5 โบรกฯ มอง CPN เข้าซื้อหุ้น GLAND ครองที่ดินสวยในมือ หนุนรายได้ปี 62 เติบโตและสร้างความแข็งแกร่งระยะยาว
บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) แนะนำ ซื้อ หุ้น CPN ราคาพื้นฐาน 85.00 บาท หลังประกาศซื้อหุ้น GLAND ในสัดส่วน 50.4% จากผู้ถือหุ้นใหญ่ ที่ราคา 3.10 บาท ที่มูลค่าซื้อทั้งหมด 10.2 พันล้านบาทและจะมีการรับซื้อเทนเดอร์ ออฟเฟอร์ในสัดส่วนที่เหลือ 49.6% ของ GLAND ด้วยราคาเดียวกัน
สินทรัพย์ที่น่าสนใจของ GLAND คือ ที่ดินเปล่า Free hold ใน 2 ทำเลดีในเขตกรุงเทพฯ คือ พระราม9 และพหลโยธิน รวมทั้งยังมีอาคารสำนักงาน 3 แห่ง ที่พระราม 9 แต่ยังไม่ได้สรุปเสียทีเดียวว่าจะนำ GLAND ออกจากตลาดหลักทรัพย์ฯหรือไม่
ด้านที่ดินพระราม 9 เดิมที่ GLAND ตั้งใจจะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานที่สูงสุดในไทยคือ The Super Tower แต่คาดว่า CPN จะมีการทบทวนว่าจะเป็นรูปแบบใด เพราะเดิมใช้เงินลงทุนสูง ส่วนที่ดินที่พหลโยธินปัจจุบันมีการร่วมทุนกับ BTS ฝ่ายละ 50% ทำโครงการ Mix Use คือ โครงการ Bayswater สิ่งที่น่าสนใจคือ มูลค่าที่ดินปี 56 เป็น 7,350 ล้านบาท แต่เราคาดว่ามูลค่าตลาดในปัจจุบันสูงไปถึง 19,000 ล้านบาทแล้ว
“คำแนะนำ ซื้อ ด้วยราคาพื้นฐาน 85.00 บาท ซึ่งประเมินด้วยวิธี DCF เรายังชอบการเป็นผู้นำศูนย์การค้าของไทย และอัตราการเติบโตของกำไรที่สดใสปีนี้และปีหน้าเป็น 26%/13% y-o-y ตามลำดับ
บล. กสิกรไทย คงคำแนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมายพื้นฐาน 90.00 บาท โดยขณะนี้ฝ่ายวิจัยยังไม่ได้รวมส่วนกำไรของ GLAND เข้ามาในประมาณการกำไรของเราสำหรับ CPN เพราะข้อตกลงการเข้าซื้อหุ้นสามัญยังไม่แล้วเสร็จ แต่เมื่ออิงจากการคำนวณในเบื้องต้นของฝ่ายวิจัย พบว่าไม่ได้มีผลกระทบมากนักต่อกำไรทั้งปี 2561 ของ CPN โดยเล็งเห็นถึง upside ต่อรายได้ปี 2562 ของเราอยู่ 4.7% แต่เห็น downside ราวๆ 3.1% ต่อประมาณการกำไรปี 2562 ของฝ่ายวิจัย มุมมองดังกล่าวอิงจากข้อตกลงการเข้าซื้อหุ้น 100% ที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว
ทั้งนี้ CPN จะรวมงบการเงินของ GLAND เข้ามาตั้งแต่วันที่ 12 ก.ย. 2561
บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) แนะนำ ซื้อ ราคาเป้าหมาย 86.50 บาท โดยมีมุมมองเป็นบวกต่อการเข้าซื้อในครั้งนี้ จาก 1) ที่ดินของ GLAND ที่มีอยู่ในมือ ซึ่งส่วนใหญ่เป็น Freehold ทั้งในเขต ดอนเมือง พหลโยธิน และพระราม 9 รวมกว่า 200 ไร่ เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาธุรกิจในรูปแบบของ Mixed Use และธุรกิจคอนโดมิเนียม 2) คาดดีลนี้ช่วยสร้างรายได้ราว 2.9 พันล้านบาท/ปี และเงินสดจากการดำเนินงาน 1.4 พันล้านบาท/ปี (อิงงบการเงินปี 2559-2560) คิดเป็นสัดส่วนของรายได้และกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของ CPN งวดปี 2561 ราว 8% และ 7% ตามลำดับ ขณะที่ 3) ภาพ Synergy และการประหยัดจากขนาดคาดว่าจะต้องใช้เวลาอีก 1-2 ปีในการปรับโครงสร้างเข้าหากัน
ด้าน Valuation การเข้าซื้อหุ้น GLAND ครั้งนี้ คิดเป็น PER61 และ PBV61 ราว 19.0 เท่า และ 1.6 เท่าเทียบกับค่าเฉลี่ยของกลุ่มศูนย์การค้าที่ 20.2 เท่า และ 2.5 เท่า
บล. ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) คงคำแนะนำซื้อ CPN ราคาเป้าหมาย 86 บาท โดยมองว่าการซื้อกิจการครั้งนี้จะช่วยผลักดันกำไรให้กับ CPN ในระยะสั้น แต่จะเป็นผลบวกในระยะยาวจากการพัฒนาโครงการรูปแบบผสมผสานในอนาคต
บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง มองว่าหาก CPN ซื้อหุ้น GLAND ได้ทั้งหมด ต้องใช้เงิน 20,149 ล้านบาท ซึ่งจะนำมาจากการกู้ยืมทั้งหมด ไม่มีการเพิ่มทุน ไม่กระทบนโยบายปันผลและแผนลงทุน คาดอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนเพิ่มจาก 0.16 เท่า เป็น 0.6-0.7 เท่า การรวมงบ GLAND จะเริ่ม 12 ก.ย. ยังไม่ได้รวมในประมาณการของฝ่ายวิจัย โดยคาดว่าไม่ต้องบันทึกค่าความนิยม คาดกำไร CPN ระยะสั้นถูกกระทบจากดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นสุทธิ 300-400 ล้านบาท/ปี ซึ่งยังไม่สามารถชดเชยด้วยการรับรู้กำไร GLAND กำไร 1H61 เท่ากับ 95 ล้านบาท แต่อาจฟื้นตัวดีขึ้นจากการรีไฟแนนซ์และอาจขายอาคารจีทาวเวอร์เข้า CPNREIT หรือ GLANDRT
อย่างไรก็ดี คาด CPN จะได้ผลตอบแทนดีขึ้นในระยะยาวจากการพัฒนาโครงการใหม่ๆ แม้ระยะสั้นอาจกระทบจากการเข้าซื้อหุ้น
ด้านราคาหุ้น CPN ณ เวลา 10.38 น. อยู่ที่ 82.50 บาท +1.25 บาท หรือ +1.54% มูลค่าการซื้อขาย 104.35 บาท ด้าน GLAND อยู่ที่ 3.06 บาท ราคาไม่เปลี่ยนแปลง มูลค่าการซื้อขาย 159.96 ล้านบาท