โดย..ณัฏฐะ มหัทธนา, CFA ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ
ฝ่ายกลยุทธ์การลงทุนและลูกค้าสัมพันธ์
บลจ.กรุงไทย
ตลาดภาพรวมน่าจะผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วกลางเดือน ก.ค. เราจึงย้ำตลอดระยะเวลากว่า 3 สัปดาห์ที่ผ่านมาว่า หุ้นโลก โภคภัณฑ์ คริปโต กลับเข้าสู่แนวโน้มขาขึ้น หลังเฟดจ่อปรับโหมดจากเดิม “เร่งขึ้นดอกเบี้ยช่วงแรก” (front loading) ไปเป็น “ตัดสินใจตามข้อมูลเศรษฐกิจ” (data dependent) ส่งผลให้สภาพคล่องกลับเข้าไปแสวงหาผลตอบแทนในตลาด
หลักทรัพย์กลุ่มอสังหาฯซึ่งนิยมลงทุนผ่านกองทุนรวม ได้แก่ REIT, Infrastructure Fund (IF), Property Fund (PF) เริ่มฟื้นตัวเช่นกัน พัฒนาการล่าสุดดูน่าสนใจทีเดียว!
ค่าเช่าพุ่งกระฉูด ไปกับภาวะเงินเฟ้อสูงซึ่งลากยาวกว่าคาดครั้งแล้วครั้งเล่าและยังไม่มีทีท่าว่าจะลงง่ายๆ ตัวเลขจ้างงานสหรัฐ ก.ค. ตอกย้ำสภาพตึงตัวอย่างหนักในตลาดแรงงาน คล้ายคลึงกับซัพพลายรายการอื่นๆที่ยังคงขาดแคลน Alan Detmeister นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ UBS กล่าวว่า “ค่าเช่าไม่หยุดพุ่งในเร็ววันหรอก” แม้ระยะถัดไปอัตราการเพิ่มขึ้นคงไม่รุนแรงเท่าช่วงต้นปีนี้ แต่การชะลอตัว (เพิ่มขึ้นด้วยอัตราที่ช้าลง) ในอนาคตก็น่าจะดำเนินไปอย่างเชื่องช้าและทำให้อัตราการปรับขึ้นค่าเช่ายังคงสูงต่อไปอย่างน้อยถึงสิ้นปี 2024
ปฐมบท “ค่าเช่าบูม” ย้อนกลับไปตอนโควิดระบาดใหม่ๆ ชาวอเมริกันแห่ซื้อบ้านในภาวะดอกเบี้ยต่ำประวัติการณ์ ราคาบ้านพุ่งทะยานจนถึงระดับที่คนจำนวนมากซื้อไม่ไหว …ต้องหันกลับไปเช่า… เฟดขึ้นดอกเบี้ยซ้ำเติมภาวะดังกล่าว (ผู้สนใจจะซื้อบ้านกู้ไม่ไหว) เติมปัจจัยหนุนค่าเช่าพุ่งแรงขึ้นอีก Skylar Olsen หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Zillow ยืนยันว่าดีมานด์บ้านที่หดหายผันแปรไปเพิ่มความต้องการเช่ายาวนานยิ่งขึ้น
ธุรกิจค้าปลีกสหรัฐของเหลือบานดันค่าเช่าแวร์เฮ้าส์ทะยาน Prologis ยักษ์ใหญ่อสังหาริมทรัพย์ภาคโลจิสติกส์ ประเมินว่าปัญหาสินค้าคงคลังพอกพูนเนื่องจากเงินเฟ้อบั่นทอนอำนาจซื้อตลอดจนพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป จะส่งผลให้มีความต้องการพื้นที่จัดเก็บในโกดังเพิ่มขึ้นอีกราว 500 ล้านตารางฟุต นอกเหนือจากดีมานด์เชิงโครงสร้างระยะยาวอย่างความพยายามสต็อกสินค้าไว้มากกว่าในอดีตเพื่อลดความเสี่ยง “ของขาด” หากเกิดสภาวะคอขวด/ชะงักงันในฝั่งอุปทาน (supply-chain bottlenecks/disruptions) คือเปลี่ยนวิธีบริหารสินค้าคงคลังจาก just-in-time เป็น just-in-case
ดอกเบี้ยขึ้นก็ไม่หวั่น Janus Henderson ทีมบริหารกองทุนหลักของ KT-PROPERTY นำเสนอมุมมองเดือน ก.ค. “Lessons learned: listed REITs’ more prudent approach to leverage” ชี้หลักทรัพย์ภาคอสังหาฯที่ซื้อขายในตลาดเช่น REITs “พื้นฐานแข็งแกร่ง” เพราะหนี้สินลดลงมากเมื่อเทียบกับสมัยวิกฤตการเงินโลกปี 2008 (Global Financial Crisis: GFC) อีกทั้งสภาพคล่องสูงขึ้นและเข้าถึงตลาดทุนได้ต่อเนื่องไม่ติดขัด REITs ส่วนใหญ่ล็อกดอกเบี้ยเงินกู้ระยะยาวไว้แล้วแถมมีความน่าเชื่อถือสูง “ระดับลงทุน” (investment grade) ช่วยลดความเสี่ยงจากดอกเบี้ยขาขึ้น นอกจากนี้อาจมี upside จากสภาพความแตกต่างของราคาโดย “อสังหาฯจดทะเบียนซื้อขายในตลาด” (listed REITs) ถูกกว่า “อสังหาฯซึ่งมิได้ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์” (non-traded REITs) มากเกินปกติ
REIT สิงคโปร์ …ตลาดที่เพิ่งฉลองอายุครบ 20 ปี… พร้อมรับดอกเบี้ยสูงด้วยเหตุผลเดียวกัน “ล็อกดอกเบี้ยยาวไว้แล้ว” ขณะเศรษฐกิจอาเซียนมีแนวโน้มฟื้นตัวค่อนข้างดีในช่วงที่เหลือของปีนี้
REIT ไทย นักวิเคราะห์บางรายเริ่มชี้ dividend yield สูงเมื่อเทียบกับยีลด์พันธบัตร ส่วนต่างกว้างขึ้นจนน่าสนใจลงทุน
เรามีมุมมองที่ดีขึ้นต่อ 2 กองทุนกลุ่มอสังหาฯ
กองทุนเปิดเคแทม เวิลด์ พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ (KT-PROPERTY) เน้นลงทุนใน Horizon Global Property Equities Fund (กองทุนหลัก) ซึ่งได้อันดับ Morningstar 4 ดาว (ก.ค. 2022) ขอบเขตลงทุนกว้างขวางทั่วโลก (ตลาดพัฒนาแล้วเป็นหลัก) แสวงหาการเติบโตของค่าเช่าและมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว KT-PROPERTY มีนโยบายจ่ายปันผลไม่เกินปีละ 4 ครั้ง
กองทุนเปิดกรุงไทย พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ เฟล็กซิเบิ้ล (KT-PIF) เน้นลงทุนในหลักทรัพย์กลุ่มอสังหาฯและโครงสร้างพื้นฐานทั้งไทยและต่างประเทศ โดยลงทุนต่างประเทศ 50.27% ของ NAV ณ สิ้นเดือน มิ.ย. หลักๆคือ REITs สิงคโปร์ ทั้งนี้ กองทุนได้รับการจัดอันดับจาก Morningstar 5 ดาว (มิ.ย. 2022) มีให้เลือก 2 ชนิด “สะสมมูลค่า” (KT-PIF-A) และ “จ่ายเงินปันผล” (KT-PIF-D)
#คุยทุกวันฟันทุกเช้า #ฟันทูเดย์845
คำเตือน: ความเห็นส่วนบุคคล ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีต มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน คู่มือการลงทุน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน