HoonSmart.com>>”แอสเสท เวิรด์ คอร์ป”(AWC) โชว์กลยุทธ์สร้างการเติบโตระยะยาว ทั้งธุรกิจโรงแรม Commercial รวมไปถึงอาคารสำนักงาน โดยไตรมาส 3/68 ยังท้าทาย แต่ไฮไลน์อยู่ที่ Jurassic World ที่เอเชียทีค กระแสตอบรับแรง หวัง Occupancy rate เอเชียทีค 90% ภายในสิ้นปีนี้ ธุรกิจโรงแรมเป้า 5 ปีถึงสิ้นปี 72 จำนวนห้องพัก 10,475 ห้อง จากสิ้นปีนี้ 6,834 ห้อง เตรียมเปิดเฟสแรกของ”ล้านนาทีค”ที่เชียงใหม่
นายพนิต แย้มประเสริฐ Senior Manager-Investor Relation บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป (AWC) เปิดเผยว่า ไตรมาส 3/2568 ยังมีความท้าทายอยู่ แม้จำนวนนักท่องเที่ยวจะเข้ามาประเทศไทยในรายสัปดาห์ค่อย ๆ ดีขึ้น เป็นภาพบวกต่อธุรกิจโรมแรมในกรุงเทพที่จะทยอยดีขึ้น และไตรมาส 4 ที่เป็นช่วงท่องเที่ยวก็น่าจะช่วยสนับสนุนผลประกอบการ AWC ได้ รวมถึง Jurassic World มีผลตอบรับที่ดีขึ้น ดึงดูดได้ทั้งนักท่องเที่ยวคนไทย และต่างชาติ ได้
พอร์ตของ AWC มีความร่วมมือกับโรงแรมระดับโลกถึง 9 Chains คือ MARRIOTT, Hilton, IHG, ACCOR, MELIA, Okura, Banyan tree, NOBU และ HYATT ซึ่งมี สมาชิก Royalty มากกว่า 710 ล้านคนทั่วโลก เพิ่มขึ้น 78% จากประมาณ 400 ล้านคน ในปี 2562 ช่วยให้สามารถดึงศักยภาพของนักท่องเที่ยวทั่วโลกเข้าสู่พร็อพเพอร์ตี้ AWC ได้ ซึ่งบริษัทฯมีความหลากหลายของกลุ่มนักท่องเที่ยว ไม่ว่าจะจีน สหรัฐอเมริกา ญี่ปุน อินเดีย อิสราเอล เป็นต้น ซึ่งจะเห็นว่านักท่องเที่ยวหลายสัญชาติ ทำให้มีอัตรารายวันเฉลี่ยของห้องนั้น (ADR) ที่เติบโตขึ้นค่อนข้างมาก อย่างเช่น ออสเตรเลีย มี ADR เพิ่มขึ้นถึง 53% อินเดียก็เพิ่มขึ้น 27% เป็นต้น ซึ่งสะท้อนกลยุทธ์ความร่วมมือกับ Chains ระดับโลก ทำให้หากลุ่มนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพเข้าสู่ทรัพย์สินของ AWC
“หากดูเปรียบเทียบรายได้ค่าห้องของ AWC กับจำนวนนักท่องเที่ยว ที่เข้ามาประเทศไทย จริง ๆ นักท่องเที่ยวจีนในครึ่งแรกของปี 2568 ลดลง 34% ขณะที่รายได้ของ AWC จากนักท่องเที่ยวชาวจีนลดลงน้อยกว่า โดยลดลงไป 26% ถ้าดูทวีปเอเชียที่ไม่รวมจีน สามารถรักษาระดับรายได้กลุ่มนี้ได้ YoY ในภูมิภาคอื่นก็สามารถรักษาระดับรายได้ค่าห้องเพิ่มขึ้น มากกว่าจำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้าสู่ประเทศ นี่เป็นกลยุทธ์แบบ Chains ที่มองศักยภาพนักท่องเที่ยวทั่วโลก อีกทั้งมีข้อดีจาก Direct Booking ของ AWC อยู่ที่ 70% เพิ่มขึ้นมาจากช่วง IPO ที่อยู่ 55% อันนี้ช่วยให้บริษัทสามารถลดค่าใช้จ่ายในด้านคอมมิชชั่น”
ธุรกิจโรงแรมในครึ่งหลังปี 2568 สิ่งสนับสนุนจากโรงแรมที่เปิดใหม่ในปีนี้ MELIA พัทยา เปิดในไตรมาสแรก จะเห็นได้ว่า Occupancy rate อยู่ที่ประมาณ 30% และมี ADR อยู่ที่ 3,100 บาทต่อคืน ไตรมาส 2/2568 Occupancy rate ปรับดีขึ้นแล้วมาอยู่ที่ 35% และ ADR ก็ปรับตัวดีขึ้น ภายในสิ้นปีนี้ได้ตั้งเป้าไว้ว่า ให้ Occupancy rate อยู่ที่ 50% และ ADR อยู่ที่ 5,000 บาทต่อคืน อีกหนึ่งโรงแรมที่พึ่งคือ พัทยา รีสอร์ท แอนด์ สปา MARRIOTT มี Occupancy rate ในดือนก.ค.อยู่ที่ 23% และ ADR อยู่ที่ 5,200 บาทต่อคืน เป้าหมายสิ้นปีนี้ Occupancy rate อยู่ที่ 50% และ ADR อยู่ที่ 5,500-6,000 บาทต่อคืน
ผลตอบรับของทั้งสองโรงแรมค่อนข้างดี โดยเฉพาะเมื่อมีมาตรการคนละครึ่ง ในเรื่องของการท่องเที่ยวก็ช่วยผลักดันสองโรงแรมนี้ได้ค่อนข้างดี รวมไปถึง MARRIOTT หัวหิน ก็มีผลตอบรับที่ค่อนข้างดี ซึ่ง MARRIOTT หัวหิน และ MARRIOTT พัทยา ก็สามารถสร้างรายได้ส่วนเพิ่มให้กับ AWC มากกว่า 22 ล้านบาท แล้ว และยังมีโรงแรมอื่น ๆ ในเชียงใหม่ ไม่ว่าจะเป็น Intercontinental เชียงใหม่ หรือ MELIA เชียงใหม่ ก็เห็นการเติบโตรายได้ค่อนข้างดี
นอกจากนั้นมองยอดจองก่อนเข้าพักในช่วงครึ่งปีหลัง จะเห็นว่าหลาย ๆ เป้าหมายไม่ว่าจะเป็นเชียงใหม่ สมุย หรือกระบี่ ก็มีการเติบโตของการจองได้ค่อนข้างดี อย่างเชียงใหม่ +7% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว (YoY) รวมไปถึงสมุย กับกระบี่ ก็มียอดจอง +10% YoY
ธุรกิจ Commercial มีกลยุทธ์สร้าง Lifestyle Destination ไม่ว่าจะเกทเวย์เอกมัย พันธุ์ทิพย์ งามวงศ์วาน หรือ เอเชียทีค ซึ่งหลังจากที่บริษัทฯได้ปรับกลยุทธ์ทางการตลาดแล้ว เกทเวย์เอกมัย Occupancy rate ได้ขึ้นมา 80% เอเชียทีค หลังเปิดตัว Jurassic World ก็ได้รรับความสนใจมากขึ้น และ Occupancy rate ขึ้นมา 76% แล้ว พันธุ์ทิพย์ งามวงศ์วาน ปี 2567 Occupancy rate อยู่ที่ 64% ช่วงไตรมาส 2/2568 ก็ขึ้นมาอยู่ที่ 73% แล้ว ถ้าดูภาพรวมของค่าเช่าพื้นที่ตัวศูนย์การค้าก็ปรับตัวขึ้น ประมาณ 9% แล้ว เทียบกับปี 2566 อันที่เป็นไฮไลท์ก็จะเป็นเอเชียทีค ที่มีการเปิดตัว Jurassic World ได้กระแสตอบรับที่ค่อนข้างดี ไม่ว่าจะเป็นในแง่ของการขายตั๋ว ของที่ระลึก รวมถึงร้านอาหารที่เปิด อีกแง่เอเชียทีคก็มีความสนใจจากผู้เช่าเพิ่มมากขึ้น เพราะฉะนั้นในปี 2568 ตั้งเป้า Occupancy rate ของเอเชียทีค จะไปถึง 90% ภายในสิ้นปีนี้ ซึ่ง Jurassic World ตอนแรกวางเป้าหมายผู้เข้าเยี่ยมชม 2,000 คนต่อวัน แต่ปรากฏว่ามีเข้ามาถีง 3,200 คนต่อวัน เกินคาดจากที่ตั้งเป้าไว้ มูลค่าตั๋วก็จะแตกต่างกันในช่วงพีค กับช่วงไม่พีค จะอยู่ตั้งแต่ 579-989 บาทต่อท่าน
ฝั่งธุรกิจที่เป็นอาคารสำนักงานก็มีการทำปรับปรุงสินทรัพย์ตลอดเวลา ปีที่แล้วมีการปรับปรุงเพิ่มที่อาคาร Empire สามารถดึงดีมานด์ได้ และ maintain ผู้เช่าหลักให้อยู่กับต่อไปได้ รวมถึงดึงผู้เช่ารายใหม่ มาสู่พร็อพเพอร์ตี้ของบริษัทได้ เพราะฉะนั้น Retention Rate (อัตราที่ลูกค้ากลับมา) ของอาคาร Empire ณ วันนี้อยู่ที่ 99% หลังจากที่ทำการ Reopening มีการเปิด Food lounge แห่งใหม่ ช่วยเสริมศักยภาพในการแข่งขันตึกเอ็มไพน์ได้
นายพนิต กล่าวต่อว่า กลยุทธ์การเติบโตของ AWC ในอนาคต มี 2 ส่วน ส่วนแรก Organic Growth เป็นการเติบโตจากทรัพย์ปัจจุบันของบริษัท อีกส่วนเป็น Inorganic Growth การเติบโตจากการแปลงทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ให้เป็นทรัพย์สินของการดำเนินงาน ในเรื่องการทำ Repositioning รวมไปถึงการเข้าซื้อทรัพย์สิน ผ่านสัญญา ROFR รวมถึงการหาโอกาสทางกาตลาด อย่างที่การทำ M&A ไปในไตรมาสแรกของปีนี้
ในแง่ของ Organic Growth จะมีมูลค่าทรัพย์สินถาวร อยู่ที่ 212,616 ล้านบาท จะมีประมาณ 13% หรือประมาณ 37,000 ล้านบาท จะเป็นส่วนของ BAU คือทรัพย์สินที่อยู่ในช่วงการดำเนินงานปกติแล้ว สามารถสร้าง EBITDA Yield ได้ 13.7% ส่วนทรัพย์สินที่อยู่ในช่วงของ Ramp-up มี 27,000 ล้านบาท ทำ EBITDA yield อยู่ที่ 9.4% โดย 65,000 ล้านบาท เป็นทรัพย์สินที่อยู่ในส่วนของ Repositioning ที่ได้วางเป้าหมายจะทำการปรับกลยุทธ์ทางการตลาด ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ศูนย์การค้า รวมถึงอาคารสำนักงาน วันนี้สร้าง EBITDA Yield อยู่ที่ 7.9% ที่เหลืออยู่ระหว่างการพัฒนามี 34,000 ล้านบาท ซึ่งวันนี้ดูทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการดำเนินงานจะมี EBITDA Yield อยู่ที่ 9.9%
ในส่วนของ Inorganic Growth จะเห็นได้ว่า จำนวนห้องของโรงแรม AWC ภายในปีนี้จะอยู่ที่ 6,834 ห้อง จะเติบโต 2 เท่าจากช่วงที่เข้า IPO อยู่ที่ 3,400 ห้อง 10 โรงแรม ซึ่งภายในสิ้นปีนี้จะมีอยู่ประมาณ 24 โรงแรม ประมาณ 6,800 ห้อง ซึ่งบริษัทฯได้เปิด 3 โรงแรมในปีนี้ คือ MELIA พัทยา, พัทยา MARRIOTT รวมถึงการเข้าซื้อสวิสโฮเทล ส่วนปี 2569 จะเปิด Plaza Athenee Nobu ที่นิวยอร์ก และ Plaza Athenee Nobu ที่กรุงเทพ และอีก 5 ปีข้างหน้าสิ้นปี 2572 ก็วางเป้าหมายที่จะมีจำนวนห้องพักเติบโตสูงระดับ 10,475 ห้อง เติบโตประมาณ 53% จากสิ้นปีนี้ โดยจำนวนห้องของธุรกิจโรงแรม จะโฟกัสลักชัวรีเพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ มีหลายโครงการที่จะเปิด เช่นเดียวกับธุรกิจ Commercial ก็มีหลายอัน อย่างปีนี้เปิด Jurassic World และเข้าซื้ออาคารสำนักงานเข้ามา รวมไปถีงครึ่งปีหลังจะมีการเปิดเฟสแรกของ”ล้านนาทีค”ที่เชียงใหม่ ซึ่งมองไป 5 ปีข้างหน้าจะเปิดเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 16% และหลายโครงการที่เป็น Key Destination ไม่ว่าจะเป็นที่เยาวราช เวิ้งนครเกษม มีทั้งโรงแรม และ Retail, ล้านนาทีค ที่เชียงใหม่ ก็มีทั้งพื้นที่เป็นโรงแรม และ Retail ด้วย ซึ่งเป้นการขยายพอร์ตโฟลิโอทั้งในแง่โรงแรม และ Commercial
อีกกลยุทธ์เป็นการทำ Asset Repositioning อย่างเช่นการปรับแบรนด์ สามารถยกระดับทรัพย์สินให้สร้างผลตอบแทนระยะยาวให้ AWC ได้ และการเข้าซื้อทรัพย์สินจากกลุ่ม TCC วันนี้มี 4 ทรัพย์สินอยู่ภายใต้โมเดล AWC Growth fund จะเป็นส่วนของ AWC จะเข้าซื้อหุ้นในทรัพย์สินเหล่านี้อยู่ในช่วง 18-25% เพื่อที่จะทำการพัฒนาทรัพย์สินเหล่านี้ และมีระยะเวลาที่ซื้อ 75% ถึง 82% ที่เหลือหลังทรัพย์สินเหล่านี้เปิดดำเนินการแล้ว จนมีกระแสเงินสดเป็นบวก แล้วเข้าซื้อส่วนที่เหลือ เพื่อเข้าอยู่ในพอร์ตของ AWC 100% โดย Total AWC Growth Fund อยู่ที่ 50,000 กว่าล้านบาท แต่ AWC วันนี้ได้เข้าซื้อหุ้น 18-25% ได้ใช้เงินไปแล้ว 5,700 ล้านบาท และจะทำการจัดหา Project Finance กันในแต่ละ Project เพื่อที่พัฒนาเพื่อเปิดดำเนินการในอนาคต โดยที่ AWC จะได้ค่าธรรมเนียมบริหารจัดการแล้ว จะมีเรื่อง Value ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากได้มีการล็อกราคากับผู้ขายแล้ว เพราะฉะนั้น Upside gain ต่าง ๆ จะอยู่ที่ AWC
สุดท้ายกลยุทธ์ในการเติบโตในแง่ของ M&A หรือซื้อจาก Third party จะเห็นได้ว่าทรัพย์สินที่ซื้อจากบุคคลภายนอก ซึ่งมองหาโอกาสอยู่ตลอดเวลา
“ปัจจัยสำคัญในครึ่งปีหลังให้ความสำคัญกับการเติบโตระยะยาว แต่การควบคุม D/E จะคุมให้เหมาะสม ให้ความสำคัญกับวินัยการเงินเป็นอันดับหนึ่ง สร้างความมั่นใจให้นักลงทุนและผู้ถือหุ้น”