HoonSmart.com>>ทริสฯลดอันดับเครดิต “อารียา พรอพเพอร์ตี้” เป็น B+ คาดผลงานอ่อนแอลงกว่าที่คาด ซ้ำเติมฐานะการเงินถดถอยลงไปอีก ภาระหนี้ค่อนข้างสูง-สภาพคล่องที่ตึงตัว-กำลังซื้อหาย คาดปี 66-67 ขาดทุน 100-200 ล้านบาท/ปี จากปี 64 ขาดทุน 346 ล้านบาท แบกดอกเบี้ยจ่ายสูงถึง 354 ล้านบาท ห่วงดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน-เสี่ยงรีไฟแนนซ์ไม่ได้ มีหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้า จำนวน 3 พันล้านบาท
บริษัททริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ (A) เป็นระดับ B+ จากระดับ BB- พร้อมทั้งเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น คงที่ จาก ลบ สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าผลการดำเนินงานที่อ่อนแอจะเป็นปัจจัยถ่วงที่ทำให้สถานะทางการเงินถดถอยลงไปอีก รวมถึงภาระหนี้อยู่ในระดับค่อนข้างสูงและสภาพคล่องที่ตึงตัว และยังสะท้อนความกังวล เกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งอาจกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลาง ในขณะเดียวกันก็เพิ่มภาระต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการให้สูงมากขึ้นอีกด้วย
ในปี 2564 ผลการดำเนินงานของบริษัทยังคงอ่อนแออย่างต่อเนื่อง โดยรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่ระดับ 2,100 ล้านบาท ลดลงจากระดับราว ๆ 2,400 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2562-2563 และ 3,000 ล้านบาทในปี 2561 ส่วนรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมมีเพียง 424 ล้านบาทในปี 2564 ลดลงจาก 801 ล้านบาทในปี 2563 เนื่องจากบริษัทไม่มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ เลยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทำให้มีกำไรจากการดำเนินงานเพียง 33 ล้านบาท ในขณะที่ดอกเบี้ยจ่ายค่อนข้างสูงที่ระดับ 354 ล้านบาท ส่งผลให้ขาดทุนสุทธิ 346 ล้านบาท บริษัทมีเงินทุนจากการดำเนินงานติดลบ 484 ล้านบาทและมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ค่อนข้างน้อยที่จำนวน 190 ล้านบาท
สภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวยจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและระดับหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น คาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปอีกในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานคาดว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจะอยู่ในช่วง 2,500-3,000 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 ประมาณการว่าอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ระดับ 4-9% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม ส่วนดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ประมาณ 300 ล้านบาทต่อปี จะส่งผลให้มีกำไรสุทธิค่อนข้างเบาบางในปีนี้และจะมีผลขาดทุนที่ประมาณ 100-200 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2566-2567 ดังนั้น เงินทุนจากการดำเนินงานจึงอาจจะยังคงอยู่ในแดนลบที่ระดับ 150-350 ล้านบาทต่อปีในช่วงปีประมาณการ
บริษัทได้ลงทุนไปราว 1,800 ล้านบาทตั้งแต่ปี 2555 สำหรับใช้เป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า ตลอดจนใช้ในการจ่ายค่าชดเชย เป็นต้นทุนการก่อสร้าง และเป็นต้นทุนปลีกย่อยต่าง ๆ ในโครงการสุนทรียา ทั้งนี้ ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการดังกล่าวมีความล่าช้าไปหลายปี เพราะบริษัทยังไม่สามารถจัดหาแหล่งเงินทุนได้อย่างเหมาะสม ทริสมองว่าแผนในการพัฒนาโครงการและแผนการจัดหาแหล่งเงินทุนมีความไม่แน่นอนค่อนข้างสูง เมื่อพิจารณาจากระดับภาระหนี้ที่สูงในปัจจุบันแล้ว ทำให้เห็นว่าการลงทุนเพิ่มเติมสำหรับโครงการดังกล่าวโดยการก่อหนี้อาจทำให้บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินของภาระหนี้ในส่วนของอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนได้
บริษัทได้รับอนุมัติจากเจ้าของที่ดินในการขยายระยะเวลาการก่อสร้างโครงการออกไปอีก 3 ปีจนถึงปลายปี 2568 ปัจจุบันโครงการอยู่ในขั้นตอนก่อสร้างฐานราก สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสได้รวมเงินลงทุนสำหรับการก่อสร้างฐานรากจนแล้วเสร็จที่จำนวน 540 ล้านบาท (รวมค่าธรรมเนียมในการขยายสัญญาการก่อสร้าง) ในปี 2565 และจำนวน 100 ล้านบาทในปี 2566 ไว้แล้ว คาดว่าบริษัทจะบริหารจัดการแผนการระดมเงินทุนได้อย่างเหมาะสมก่อนที่จะเริ่มการก่อสร้างในลำดับต่อไป
ทริสคาดว่าหนี้สินของบริษัทจะอยู่ในระดับสูงในช่วงปีประมาณการ หลังประสบปัญหาขาดทุนในปี 2564 ทำให้โครงสร้างเงินทุน อ่อนแอลงยิ่งขึ้น โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 73-74% ในช่วงระหว่างปี 2564 จนถึงสิ้นมิ.ย. 2565 จากระดับ 71% ในปี 2563 กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ก็อ่อนแอโดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินยังคงอยู่ในแดนลบมาตั้งแต่ปี 2564 จนถึง 6 เดือนแรกของปี 2565
ในอนาคตกำไรสะสมที่ลดลงจากผลขาดทุนที่ต่อเนื่อง น่าจะส่งผลทำให้ระดับหนี้สินของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น ทริสคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะแกว่งตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 75% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ -2%ถึง -4% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 1 เท่าในระหว่างปี 2565-2567 โดยอยู่ภายใต้สมมติฐานที่บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ มูลค่ารวม 5,800 ล้านบาทภายในปีนี้และอีกจำนวน 2,000 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2566-2567 คาดว่างบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ราว ๆ 400-640 ล้านบาทต่อปีและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างจะอยู่ที่ระดับ 1,400-1,700 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ตามข้อกำหนดทางการเงินระบุว่าบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3 เท่า ในขณะที่บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนมิ.ย.2565 อยู่ที่ 2.2 เท่า ภาระหนี้ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องเป็นปัจจัยที่เพิ่มความกังวลให้แก่ทริสในเรื่องความสามารถที่บริษัทจะปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงินหรือไม่ คาดหวังให้บริษัทบริหารจัดการโครงสร้างหนี้ให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวต่อไป ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะเพิ่มทุนจำนวน 220 ล้านบาทจากคณะผู้บริหารของบริษัทในปี 2566 ซึ่งน่าจะช่วยลดระดับภาระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นลงได้บางส่วน
ทริสประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่ตึงตัวซึ่งจะทำให้บริษัทมีความเสี่ยงในการกู้ยืมใหม่เพื่อนำมาใช้ชำระคืนหนี้เดิม (รีไฟแนนซ์) ผลการดำเนินงานที่อ่อนแออย่างต่อเนื่องและภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระจำนวนมากในแต่ละปีได้เพิ่มความกังวลเกี่ยวกับสภาพคล่องของบริษัท ณ สิ้นเดือนมิ.ย.2565 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 8,000 ล้านบาทซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นหนี้ที่มีหลักประกัน กรณีดังกล่าวส่งผลให้บริษัทมีช่องทางในการก่อหนี้เพิ่มได้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น
ณ เดือนมิ.ย. 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 3,000 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 2,200 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 526 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 190 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมระยะสั้นอีกจำนวน 38 ล้านบาท บริษัทได้ชำระคืนหุ้นกู้มีหลักประกันที่ครบกำหนดชำระจำนวน 550 ล้านบาทในเดือนต.ค. 2565 แล้วด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาทดแทน บริษัทยังมีแผนการที่จะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อนำมาใช้ชำระคืนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวน 1,700 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2566 อีกด้วย โดยบริษัทจะนำหลักประกันของหุ้นกู้ชุดเดิมที่ครบกำหนดมาใช้เป็นหลักประกันสำหรับหุ้นกู้ชุดใหม่ดังกล่าว มองว่าแหล่งสภาพคล่องของบริษัทมีค่อนข้างจำกัด ทั้งนี้ ณ เดือนมิ.ย. 2565 บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 165 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 30 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินที่ปลอดภาระค้ำประกัน ซึ่งมีมูลค่า ณ ราคาทุนที่จำนวน 437 ล้านบาทซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินสินเชื่อได้อีกด้วย