้HoonSmart.com>>”ทริสเรทติ้ง” ปรับเพิ่มอันดับเครดิต “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” เป็น “BBB” จาก “BBB-” เปลี่ยนแนวโน้ม เป็น “Stable” สะท้อนรายได้-กำไร รอบ 3 ปีดีกว่าประมาณการเติบโต 5 เท่า เชื่อเกณฑ์ LVT กระทบยอดขายคอนโดระยะสั้น
ทริสเรทติ้ง เพิ่มอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) เป็นระดับ “BBB” จากเดิมที่ระดับ “BBB-” พร้อมทั้งปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น “Stable” หรือ “คงที่” จาก “Positive” หรือ “บวก” สะท้อนถึงรายได้และกำไรที่ดีกว่าประมาณการ โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งรายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทเติบโตขึ้นถึง 5 เท่า ซึ่งมากกว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตด้วยกัน ในอนาคตทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานในระดับปัจจุบันเอาไว้ได้
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต เป็นผลมาจากผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2561 สูงกว่าประมาณการของทริสเรทติ้ง รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 16,011 ล้านบาท จาก 3,199 ล้านบาท ในปี 2559 ผลจากการซื้อบริษัท พราวด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียม “Park 24” ในปี 2560 ซึ่งยอดขายรอรับรู้เป็นรายได้จำนวนมากจะช่วยหนุนการเติบโตของรายได้ปี 2562-2564
บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ เดือนธันวาคม 2561 ทั้งหมด 39 โครงการ ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 78,000 ล้านบาท จากสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้ประมาณ 13,000-15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 ซึ่งบริษัทมียอดขายคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้เป็นรายได้จำนวนมาก
นอกจากนี้บริษัทยังมีแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ประกอบด้วย โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และอาคารสำนักงานอีกจำนวน 9 โครงการ เงินลงทุนในปี 2562 ประมาณ 2,400 ล้านบาท ปี 2563 ประมาณ 2,000 ล้านบาท และปี 2564 ประมาณ 3,600 ล้านบาท ทริสเรทติ้งมองว่าการขยายสินค้าไปในตลาดบ้านจัดสรรและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นจะช่วยเติมเต็มสินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทและช่วยให้บริษัทมีผลกำไรที่สม่ำเสมอในระยะยาว ขณะเดียวกันคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงต่อไปในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า จากแผนธุรกิจ 5 ปีของบริษัท บริษัทมีแผนขยายการลงทุนทั้งในการพัฒนาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์
อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดของบริษัทที่มีการปรับเพิ่มขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางถึงล่าง บริษัทเพิ่มสินค้าไปสู่ตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับบนและโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดี อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากภาระหนี้ของบริษัทที่ค่อนข้างสูงจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วทั้งในการพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์
การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และหนี้ภาคครัวเรือนในระดับสูงที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะ 2-3 ปีข้างหน้าด้วย
ในส่วนของเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ เริ่มบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2562 อาจทำให้ยอดขายชะลอตัว ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าจะกระทบต่อยอดขายคอนโดมิเนียมในระยะสั้น ภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน ดังนั้น บริษัทอาจจะต้องยืดการผ่อนดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อบ้านบางราย ทั้งนี้ ความล่าช้าในการส่งมอบก็จะกระทบต่อการรับรู้รายได้ของบริษัทในช่วงครึ่งหลังของปี 2562
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ลดลงสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไปนั้นจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการในระยะยาว โดยเกณฑ์ใหม่ที่นำมาใช้นี้จะช่วยลดการเก็งกำไรและเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงรอดูผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว โดยบริษัทอาจเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปหากเกณฑ์ใหม่ดังกล่าวส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญและทำให้มีสินค้าคงเหลือสะสมเพิ่มสูงขึ้น