HoonSmart.com>>บล.กรุงศรี แนะซื้อกองทรัสต์ INETREIT มูลค่าเหมาะสม 14.20 บาทในปี’69 มีอัพไซด์ราว 30% เทียบราคาปัจจุบัน รายได้มีโอกาสเติบโตต่อเนื่องจากการลงทุน IDC-3 เฟส 2 พร้อมจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอ 0.80–0.81 บาทต่อหน่วย ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 7% ต่อปี
บล.กรุงศรี (KSS) แนะนำ “ซื้อ” กองทรัสต์ INETREIT โดยประเมินมูลค่าเหมาะสม (TP26F) ที่ 14.20 บาท ด้วยวิธี DCF โดยใช้ WACC ที่ 6.0% โดยประมาณการกระแสเงินสดอิสระ (Free Cash Flow) ช่วงปี 2568F–2579F รวมถึงการลงทุนเพิ่มในโครงการ IDC-3 เฟส 2 ส่วนขยาย และมูลค่าซาก (Terminal Value) ตามสมมติฐานจำนวน 584 ล้านบาท ใช้สมมติฐานการเพิ่มทุนจำนวน 260.67 ล้านหน่วย ที่ราคา 8.90 บาทต่อหน่วย (อ้างอิงจาก Proforma Filing ของ INETREIT)
โดยมองว่าการลงทุนเพิ่มเติมในเฟส 2 ส่วนขยายจะช่วยเพิ่มความมั่นคงจากการถือกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินเป็น 58% จากเดิม 41% (ณ วันที่ 1 พ.ย. 2568 โดยถัวเฉลี่ยจากมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินหลักตามราคาประเมินล่าสุด ณ วันที่ 1 ม.ค. 2568 และมูลค่าสูงสุดที่คาดว่าจะลงทุนเพิ่มเติม โดยสมมติฐานอายุกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหลักอยู่ที่ 99 ปี)
คาดว่าการลงทุนเฟส 2 ส่วนขยายจะสร้างรายได้ค่าเช่าส่วนเพิ่ม 245 ล้านบาทในปี 2569F และส่งผลให้กองทรัสต์ INETREIT จ่ายเงินปันผลเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 0.01 บาทต่อหน่วย เทียบกับกรณีไม่มีการลงทุนเพิ่มเติม
ในปี 2568F และ 2569F คาดว่าจะจ่ายเงินปันผลจากผลการดำเนินงานและกำไรสะสมบางส่วนในอัตราหน่วยละ 0.80 บาท และเพิ่มเป็น 0.81 บาทตามลำดับ อิงราคาปัจจุบันจะให้ผลตอบแทนเงินปันผลประมาณ 7% ต่อปี
การวิเคราะห์ Sensitivity กรณีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง 0.25% จากอัตราเฉลี่ย 4.78% จะทำให้กระแสเงินสดเพิ่มขึ้น +0.01 บาท/หน่วย และมูลค่า DCF เพิ่มขึ้นราว 1% จาก TP69F
ณ ราคาปัจจุบัน INETREIT มี upside 30% จาก TP69F และให้ IRR ที่ 10.2% ซึ่งน่าสนใจเมื่อเทียบกับการลงทุนทางเลือก เช่น พันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี ที่ให้ผลตอบแทน 2.085% หรือหุ้นกู้เอกชน เช่น
– หุ้นกู้ CPNREIT (เรตติ้ง A+) อายุ 7 ปี อัตราดอกเบี้ย 2.53% ต่อปี
– หุ้นกู้ GULF (เรตติ้ง AA-) ชุดที่ 4 อายุ 10 ปี อัตราดอกเบี้ย 2.37% ต่อปี
นอกจากนี้ ยังได้เปรียบเทียบความสัมพันธ์ระหว่างกราฟอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี กับราคา INETREIT ตั้งแต่เข้าซื้อขายในตลาด พบว่าเมื่ออัตราผลตอบแทนพันธบัตรมีแนวโน้มลดลง ราคา INETREIT มีแนวโน้มปรับขึ้นตาม
ความเสี่ยงสำคัญของ INETREIT คือการพึ่งพารายได้ค่าเช่าจาก INET ซึ่งเป็นผู้เช่าเหมาหลักเพียงรายเดียว