HoonSmart.com>>ธนาคารเกียรตินาคินภัทร(KKP Research) คาด“ยอดขาย-ราคา”อสังหาฯไทยซึมยาว มาตรการเพิ่มเกณฑ์สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน (LTV) อาจช่วยพยุงภาคอสังหาฯในช่วงสั้นได้บางส่วน แต่ระยะยาวคงไม่สามารถพลิกฟื้นภาคอสังหาฯที่ซบเซาได้ แนะ“ยกระดับรายได้-ดึงต่างชาติช่วย” ก่อนเข้าสู่วัฏจักรขาลง
ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ฝ่ายวิจัย (KKP Research) มองว่า การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้กำลังสะท้อนภาพปัญหาเชิงโครงสร้างของภาคอสังหาริมทรัพย์มากกว่าจะเป็นปัญหาชั่วคราว และจะรุนแรงยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายประเมินไว้ โดยมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาอาจช่วยไม่ได้มากนัก
ปัญหาอุปทานล้นตลาดที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินอยู่กว่า 2 แสนยูนิต และอาจต้องใช้เวลาในการระบายมากถึง 6 ปี ขณะที่การปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่โดยธรรมชาติปรับตัวได้ช้ากว่าการเปลี่ยนแปลงของตลาด ส่วนอุปสงค์ที่อาจซบเซามากกว่าที่หลายฝ่ายคาด ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์ จนทำให้ฐานะทางการเงินของครัวเรือนเปราะบาง ย่อมกดดันกำลังซื้อของภาคครัวเรือนอย่างมาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ระดับราคาบ้านจะปรับตัวลดลงตามกลไกตลาดในที่สุด และอาจสร้างแรงกระเพื่อมที่รุนแรงและยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว้ อย่างไรก็ดี แม้ว่าปัจจุบันราคาของภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีสัญญาณว่าจะปรับลดลงอย่างชัดเจน แต่สิ่งที่น่ากังวลคือ อัตราการทำกำไรขั้นต้นของกลุ่มอุตสาหกรรมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา สะท้อนว่ากำลังมีการแข่งขันด้านราคาที่ทวีความรุนแรงมากขึ้น หรือการประเมินราคาของภาคธนาคารที่เริ่มชะลอตัวตามแนวโน้มราคาซื้อขายที่แท้จริงของตลาดในภาพรวม ทั้งนี้กลุ่มทาวน์เฮาส์ที่เผชิญกับการหดตัวต่อเนื่องเริ่มส่งสัญญาณการปรับลดราคามากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2567 ตามการสำรวจราคาที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ
ทั้งนี้ ภาคครัวเรือนไทยเริ่มเข้าสู่วัฏจักรการลดหนี้(Deleveraging cycle) ตั้งแต่ปลายปี 2565 จากภาระหนี้ที่สูงขึ้น และความสามารถในการชำระหนี้ที่ลดลง สินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัว และหนี้เสียเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคารที่เป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักหดตัวลดในรอบ 20 ปี และยังมีแนวโน้มจะหดตัวลงต่อเนื่องต่อไปอีก และจะกดดันราคาบ้านให้ปรับตัวลงตาม
อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเดินตาม “ทศวรรษที่สูญหาย”ของญี่ปุ่น เนื่องจากจุดเริ่มต้นปัญหาของไทยไม่ได้เริ่มจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์เหมือนญี่ปุ่นที่ในที่สุดนำไปสู่เหตุการณ์ฟองสบู่แตกจนเป็นวิกฤตเศรษฐกิจแต่เศรษฐกิจไทยจะค่อย ๆ เข้าสู่ภาวะซบเซาอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งอีกทางหนึ่ง นับเป็นการเปิดโอกาสในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจได้มากกว่า
KKP Research มองว่ามาตรการเพิ่มเกณฑ์สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน (Loan to Value: LTV) อาจมีส่วนพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นแค่บางส่วน แต่ในระยะยาวคงไม่สามารถพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาจากปัญหาเชิงโครงสร้างที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้ได้ โดยคาดว่ามาตรการ LTV จะส่งผลให้ 1) ช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง โดยผู้กู้ในกลุ่มรายได้สูงและมีเครดิตที่ดีอยู่จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้โดยใช้เงินดาวน์น้อยลง 2) อสังหาริมทรัพย์กลุ่มราคากลาง-ล่างอาจไม่ได้รับอานิสงส์มากนัก เนื่องจากธนาคารยังระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อกับลูกค้ากลุ่มนี้ตามแนวโน้มรายได้และเศรษฐกิจที่ไม่ฟื้นตัวชัดเจนไม่ว่าจะมีมาตรการ LTV หรือไม่ก็ตาม นอกจากนี้ หากราคาบ้านมีแนวโน้มลดลงอย่างชัดเจนจะส่งผลให้ภาคธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นเนื่องจากความเสี่ยงมูลค่าหลักประกันเพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจสร้างความเสียหายมหาศาลหากการผิดชำระหนี้เกิดขึ้น อย่างไรก็ดี การปรับเกณฑ์ LTV อาจจะช่วยให้ลูกค้าบางส่วนกล้าจะยื่นขอกู้มากขึ้น และทำให้ธนาคารสามารถเข้าถึงลูกหนี้ที่ยังมีเครดิตดีอยู่ได้เพิ่มขึ้น
ดังนั้น โดยรวมอาจจะยังเร็วที่จะวิเคราะห์ได้ว่ามาตรการดังกล่าวจะช่วยแก้ไขปัญหาธนาคารไม่ยอมปล่อยกู้มากน้อยเพียงใด รวมทั้งหากพิจารณาจากในระยะที่ผ่านมา นอกจากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยภาครัฐยังมักออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ มาควบคู่ไปด้วย โดยเฉพาะมาตรการทางการคลัง ไม่ว่าจะเป็นการลดค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี ฝ่ายวิจัยมองว่ามาตรการเหล่านี้อาจมีผลช่วยอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มราคาสูงเช่นเดียวกัน เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่สามารถประหยัดได้อย่างมีนัยสำคัญ แต่คาดว่าจะไม่ได้มีส่วนช่วยเร่งกระบวนการตัดสินใจว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มบ้านราคาที่ไม่ได้สูงมากนัก
แม้ว่ามาตรการระยะสั้นมีความจำเป็นในการช่วยพยุงความเชื่อมั่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ทางออกในระยะยาว KKP Research มองว่ามี 2 นโยบายที่ต้องดำเนินการ 1) การยกระดับรายได้ของประชาชนซึ่งจะช่วยแก้ไขปัญหาทั้งเรื่องหนี้ครัวเรือน และภาคอสังหาริมทรัพย์ซบเซาไปพร้อม ๆ กันเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวรายได้ที่เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืนจะช่วยภาระหนี้ของครัวเรือนลดลงธนาคารมีความมั่นใจที่จะปล่อยสินเชื่อมากขึ้น 2) นโยบายแรงงานต่างชาติและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องทบทวนให้สอดคล้องกับสถานการณ์“เกิดน้อยโตต่ำ”ของไทย โดยเฉพาะการส่งเสริมแรงงานทักษะสูงจากทั่วโลกให้เข้ามาในประเทศ ซึ่งสิทธิในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการดึงดูด แต่ขณะเดียวกันก็ต้องหาทางรับมือกับข้อกังวลของการเปิดเสรีให้ชาวต่างชาติมาถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ อย่างเช่น การทำให้คนไทยมีต้นทุนที่แพงขึ้นในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ และที่ดิน
สำหรับประเด็นดังกล่าว ภาครัฐไม่ควรเปิดเสรีอย่างไร้ข้อจำกัด แต่ควรมีมาตรการหรือกำหนดหลักเกณฑ์อย่างเป็นระบบเกี่ยวกับประเภท จำนวน ระยะเวลา หรือพื้นที่ที่ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ หรือการเก็บภาษีถือครองของต่างชาติกับกลุ่มที่ไม่ใช่แรงงานทักษะสูงเป็นรายปีหรือตามมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เหมือนกับสิงคโปร์ที่กำหนดภาษีการซื้อ 60% ของราคาบ้านหากเป็นชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นการสร้างรายได้แก่ภาครัฐอีกทางหนึ่ง ขณะเดียวกัน ภาครัฐอาจลงทุนหรืออุดหนุนกลุ่มคนไทยที่มีรายได้น้อยให้เข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ไม่แพงจนเกินไปได้มากขึ้น
แน่นอนว่าการดำเนินการมาตรการต่างๆต้องศึกษาชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียอย่างถี่ถ้วนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว มีการกำหนดเป้าหมายเชิงนโยบายและหลักเกณฑ์ที่ชัดเจน พร้อมรับฟังความคิดเห็นของประชาชนในวงกว้างอย่างรอบด้านและครบถ้วน
ท้ายที่สุดนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์รวมถึงอุตสาหกรรมต่อเนื่องตั้งแต่ต้นน้าอย่างวัสดุก่อสร้างไปจนถึงปลายน้าอย่างอุปกรณ์ตกแต่งบ้านหรือเครื่องใช้ไฟฟ้าและบริการนายหน้าซื้อขายเช่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในภาคเศรษฐกิจที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย คิดเป็น 10% ของ GDP และมีการจ้างงานประมาณ 2.5–3.0 ล้านคน คิดเป็น 6-7% ของกำลังแรงงานทั้งหมด การปล่อยภาคอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวโดยไม่มีมาตรการช่วยเหลือเลยอาจสร้างผลกระทบต่อเศรษฐกิจในวงกว้างมากกว่าในระยะสั้นและเศรษฐกิจไทยอาจไม่ได้แข็งแกร่งพอจะรับผลกระทบดังกล่าวหรือไม่มีภาคเศรษฐกิจอื่นมาช่วยพยุงแทน การปรับตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และมีมาตรการที่ตรงจุดอาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่าทั้งในระยะสั้นและระยะยาว