โดย..ณัฏฐะ มหัทธนา, CFA ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ
ฝ่ายกลยุทธ์การลงทุนและลูกค้าสัมพันธ์กรุงไทย
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate) ของสหรัฐตกเป็นข่าวพาดหัวครึกโครมอีกครั้ง หลัง New York Community Bancorp (NYCB) รายงานผลขาดทุนสวนความคาดหมาย/ลดการจ่ายปันผล ฉุดหุ้นดิ่งเหว -42% ในสัปดาห์ที่แล้ว สาเหตุหลักมาจากการตั้งสำรองสินเชื่ออสังหาฯเชิงพาณิชย์
กระแสข่าวทั่วไป พยายามนำเสนอเรื่องนี้ในแง่มุมที่ดูน่ากลัว แต่เรากลับเห็น “โอกาส” การลงทุน
“Almost party time?” – what a change in monetary policy means for listed property ทีมงานหุ้นอสังหาฯโลกของ Janus Henderson ผู้บริหารกองทุนหลัก KT-PROPERTY เผยแพร่บทความ (26 ม.ค.) ถ่ายทอดมุมมองผลกระทบจากการปรับเปลี่ยนนโยบายการเงินที่มีต่อหลักทรัพย์ภาคอสังหาฯในตลาด
สรุปสามใจความสำคัญ
- ดอกเบี้ยขาลงเป็นปัจจัยหนุนราคา “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” ที่จดทะเบียนในตลาด (listed REITs หรือ public REITs) โดยในอดีตหลักทรัพย์กลุ่มนี้มักสร้างผลตอบแทนได้ดีหลังเฟดขึ้นดอกเบี้ยครั้งสุดท้าย
- Public REITs (อสังหาฯในตลาด) ได้เปรียบ private real estate (อสังหาฯนอกตลาด) เพราะ public REITs เข้าถึงแหล่งเงินที่มีต้นทุนต่ำกว่า
- Public REITs อาศัยข้อได้เปรียบเรื่องเงินทุน สามารถเลือกซื้ออสังหาฯคุณภาพดีแต่มีงบดุลอ่อนแอ (good buildings with bad balance sheets) จากบรรดาเจ้าของอสังหาฯนอกตลาด เป็นปัจจัยสนับสนุนให้ public REITs มีโอกาสจ่ายปันผลอย่างสม่ำเสมอและเพิ่มมูลค่าแก่ผู้ลงทุน
ยีลด์พันธบัตรสหรัฐเคลื่อนไหวรุนแรงหลังวิกฤตโควิด US treasury 10Y พุ่งทะยานจาก 1% เป็น 5% ภายในระยะเวลาประมาณ 36 เดือน จากนั้นก็ร่วงลงในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี 2023 จนมาอยู่แถว 4% ส่งผลกระทบต่อราคาสินทรัพย์ทั่วกระดาน โดยเฉพาะพวกที่อ่อนไหวต่อยีลด์มากๆอย่างบอนด์และอสังหาฯ
ราคา Public REITs ปรับตัวสะท้อนผลกระทบจากดอกเบี้ย/ยีลด์ได้เร็วกว่ามาก เพราะมีสภาพคล่องสามารถซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ทุกวันทำการ แตกต่างจาก private real estate ซึ่งมักจะยังไม่ค่อยแสดงอาการออกมาให้เห็นกันชัดๆจนกว่าจะโชว์ราคาช็อกๆเมื่อมีข่าวขายตึกแบบลดกระหน่ำ
Real Estate Sector สร้างผลตอบแทนเหนือหุ้นกลุ่มอื่นๆในดัชนี S&P 500 ตั้งแต่ 1 พ.ย. ถึงสิ้นปี 2023 ขานรับแนวโน้มดอกเบี้ยขาลง หลังผ่านพ้น 2 ปีอันเลวร้ายในวัฏจักรขาขึ้น
สารพัดข้อกังวลเรื่อง Commercial Real Estate หนี้สินท่วม ค้างจ่ายบาน รีไฟแนนซ์ยาก ตลอดจนความเสี่ยงผิดนัดชำระ ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับ private real estate ซึ่งมักพึ่งพาแหล่งเงินจากการกู้ธนาคารและออกตราสาร commercial mortgage-backed securities (CMBS) ทั้งนี้ มูลค่าการระดมทุนผ่าน 2 ช่องทางหลักดังกล่าวหดตัวอย่างรุนแรงเมื่อปีที่แล้ว (-67% และ -40% ตามลำดับในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2023)
Public REITs ส่วนใหญ่มีอันดับความน่าเชื่อถือ “ระดับลงทุน” (investment grade) สามารถออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน (unsecured bonds) จึงเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้สะดวกกว่ามาก โดยมูลค่าการออกบอนด์ของ US REITs ขยายตัว +65% ในปี 2023 และยังคงมีโมเมนตัมแข็งแกร่งต่อเนื่องมาถึงปี 2024 เห็นได้จากปริมาณเสนอซื้อเกินวงเงินที่เสนอขาย (oversubscribed) “หลายเท่า” สำหรับบางดีลในเดือน ม.ค.
Public REITs ปกติมีหนี้น้อยกว่ามาก เมื่อเทียบกับ private real estate (อัตราส่วน leverage โดยประมาณ public 35%, private 60%) แถมราคาหุ้นปรับตัวขึ้นช่วยลดต้นทุนในการระดมเงินจาก equity ผ่านการเสนอขายหุ้น เมื่อพบโอกาสซื้อสินทรัพย์ใหม่ๆเข้ากองทุน
เจ้าของอสังหาฯนอกตลาดจำนวนไม่น้อยเผชิญปัญหา “รีไฟแนนซ์ยาก” เนื่องจากมีหนี้เยอะอยู่แล้วต้องมาเจอดอกเบี้ยสูงสวนทางมูลค่าสินทรัพย์ซึ่งปรับตัวลงมาก แบงก์ก็ไม่ค่อยกล้าปล่อยกู้ ผู้จัดการกองทุนหลักเชื่อว่า สภาวะยากลำบากดังกล่าวกระจุกตัวในอสังหาฯนอกตลาดบางรายที่มีหนี้ท่วมเท่านั้นและไม่น่าลุกลามบานปลายกลายเป็นความเสี่ยงเชิงระบบ อย่างไรก็ตาม ธนาคารพาณิชย์คงอยากเห็นการ “เพิ่มทุน” ก่อนยอมให้รีไฟแนนซ์ บีบบรรดาเจ้าของอสังหาฯเหล่านั้นแบ่งขายสินทรัพย์บางส่วนออกมา เปิดโอกาสให้ public REITs (ซึ่งเข้าถึงแหล่งเงินต้นทุนต่ำ) เข้าไปเลือกซื้ออสังหาฯคุณภาพดี ณ ราคา (ถูก) โดนใจ
KT-PROPERTY (กองทุนเปิดเคแทม เวิลด์ พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) ลงทุนในหน่วยของ Horizon Global Property Equities Fund เน้นลงทุนในหุ้นหรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ (listed REITs หรือ public REITs) ทั่วโลก บริหารเชิงรุก (active) ด้วยสไตล์ high-conviction โฟกัสไอเดียดีที่สุดท่ามกลางบรรดาหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาด (listed property stocks & REITs) มุ่งสร้างโอกาสเติบโตจากแนวโน้มราคาปรับตัวขึ้นในระยะยาว (long-term capital appreciation)
*** อัพเดตความเห็นล่าสุดของเราได้ทุกเช้าที่รายการ Fund Today by KTAM ***
ไอเดียกองทุนรวมมีให้ทุกวัน ผู้สนใจเชิญรับชม Fund Today by KTAM ทุกเช้าวันทำการเริ่มเวลา 8:55 น. สามารถพิมพ์คำถามทางไลฟ์ Facebook: KTAM Smart Trade, Youtube: KTAM TV ONLINE หรือรับฟังและร่วมพูดคุยใน Clubhouse: KTAM Smart Trade สดพร้อมกันสามช่องทาง นอกจากนี้ดูคลิปย้อนหลังได้ทั้ง Youtube และ Facebook
#คุยทุกวันฟันทุกเช้า #ฟันทูเดย์855
คำเตือน:
- ความเห็นส่วนบุคคล ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีต มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน คู่มือการลงทุน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
- ทุกความคิดเห็นเป็นมุมมองส่วนตัว ไม่เกี่ยวข้องกับ house view ของ บลจ. ธนาคาร หรือองค์กรใดๆทั้งสิ้น
- พอร์ต Belief Allocation และ Today Strategy จัดให้สอดคล้องกับมุมมองส่วนตัวตามข้อ 2 โดยทั้งคู่ลงทุนสไตล์ “สุดโต่ง-ไร้ขีดจำกัด” จึงมีความเสี่ยงสูงและแตกต่างจาก asset allocation ทั่วๆไปเป็นอย่างมาก
- ผู้ที่ต้องการทำ asset allocation ในรูปแบบปกติ ควรพิจารณากองทุน Krungthai World Class Series