HoonSmart.com>> “AIM Group” ผู้นำผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ เดินหน้าปั้นรายได้เติบโต สร้าง New S-Curve ใหม่ เล็งบริหารสินทรัพย์ประเภทโครงสร้างพื้นฐาน เตรียมตั้ง REIT Research Center ศูนย์รวมข้อมูลเชิงลึกในการบริหารจัดการ-การลงทุนกอง REIT พร้อมลุ้นกนง.ลดดอกเบี้ยหนุนกอง REIT ต้นทุนการเงินลดลงหนุนปันผลเพิ่ม ดันราคาหน่วยทรัสต์ฟื้น ชู AIMIRT ผลตอบแทนสูงสุดกลุ่ม REIT อุตสาหกรรม มองหาสินทรัพย์ลงทุนเพิ่มทั้งกอง AIMIRT-AIMCG
นายธนาเดช โอภาสยานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอไอเอ็ม รีท แมนเนจเม้นท์ จำกัด และบริษัท เอไอเอ็ม เรียลเอสเตท แมนเนจเม้นท์ จํากัด หรือ AIM Group ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์อิสระ บริหารจัดการกอง AIMIRT และ AIMCG กล่าวว่า หากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง จะส่งผลดีต่อทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (กองทรัสต์หรือกอง REIT) ใน 2 ด้าน โดยทางตรงทำให้ต้นทุนเงินกู้ของกอง REIT ลดลงทันที ส่งผลดีต่อกอง หนุนโอกาสให้เงินปันผลต่อหน่วย (Dividend per Unit : DPU) เพิ่มขึ้นและผลทางอ้อมจากดอกเบี้ยของกอง REIT ที่ลดลงทิศทางเดียวกับพันธบัตรและหุ้นกู้ แต่จะหนุนให้ Upside Gain ราคาในตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้น จึงได้ผลบวกสองเด้ง
“ภาพจาก 3 ปีที่ผ่านมาจะกลับข้างจากดอกเบี้ยเพิ่ม ต้นทุนทางการเงินเพิ่ม ปันผลต่อหน่วย ดิสเคานท์เรทลดลง ซึ่งช่วงที่ผ่านมาดอกเบี้ยขึ้น 2% แต่ราคาหน่วยกอง REIT ในตลาดหลักทรัพย์ลดลง 30-40% ถ้าดอกเบี้ยลงภาพจะกลับข้าง แต่ไม่มีใครรู้ว่าเมื่อไร ขณะเดียวกันการระดมทุนในกอง REIT ทำได้ยากในปีที่๋ผ่านมา เนื่องจากนักลงทุนขายกอง REIT ออก ยิ่งขายยิ่งกดราคาในตลาดยิ่งลง ส่งผลต่อความเชื่อมั่น ทำให้สินทรัพย์ภายใต้ที่กอง REIT ถือลงทุนอยู่นั้นไม่ว่าจะดีหรือไม่ดีสำคัญน้อยกว่าจังหวะเวลา นักลงทุนจึงไม่เข้าซื้อกอง REIT ในตอนนี้ ทำให้ราคาไม่ได้สะท้อนมูลค่าแท้จริง”นายธนาเดช กล่าว
ด้านนายจรัสฤทธิ์ อรรถเวทยวรวุฒิ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร AIM Group กล่าวว่า การลดดอกเบี้ยทำให้กอง REIT น่าสนใจมากขึ้น เนื่องจากผลตอบแทนจากพันธบัตรก็ปรับลดลงตามดอกเบี้ย ซึ่งราคาหน่วยลงทุน AIMIRT ปัจจุบันปรับตัวลดลงมามากตามตลาดหุ้นและกอง REIT ในอุตสาหกรรม ในขณะที่การจ่ายปันผลต่อหน่วยยังเท่าเดิมและในปี 2567 กอง AIMIRT มีผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง 8% (เมื่อเทียบราคา IPO ที่ 10 บาท/หน่วย) ซึ่งเป็นอัตราสูงสุดในกลุ่ม REIT อุตสาหกรรม
“ปีที่ผ่านมากอง AIMIRT ปันผลได้สม่ำเสมอท่ามกลางปัจจัยภายนอกไม่ดี ซึ่งได้บริหารจัดการพอร์ตเงินกู้คงที่ครึ่งหนึ่งก่อนที่ดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้น 2% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จึงไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ซึ่งในปี 2568 นี้พยายามรักษาผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยท่ามกลางความท้าทายจากปัจจัยภายนอก สภาพเศรษฐกิจโดยรวม การลงทุนชองต่างชาติ รวมถึงอัตราดอกเบี้ย “นายจรัสฤทธิ์ กล่าว
นอกจากนี้เป้าหมายของบริษัทไม่ได้มุ่งเน้นการการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ (AUM) แต่มุ่งสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนและจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอ
ปัจจุบัน AIM Group บริหารกอง REIT มูลค่ารวม 16,000 ล้านบาท แบ่งเป็น AIMIRT ซึ่งมีขนาดสินทรัพย์เติบโตต่อเนื่องอยู่ที่ 13,000 ล้านบาท ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทกรรมสิทธิประมาณ 60% และสิทธิการเช่า 40% มีทรัพย์สินที่หลากหลาย 14 โครงการจากเจ้าของ 9 ราย จุดเด่นมีทรัพย์สินประเภทถังเก็บสารเคมีเหลวและห้องเย็น นอกเหนือจากคลังสินค้าและอาคารโรงงาน และทรัพย์สินกระจายอยู่หลายทำเล และอีกกองภายใต้การบริหารคือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอไอเอ็ม คอมเมอร์เชียล โกรท (AIMCG) ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์มอลล์ ซึ่งมี AUM ประมาณ 3,000 ล้านบาท
นายจรัสฤทธิ์ กล่าวอีกว่า AIM Group ได้จัดทีมบริหารเพื่อขับเคลื่อนองค์กรยุคใหม่ โดยตนเองซึ่งเป็นผู้ก่อตั้งและเป็น keyman ผู้สร้างกิจการ ขึ้นดำรงตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหาร โดยภาพรวมธุรกิจในปัจุบันดำเนินธุรกิจ 2 ด้าน ได้แก่
(1) ธุรกิจการบริหารจัดการกองทรัสต์ (REIT Management) ในปี 2561 ได้จัดตั้ง AIMIRT กองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทอุตสาหกรรม และในปี 2562 ได้จัดตั้ง AIMCG กองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทพาณิชยกรรม โดยกองทรัสต์ทั้ง 2 กอง ได้ลงทุนเพิ่มอย่างต่อเนื่อง จนถึงปัจจุบัน AIM Group มีทรัพย์สินภายใต้การบริหารรวมประมาณ 16,000 บาท ซึ่งเป็นสิ่งที่พิสูจน์อย่างชัดเจนว่ากองทรัสต์อิสระสามารถเติบโตได้เช่นกัน
(2) ธุรกิจที่ปรึกษาทางการเงิน (Financial Advisory) หลังจากที่ได้ประกอบธุรกิจการบริหารจัดการกองทรัสต์ ทำให้มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจการจัดการกองทรัสต์ AIM Group จึงต่อยอดความชำนาญ โดยเปิดธุรกิจที่ปรึกษาทางการเงินในปี 2565 จนถึงปัจจุบันมีการทำธุรกรรมตลาดทุนสำเร็จไปแล้วทั้งสิ้น 4 ธุรกรรม
AIM Group 2025 Direction “Fundamental Growth For Good”
สำหรับแผนงานในปี 2568 ได้กำหนดกลยุทธ์และแนวทางการดำเนินการ มุ่งเน้น 3 เรื่องหลัก คือ
• ESG-driven organization เน้นการพัฒนาองค์กรที่มีแนวคิดในเรื่องการลงทุนอย่างยั่งยืนไปพร้อมกับการพัฒนาบุคลากร
• Fundamental & Sustainable Assets Investment การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่องในกองทรัสต์ที่บริหารอยู่ปัจจุบัน รวมถึงโอกาสในการจัดตั้งกองทรัสต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ ลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐาน
• New Growth, New S-Curve การศึกษาความเป็นเป็นได้ในโอกาสในการทำธุรกิจใหม่จากความเชี่ยวชาญที่มีอยู่ในปัจจุบัน เช่น ทรัพย์สินประเภทโครงสร้างพื้นฐาน
นายธนาเดช โอภาสยานนท์ กรรมการผู้จัดการ AIM Group กล่าวถึงกลยุทธ์สร้างการเติบโตที่ยั่งยืนว่า
(1) REIT Management: Our REIT Leadership, First Mover Perspective
ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาการระดมทุนในตลาด REIT ถือว่ายากมาก อย่างไรก็ตาม AIM Group ยังประสบความสำเร็จในการขยายการลงทุนสูงถึง 2,600 ล้านบาทในทรัพย์สินที่มีคุณภาพสูงอย่าง PPF ผ่านการทำ Property Fund- REIT Conversion โดยการใช้ Share Swap ซึ่งนับเป็นครั้งแรกในตลาด REIT และ Property Fund ในประเทศไทย ที่มีการควบรวมกันในลักษณะนี้
(2) Growth Strategy and Capital Structure plan: Our Sustainable Investment Perspective
ลงทุนเพื่อการเติบโตอย่างรอบคอบและไม่มี conflict of interest โดยจะเลือกลงทุนใน asset ที่คำนึงถึงประโยชน์ของผู้ถือหน่วยเป็นสำคัญเท่านั้น ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นต้องคุ่มค่ากับเงินลงทุนและความเสี่ยงที่กองรีทจะต้องแลกและการเติบโตจะคำนึงถึงโครงสร้างทางการเงินที่เหมาะสมกับทรัพย์สินที่เราลงทุน
(3) FA business: Our Strategic Value Creation Business
ในปี 2567 ที่ผ่านมานับเป็นปีแรกที่ AIM Infinite ได้ทำธุรกิจที่ปรึกษาทางการเงินอย่างเต็มที่ เราภูมิใจที่ได้เป็นส่วนผลักดันดีลที่สำคัญหลายดีล เช่น REIT Conversion และการเป็นที่ปรึกษาทางการเงินอิสระในเรื่องของมูลค่าหุ้นเพื่อพิจารณาการทำ Tender Offer โดย AIM Infinite จะยังคงมุ่งเน้นให้บริการที่จะสร้าง value added ให้ในทางการเงิน โดยเน้นความรู้จริงและผลักดันดีลให้สำเร็จเพื่อสร้างประโยชน์กับลูกค้าที่ไว้ใจเรา
นางสาวญาณิชศา ชาติวุฒิกอบกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารด้านการเงิน AIM Group กล่าวเพิ่มเติมถึงการมุ่งเน้นพัฒนาแพลตฟอร์มเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารกองทรัสต์ รองรับการขยายตัวของธุรกิจ และเสริมสร้างการเติบโตอย่างมั่นคง ผ่านแนวทางสำคัญ 3 เรื่อง ดังนี้
(1) AIM FOR THE A-TEAM: Building a Highly Experienced and Dedicated Professional Team
AIM Group เชื่อมั่นว่าบุคคลากรคือหัวใจสำคัญของการเติบโต กลุ่มบริษัทจึงมุ่งเน้นพัฒนาทีมงานที่มีศักยภาพด้านอสังหาริมทรัพย์และการบริหารจัดการกองทรัสต์ พร้อมเสริมทักษะให้สอดรับกับเทคโนโลยีและแนวโน้มตลาด เพื่อเป็นรากฐานสำคัญในการขับเคลื่อนองค์กรให้เติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืน
(2) AIM FOR INTERNAL GROWTH AND EFFICIENCY: Enhancing Operational Efficiency Through Technology and Process Improvement
นำระบบและเทคโนโลยีมาใช้บริหารจัดการกองทรัสต์ เพื่อเพิ่มความแม่นยำในการตัดสินใจและสร้างความโปร่งใสในทุกกระบวนการ นอกจากนี้ กลุ่มบริษัทยังให้ความสำคัญกับการปรับปรุงกระบวนการทำงานโดยมุ่งเน้นการลดความซ้ำซ้อนในทุกขั้นตอน เพื่อเพิ่มความรวดเร็วและก่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
(3) AIM FOR REIT EXPERTISE: Establishing the REIT Research Center to Reinforce Our Position as a REIT Expert
AIM Group เตรียมจัดตั้ง REIT Research Center เพื่อรวบรวม วิเคราะห์ และติดตามข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์ทั้งในประเทศและต่างประเทศ ช่วยเสริมสร้างข้อมูลเชิงลึกในการบริหารจัดการและการลงทุน ตอกย้ำบทบาท AIM Group ในฐานะ REIT Expert ที่ได้รับการยอมรับในอุตสาหกรรม และสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน
“แม้สภาวการณ์ในปัจจุบันมีความผันผวนเป็นอย่างมากทั้งในด้านเศรษฐกิจ สังคม และการเมือง อย่างไรก็ตาม ‘AIM Group’ จะยังคงมุ่งมั่นในการดำเนินธุรกิจให้เกิดความยั่งยืนเพื่อทำให้ผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่ายได้รับประโยชน์สูงสุด”นายจรัสฤทธิ์ กล่าว