนทำเลใจกลางเมืองบริเวณอโศก-สุขุมวิท ย่านศูนย์กลางธุรกิจและการท่องเที่ยวของกรุงเทพฯ ไตรมาส 2/2567 มีจำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ย (Foot Traffic) สูงถึงกว่า 47,000 คนต่อวัน เพิ่มขึ้นกว่า 10% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 และมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงถึง 98%
ขณะที่ผลการดำเนินงานของ LHSC ในครึ่งปีแรกของปี 2567 มีรายได้จากการลงทุนรวม 696.3 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิจากการลงทุนรวม 321.4 ล้านบาท เติบโตถึงกว่า 35% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนถึงการฟื้นตัวอย่างโดดเด่นและได้รับปัจจัยบวกจากภาพรวมการท่องเที่ยวของไทยที่เติบโตได้ดีและคาดการณ์แนวโน้มรายได้ในปีนี้และปีหน้ายังเติบโตได้ต่อเนื่อง
นอกจากนี้ LHSC มีประวัติการจ่ายเงินปันผลอย่างต่อเนื่อง (ปีละ 6 ครั้ง) ล่าสุดประกาศจ่ายเงินปันผลจากผลการดำเนินงาน 8 เดือนแรกของปีนี้ไปแล้วรวม 0.697 บาทต่อหน่วย ซึ่งจุดเด่นของ LHSC มีการจ่ายเงินปันผลทุกๆ 2 เดือนมาตั้งแต่จัดตั้งกอง
ส่วนทรัพย์สินใหม่โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา ที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 มีผลการดำเนินงานที่โดดเด่น โดยไตรมาส 2/2567 จำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ย (Foot Traffic) สูงถึงกว่า 37,000 คนต่อวัน เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 กว่า 10% และสูงกว่าช่วงก่อนโควิด-19 รวมถึงมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยสูงถึง 99%
นางสาวจิตติสา เจริญพานิช ผู้บริหารงานวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่ายร่วม กล่าวว่า LHSC เป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่น่าสนใจในการลงทุน โดยในจังหวะนี้มีปัจจัยเชิงบวกที่หนุนให้ LHSC มีความโดดเด่น ทั้งจากปัจจัยแนวโน้มและทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่เป็นขาลง ที่ทำให้ดัชนีราคาของกลุ่ม Property Fund & REIT เริ่มทยอยปรับตัว อีกทั้งการขยายตัวภาคการท่องเที่ยวที่เป็นผลบวกต่อธุรกิจที่รายได้หลักเติบโตตามภาคการท่องเที่ยว ซึ่งปัจจุบันมีกองรีทในกลุ่มรีเทลเพียงไม่กี่กองที่ลงทุนในศูนย์การค้าหรือพื้นที่ค้าปลีกที่โลเคชันอยู่ในศูนย์กลางธุรกิจและแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวภาคการท่องเที่ยวดังกล่าวอย่างชัดเจนเหมือนอย่าง LHSC
นอกจากนี้ทรัพย์สินที่ LHSC ลงทุน พัฒนาและบริหารโดยกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ และมีผู้จัดการกองทรัสต์ที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์อย่างบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด โดย LHSC มีประวัติการจ่ายปันเงินผลอย่างสม่ำเสมอและมีผลการดำเนินงานที่ดี และการเพิ่มทุนในครั้งนี้มีประมาณการอัตราจ่ายประโยชน์ตอบแทนภายหลังเข้าลงทุนเพิ่มเติมในปีแรกอยู่ที่กว่า 9.5%
“ถ้าดอกเบี้ยในประเทศปรับตัวลดลง จะส่งผลดีช่วยลดภาระหนี้เงินกู้ให้แก่กองทรัสต์ LHSC”นางสาวจิตติสา กล่าว
ขณะที่การลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 LHSC คาดว่าจะแจ้งราคาเสนอขายสูงสุดของหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม โดยจะประกาศผ่านเว็บไซต์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในวันที่ 29 ต.ค.2567 โดยผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ LHSC และประชาชนทั่วไป จองซื้อพร้อมกันในวันที่ 4 – 8 พ.ย.2567 ที่ราคาเสนอขายสูงสุด โดยสำหรับผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมสามารถจองซื้อผ่านผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ ได้แก่ ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารไทยพาณิชย์ และสำหรับประชาชนทั่วไปสามารถจองซื้อได้ที่ธนาคารกสิกรไทย ,ธนาคารไทยพาณิชย์ ,บริษัทหลักทรัพย์ อินโนเวสท์ เอกซ์, บริษัทหลักทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย
โดยผู้จองซื้อที่เป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่ได้รับสิทธิ กำหนดอัตราส่วนใช้สิทธิจองซื้อที่ 1 หน่วยทรัสต์เดิม ต่อ 0.5941 หน่วยทรัสต์เพิ่มเติม และกรณีที่ราคาเสนอขายสุดท้าย ต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด จะได้รับเงินส่วนต่างคืนภายใน 7 วันทำการ (กรณีโอนเงิน) และ 10 วันทำการ (กรณีจ่ายเช็ค) นับจากวันสิ้นสุดระยะเวลาการจองซื้อ
นายยศวีร์ สุทธิกุลพานิช ผู้บริหารสายงาน Investment Banking and Capital Markets ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่ายร่วม กล่าวว่า ภาพรวมตลาดทุนในปัจจุบันปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตั้งแต่ไตรมาส 3/2567 ที่ผ่านมาดัชนี SET Index ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง พร้อมกับปริมาณซื้อขายเฉลี่ยต่อวันที่สูงขึ้นด้วย และกลุ่ม PF&REIT ก็ปรับตัวดีขึ้นอย่างโดดเด่นเช่นกัน
นอกจากนั้น ตลาดทุนยังจะได้รับปัจจัยสนับสนุนอย่างต่อเนื่องในไตรมาส 4/2567 ทั้งจากความคาดหวังจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล แนวโน้มในการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของแบงก์ชาติ ซึ่งจะยิ่งส่งผลบวกต่อกลุ่ม PF&REIT รวมทั้งเม็ดเงินลงทุนใหม่จากกองทุนวายุภักษ์ และการเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่นด้านการท่องเที่ยว ซึ่งถือเป็นฟันเฟืองขนาดใหญ่ของเศรษฐกิจไทย ก็จะช่วยส่งเสริมตลาดทุนไทยให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง
ขณะที่ LHSC ถือเป็นกองรีทกลุ่มรีเทลที่มีศักยภาพสูง ที่มีกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็น Sponsor ลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่น และมีประวัติการจ่ายเงินปันผลที่ดีอย่างสม่ำเสมอ และการลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ในสิทธิการเช่าโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา ในครั้งนี้จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้และผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
ด้านนายประเสริฐ ศรีอุฬารพงศ์ กรรมการ บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด ในฐานะ Sponsor ของทรัสต์ LHSC เปิดเผยว่า พัทยาถือเป็นเมืองท่องเที่ยวชั้นนำระดับโลกที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ เช่น รัสเซีย จีน เกาหลี และ คนไทยมาอย่างต่อเนื่อง โดยมีสถานที่ท่องเที่ยวหลากหลายตอบสนองทุกไลฟ์สไตล์ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สามารถเดินทางมาท่องเที่ยวได้ตลอดทั้งปี อีกทั้งเป็นศูนย์กลางการจัดงานอีเวนต์และความบันเทิง รวมทั้งอยู่ท่ามกลางโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และความสะดวกรวดเร็วด้านการคมนาคม
“ปัจจุบันพัทยามีจำนวนนักท่องเที่ยวกลับมาอยู่ในระดับก่อนเกิดโควิดแล้วและมองว่านักท่องเที่ยวยังกลับมาไม่หมด ยังมีศักยภาพเติบโตได้อีกมาก จึงคาดการณ์แนวโน้มการเติบโตของกอง LHSC ยังอยู่ในระดับสองหลักได้ต่อเนื่องตามจำนวนนักท่องเที่ยวที่เติบโต”นายประเสิรฐ กล่าว