โดย..สาธิต บวรสันติสุทธิ์, CFP
ตลาดหุ้นก็ดูแพงสำหรับตอนนี้ ดอกเบี้ยแบงค์แม้มีแนวโน้มจะสูงขึ้นแต่ก็คงอีกสักระยะ แถมถ้าขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้คงขึ้นก่อนดอกเบี้ยเงินฝาก แถมเงินเฟ้อก็ยังสูงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ก็ยังไม่สามารถเอาชนะเงินเฟ้อได้อยู่ดี แล้วอย่างนี้มีการลงทุนอะไรที่เอาชนะเงินเฟ้อได้ ถ้ามองแบบกว้างๆ มีการลงทุน 3 อย่างครับที่เอาชนะเงินเฟ้อได้ คือ หุ้น ที่ และสินค้าโภคภัณฑ์อย่างพวกทองคำ เป็นต้น เราถึงเคยได้ยินประโยคหนึ่งที่พูดกันบ่อยๆ คือ คนจนเล่นหวย คนรวยเล่นหุ้น นายทุนเล่นที่ เพราะพวกคนรวยและนายทุนมักมองหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนชนะเงินเฟ้อ
แต่อย่างไรก็ตาม หากมองในด้านผลตอบแทน แม้การลงทุนทั้ง 3 อย่าง หากเราในฐานะบุคคลธรรมดา กำไรจากการซื้อขายทองคำและหุ้นไม่เสียภาษี ส่วนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เสียภาษี ถ้าใครอยากลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จึงควรศึกษาเรื่องภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนนะครับ
หลักเกณฑ์ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี) และอากรแสตมป์(ถ้ามี) โดยเสียที่สำนักงานที่ดินในขณะที่มีการจดทะเบียนโอนกันเลย โดยภาษีที่ต้องเสียมีดังนี้
1.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในกรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบ กิจการ หรือบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี)
3.อากรแสตมป์
4.อื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ
ซึ่งในการคำนวณภาษีแต่ละประเภท จะใช้ข้อมูลแตกต่างกัน ดังนี้
1. ราคาขาย
– กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขาย ราคาขาย ใช้ราคาประเมิน คือ ราคาที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดโดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน แต่อีกไม่นาน ราคาขายกรณีที่บุคคลธรรมดาเป็นผู้ขายจะเปลี่ยนไปใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
– กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขาย ราคาขาย ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
– กรณีธุรกิจเฉพาะ รายรับ หมายถึงรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
– อากรแสตมป์ ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลจะคำนวณอากรแสตมป์จากราคาขายหรือประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
วิธีการคำนวณภาษีและอัตราภาษี
– บุคคลธรรมดา จะมีเกณฑ์ในการคำนวณภาษี 2 แบบ คือ
๐ สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เสีย
๐ สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มิใช่มรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามมาตรา 4 ของ พรฎ.(ฉบับที่ 165) เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย
เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติตอนสิ้นปีก็ได้ แต่เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งไปทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้ต้องนำเงินได้นั้นรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติ ตอนสิ้นปี(ภ.ง.ด.90) และไม่มีสิทธิ์เลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ผู้หักไว้ ณ ที่จ่าย
– นิติบุคคล จะคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
– ภาษีธุรกิจเฉพาะ จะอยู่ที่อัตราร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย)