HoonSmart.com>> SCB EIC ประเมิน “ตลาดที่อยู่อาศัย” ปี 67-68 หดตัวต่อเนื่อง แรงกดดันจากกำลังซื้อฟื้นตัวช้า ความเข้มงวดสินเชื่อ ต้นทุนก่อสร้างยังสูง คาดหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 67 หดตัวประมาณ10% มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์หดตัวประมาณ 9%
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ประเมินตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากการฟื้นตัวช้าของกำลังซื้อ ซึ่งกดดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567-2568 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด โดยคอนโดมิเนียมยังคงได้รับความสนใจมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น
ปัจจัยกดดัน ได้แก่ 1) แรงกดดันด้านการฟื้นตัวของกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่ส่วนใหญ่ตัดสินใจยังไม่ซื้อที่อยู่อาศัย หรือชะลอการซื้อออกไป แม้กลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บนจะมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น แต่ยังไม่เพียงพอที่จะพยุงตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม
2) ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินและอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ยังเป็นปัจจัยกดดันความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
3) ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตาม จากราคาที่ดิน โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยว อย่างภูเก็ต ซึ่งในปี 2568 มีโอกาสที่จะประกาศใช้ผังเมืองใหม่ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงหลายจังหวัด ซึ่งอาจส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นอีกและส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ต้องใช้พื้นที่ที่ดินขนาดใหญ่ รวมถึงยังเป็นข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการระดับราคาปานกลาง-ล่าง ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างสำคัญ อย่างเหล็ก และปูนซีเมนต์ แม้จะมีแนวโน้มปรับตัวลดลง แต่ยังอยู่ในระดับสูงกว่าในอดีต
“ปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจทั้งค่าครองชีพ ค่าใช้จ่าย และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ย และความเข้มงวดในการให้สินเชื่อ ยังคงกดดันการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง ที่ส่วนใหญ่ตัดสินใจยังไม่ซื้อที่อยู่อาศัย หรือชะลอการซื้อออกไป โดยคาดว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 จะหดตัวราว -10%YOY และหดตัวต่อเนื่องราว -1% ถึง -3%YOY ในปี 2568 ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มหดตัวราว -9%YOY แต่อาจเริ่มทรงตัวได้ หรือหดตัวเล็กน้อยราว +0% ถึง -2%YOY ในปี 2568 ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ในต่างจังหวัด มีแนวโน้มหดตัวในอัตราที่สูงกว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑลเล็กน้อย เนื่องจากมีสัดส่วนกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างที่สูงกว่า”
ทั้งนี้ นับตั้งแต่การประกาศใช้มาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยในปี 2019 ไปจนถึงการแพร่ระบาดของ COVID-19 อย่างรุนแรงในปี 2020 ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวค่อนข้างมาก และฟื้นตัวได้ช้า อีกทั้งผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับการปรับตัวสูงขึ้นของต้นทุนวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะเหล็ก และปูนซีเมนต์ที่ราคาพุ่งสูงขึ้นในปี 2021-2022 ส่งผลกระทบต่อรายได้ อัตรากำไร รวมถึงสภาพคล่องของธุรกิจ
อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีความได้เปรียบ ทั้งด้านความแข็งแกร่งของแบรนด์ และเงินลงทุน รวมถึงยังสามารถใช้กลยุทธ์ด้านราคาดึงดูดกำลังซื้อ เพื่อระบายสต็อก และรักษาสภาพคล่อง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ TOP 8 ที่ธุรกิจสามารถฟื้นตัวได้เร็ว รวมถึงมีเงินลงทุนเพียงพอในการกลับมาเดินหน้าพัฒนาโครงการในหลากหลายรูปแบบ โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการระดับบน เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีคุณภาพ ทำให้รายได้กลับมาฟื้นตัวได้เร็วและครองส่วนแบ่งการตลาดมากกว่าครึ่งตลอดช่วงที่ผ่านมา ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลางและเล็กจำนวนมากยังประสบปัญหาสภาพคล่อง และไม่สามารถแข่งขันได้ อย่างไรก็ตาม ยังมีกลุ่มที่สามารถประคองธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่เจาะตลาดอยู่ในพื้นที่ปริมณฑล หรือหัวเมืองสำคัญ ที่มีจุดแข็งในด้านแบรนด์ และฐานลูกค้าในพื้นที่
สำหรับการเปิดโครงการใหม่ในปี 2567-2568 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องจากการที่ผู้ประกอบการระมัดระวังในการเปิดโครงการ จากหน่วยเหลือขายสะสมที่เพิ่มขึ้น อีกทั้ง ต้นทุนก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลคาดว่าจะหดตัวราว -28%YOY ในปี 2567 และหดตัวต่อเนื่องอีกราว -2% ถึง -4%YOY ในปี 2568 โดยเป็นการเปิดโครงการระดับราคาปานกลาง-บนเป็นหลัก เพื่อเน้นเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ นอกจากนี้ ยังช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถรักษาอัตรากำไรได้ ท่ามกลางภาวะต้นทุนการก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ทั้งวัสดุก่อสร้าง แรงงาน และราคาที่ดิน
ส่วนการเปิดโครงการระดับราคาปานกลาง-ล่าง ยังเป็นไปอย่างระมัดระวัง เน้นเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพ และระบายสินค้าคงเหลือมากขึ้นแทน ภาวะตลาดที่ซบเซาและการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังมีแนวโน้มเป็นไปอย่างเข้มข้น ผู้ประกอบการจึงต้องปรับกลยุทธ์ในหลายด้าน กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรให้ความสำคัญ ได้แก่ 1) พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง 2) ตอบโจทย์ความต้องการผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุด 3) ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ 4) บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อรักษาอัตรากำไร นอกจากนี้ ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการดำเนินธุรกิจภายใต้กรอบ ESG มากขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
ส่วนในด้านนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ จากรัฐบาลในปี 2568 คาดว่ามีโอกาสสูงที่จะมีการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อไป รวมถึงมาตรการอื่นที่เคยมีการประกาศใช้ในช่วงที่ผ่านมาช่วยสนับสนุน เช่น สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำ มาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการลดหย่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น ส่วนมาตรการผ่อนคลาย LTV คาดว่ามีโอกาสเกิดขึ้นได้น้อยกว่า
ขณะที่มาตรการที่ต้องมีการแก้กฎหมายหรือมีความละเอียดอ่อนสูง เช่น การอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกิน 49% หรืออนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ รวมถึงการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี คาดว่ายังมีโอกาสเกิดขึ้นได้ยากในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า แต่ยังคงต้องติดตามในระยะต่อไป