HoonSmart.com>>Krungthai COMPASS ประเมินผ่อนคลายหลักเกณฑ์ LTV กระตุ้นมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมากสุด 45,000 ล้านบาท มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์แตะ 691,000 ล้านบาท เกาะติดหนี้ครัวเรือนที่สูง 89.3% ปัจจัยกดดัน
นาย กณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ Krungthai COMPASS ประเมินว่า คาดการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง (LTV) ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถกู้ได้เต็มหลักประกันในทุกสัญญา เป็นการชั่วคราว มีโอกาสกระตุ้นมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้มากสุดราว 45,000 ล้านบาท คิดเป็น 7% ส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสำหรับปี 2022 มีแนวโน้มสูงขึ้นจาก 646,000 ล้านบาท ในกรณี Baseline ขึ้นไปอยู่ที่ 691,000 ล้านบาท
สาเหตุสำคัญที่ทำให้ ธปท. ต้องผ่อนคลาย เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันต้องเผชิญหน้ากับปัจจัยลบทั้ง 1) เกณฑ์ LTV และ 2) การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้ผลประกอบการของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยหดตัวลงจากช่วงก่อนหน้าค่อนข้างมาก สะท้อนผลการดำเนินงานของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ยังอยู่ในระดับต่ำกว่าในอดีตในด้านรายได้รวมที่ลดลง 14.2% จาก 197,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2016-2018 ลงมาอยู่ที่ 169,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2019-2021F และกำไรสุทธิที่ปรับตัวลงถึง 23.5% จาก 34,000 ล้านบาทต่อปี ลงมาอยู่ที่ 26,000 ล้านบาทต่อปี ในช่วงเวลาเดียวกัน
ขณะที่ความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้นจากการผ่อนเกณฑ์ LTV นับเป็นปัจจัยบวกต่อเนื่องจากความคืบหน้ามาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ คาดว่าความเชื่อมั่นที่สูงขึ้น จะส่งผลให้ผู้พัฒนาลงทุนเปิดโครงการใหม่มากขึ้น คาดยูนิตเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2022 จะขยายตัว 41%YoY มาอยู่ที่ 65,000 ยูนิต และ 55-60% ของยูนิตเปิดใหม่จะเน้นไปที่บ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จภายในปี 2022 เพื่อให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มากที่สุด
แต่ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 89.3% ต่อ GDP ในไตรมาสที่ 2 ยังเป็นปัจจัยกดดันต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และอาจทำให้ Upside ต่ำกว่ามูลค่าที่ประเมิน
ส่วนผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่ไม่มีโครงการที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในสิ้นปีหน้า ควรพิจารณาการขึ้นโครงการบ้านจัดสรรที่มักใช้เวลาก่อสร้างเพียง 3-6 เดือน เป็นหลัก เพราะหากสามารถก่อสร้างให้เสร็จภายในปีได้ ก็จะทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการกู้เต็มมูลค่าหลักประกันได้มากที่สุด