HoonSmart.com>> GROREIT กอง REIT buy-back กองแรกของไทย เข้าเทรดวันแรกราคาเปิดสูงกว่า IPO ด้าน “แกรนด์ แอสเสทฯ” กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ ROH มั่นใจธุรกิจโรงแรมฟื้นตัวภายใน 3 ปี เดินหน้าปรับปรุงร้านอาหารริมน้ำ ทำ Rooftop ชมวิวแม่เจ้าพระยา ดึงดูดนักท่องเที่ยว สร้างรายได้หลังโควิด-19 คลาย มั่นใจซื้อคืน “โรงแรม รอยัลออคิด เชอราตัน” ริมเจ้าพระยา จากกองทรัสต์ ฟากบลจ.วรรณ รับมือโควิด สำรองเงินสดพร้อมจ่ายเงินปันผลผู้ถือหน่วย 3 ปีแรกอัตรา 6% ต่อปี ชี้ทางเลือกลงทุนผลตอบแทนสูง
หน่วยลงทุนกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ วันแรก 21 ก.ค.2564 ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หมวด กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เปิดตลาดที่ราคา 10.10 บาท เพิ่มขึ้น 0.10 บาท หรือ 1% จากราคาเสนอขาย IPO หน่วยละ 10 บาท
นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์และผู้จัดจำหน่าย GROREIT เปิดเผยว่า นักลงทุนให้การตอบรับกองทรัสต์ GROREIT มูลค่าโครงการ 4,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นกองทุนทางเลือกในรูปแบบกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นกองทรัสต์ที่มีสัญญาซื้อคืน (REIT with Buy Back) กองแรกของไทย ลงทุนในโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส โรงแรมระดับ Upper-upscale (5 ดาว) มีสัญญาที่บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) หรือ ROH ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินจะรับซื้อทรัพย์สินคืนภายในระยะเวลา 5 ปี
“แม้ว่าปัจจุบันธุรกิจโรงแรมจะเผชิญกับสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 ซึ่งกระทบต่อทรัพย์สินของกองทรัสต์ GROREIT เช่นกัน แต่เชื่อมั่นว่าทีมบริหารบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ (GRAND) ของกลุ่ม ROH ที่มีการปรับแผนการดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ ทำให้โรงแรมยังสามารถสร้างรายได้เข้ามา แม้สถานการณ์โควิด-19 จะยังไม่เห็นคลี่คลายลงชัดเจน ทำให้นักท่องเที่ยวและจำนวนผู้เข้าพักโรงแรมชะลอตัวก็ตาม แต่บลจ.วรรณได้วางรูปแบบของกองร่วมกับ GRAND เพื่อประเมินความเสี่ยงอย่างน้อย 3 ปีข้างหน้าไว้หากนักท่องเที่ยวยังไม่เข้ามา”นายพจน์ กล่าว
นายพจน์ กล่าวอีกว่า จากสถานการณ์โควิด-19 ที่ยังมีความไม่แน่นอน บลจ.วรรณจึงจัดสรรเงินไว้รองรับการจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์ในช่วง 3 ปีแรกในอัตรา 6% ต่อปีแล้ว และหากเจ้าของทรัพย์สินมาซื้อโรงแรมคืนในปีที่ 5 ตามสัญญาการขายคืนที่ทำไว้ คาดว่าราคาเสนอขายโรงแรมจะเพิ่มเป็น 4.87 พันล้านบาท ทำให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนประมาณ 8% ต่อปี
อย่างไรก็ตามกรณีที่ครบสัญญา 5 ปีแล้วเจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถซื้อโรงแรมคืนจากกองทรัสต์ GROREIT ก็จะนำทรัพย์สินขายทอดตลอดและนำเงินคืนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์และปิดกองตามระยะเวลาโครงการกำหนดไว้ 5 ปี ทั้งนี้ จากการทำงานร่วมกับกลุ่มแกรนด์ แอสเสทฯ ในการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 2 กองที่ผ่านมา บลจ.วรรณมั่นใจว่าใรทีมบริหารและศักยภาพของทรัพย์สินจะซื้อคืนตามสัญญา เนื่องจากที่ตั้งของโรงแรมถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง บนริมแม่น้ำเจ้าพระยาและอยู่ตรงข้ามไอคอนสยาม ซึ่งถือเป็นทำเลที่ดีในฝั่งกรุงเทพ อีกทั้งก่อนที่จะเกิดวิกฤตปิดเมือง โรงแรมมีรายได้มากกว่า 1 พันล้านบาทและมีอัตรารายได้ค่าเช่าและผู้เข้าพักกว่า
นายพจน์ กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์นับวันมีมูลค่าเพิ่มขึ้นแม้ในสถานการณ์ปัจจุบันจะเกิดการระบาดโควิด-19 แต่เชื่อมั่นธุรกิจการท่องเที่ยวจกลับมาได้ภายใน 2-3 ปี หากไม่นับการปิดเมืองในครั้งนี้ ศักยภาพการสร้างรายได้โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส จะเติบโตได้ต่อเนื่อง โดยมีรายได้มากกว่า 1 พันล้านบาท อัตราค่าเช่าห้องหักของโรงแรมระดับสูงเติบโตเฉลี่ย 80% ในช่วงเวลาปกติ
“จุดต่างของกอง REIT with Buy Back ซึ่งมีระยะเวลาลงทุนที่สั้นกว่ากอง REIT ทั่วไปส่วนใหญ่อายุโครงการ 20-30 ปี อีกทั้งเจ้าของทรัพย์สินมีสัญญาซื้อคืน ช่วยให้ผู้ประกอบการเข้าถึงสภาพคล่องจากการระดมทุนในตลาดในช่วงสถานการณ์โควิด-19 กองทรัสต์ GROREIT จึงเป็นหนึ่งทางเลือกสำหรับการลงทุน สำหรับผู้ที่ต้องการเงินปันผลสูง มีหลักประกัน ซึ่งนักลงทุนสามารถซื้อหน่วยทรัสต์ได้ในตลาดหลักทรัพย์”นายพจน์ กล่าว
ด้านนายวิทวัส วิภากุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ (GRAND) ในฐานะกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ ROH เปิดเผยว่า ตลอดระยะเวลาการระบาดของโควิด-19 แม้ธุรกิจโรงแรมจะได้รับผลกระทบโดยตรง แต่บริษัทมีการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์เพื่อฝ่าวิกฤตครั้งนี้ เช่น การออกแพ็คเกจ Staycation และ Work from Hotel ให้บริการห้องพักและสิ่งอำนวยความสะดวกของโรงแรมเพื่อการทำงานได้อย่างสะดวกสบาย และเพื่อเตรียมความพร้อมและสร้างความมั่นใจในเรื่องของความปลอดภัยให้กับทั้งพนักงานและนักท่องเที่ยว โดยพนักงานทั้งหมดของโรงแรมในกลุ่มทั้ง 5 แห่ง จะได้รับการฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19 ครบภายในเดือนส.ค.นี้
นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนปรับปรุงบริการด้านต่างๆ ของกลุ่มโรงแรม เพื่อสามารถให้บริการได้หลากหลายรูปแบบตรงตามความต้องการของลูกค้าในปัจจุบัน อาทิ “รอยัล ออคิด เชอราตัน” จะทำการปรับปรุงร้านอาหารริมน้ำใหม่ โดยเพิ่มความหลากหลายของเมนูอาหารทะเลและบาร์ริมน้ำ เพื่อให้ได้บรรยากาศผ่อนคลายแห่งใหม่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา รวมทั้งมีแผนทำ Rooftop ข้างบนเห็นวิวริมแม่เจ้าพระยา เป็นพื้นที่ร้านอาหารหรือบาร์เพื่อสร้างรายได้เสริมเข้ามาให้โรงแรม
และจะเป็นอีกสถานที่หนึ่งที่สามารถดึงดูดคนไทยและนักท่องเที่ยวให้เข้ามาใช้บริการในโรงแรมมากขึ้น ซึ่งทำเลตรงข้ามไอคอนสยาม ถือเป็นทำเลที่ดีมากในฝั่งพระนคร ทำให้การเพิ่มบริการที่เกี่ยวข้องกับร้านอาหารและบาร์เข้ามาจะสามารถดึงดูดลูกค้าได้มากขึ้น
“เรามีความมั่นใจสูงมากในการซื้อทรัพย์สินกลับคืนจากกองทรัสต์ GROREIT ตามสัญญา ซึ่งปีที่ 3 สถานการณ์น่าจะดีขึ้น เมื่อนักท่องเที่ยวกลับเข้ามา โรงแรม รอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส น่าจะเป็นโรงแรมแรกๆ ที่ฟื้นตัวได้ จากทำเลที่ตั้ง นอกจากนี้กลุ่มแกรนด์ แอสเสทฯ ยังทำธุรกิจถุงมือยาง ซึ่งมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี ซึ่งจะมีรายได้เสริมเข้ามา ช่วยให้มีเงินซื้อทรัพย์สินกลับคืนได้”นายวิทวัส กล่าว
สำหรับผลตอบแทนรับของกองทรัสต์ GROREIT ดีมาก สามารถขายให้กับประชาชนทั่วไปครั้งแรก (IPO) หมดทั้งจำนวน แม้ว่าจะมีปัจจัยกดดันบรรยากาศการลงทุนในช่วงนี้
“อัตราผลตอบแทนจากหุ้นอาจมีความผันผวนไม่แน่นอน แต่การลงทุนใน GROREIT มีอัตราผลตอบแทนคงที่ สามารถให้เงินปันผลได้สูง ผลตอบแทนรวมที่ประมาณ 8% ต่อปี (IRR) จึงเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจไม่น้อย”นายวิทวัส กล่าว
กองทรัสต์ GROREIT เป็น REIT Buy Back ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืนกองแรกของประเทศไทย เป็นแนวทางการระดมทุนที่ดีที่สุดรูปแบบหนึ่ง บริษัทยังได้เช่าทรัพย์สินกลับไปบริหาร โดยมีหลักประกันการเช่าแน่นอน รวมทั้งมีแผนจะกลับมาซื้อโรงแรมคืนภายในระยะเวลา 5 ปี ด้วยเชื่อมั่นว่า หลังสถานการณ์โควิด-19 ธุรกิจโรงแรมจะมีโอกาสฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ที่ผ่านมามีศักยภาพสามารถสร้างรายได้ที่ดีให้กับบริษัทสม่ำเสมอ
นายวิทวัส กล่าวอีกว่า สำหรับโรงแรมอื่นๆ ในกลุ่ม “เดอะเวสติน แกรนด์ สุขุมวิท” จะทำการปรับปรุงห้องอาหารคิซโซะ โดยเพิ่มเมนูอาหารเพื่อคนรักสุขภาพ ในส่วนของบาร์จะปรับปรุงพื้นที่การใช้งานให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของกลุ่มลูกค้าในปัจจุบันในการเป็นสถานที่นัดพบ เนื่อง จากทำเลของโรงแรมเป็นจุดเชื่อมที่สำคัญของรถไฟฟ้า BTS อโศกและรถไฟใต้ดิน MRT สุขุมวิท มีความสะดวกอย่างมากในการเดินทาง
“ไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพ สุขุมวิท” มีการปรับรูปแบบการให้บริการโดยนำ “ร้านข้าว” ร้านอาหารระดับมิชลินสตาร์มาเปิดให้บริการที่ชั้น 4 ในโรงแรม ในส่วน “สเปคตรัม” รูฟท็อปบาร์ใจกลางสุขุมวิท จะเน้นเจาะตลาดกลุ่ม Gen Y และ LGBTQ เพิ่มขึ้น
สำหรับ “เชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา” และ “เชอราตัน หัวหิน ปราณบุรี วิลล่า” ได้เตรียมเปิดบริการบีชบาร์แห่งใหม่ และจะมีบริการอาหารญี่ปุ่น จากห้องอาหารคิซโซะ ของโรงแรมเดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท ไปเปิดให้บริการเพิ่มเติม
นอกจากนี้ “เชอราตัน หัวหิน ปราณบุรี วิลล่า” ได้เตรียมแผนปรับรูปแบบการให้บริการเป็นไพรเวทออนเซ็นพูลวิลล่า เอาใจสายท่องเที่ยวที่คิดถึงบรรยากาศการแช่ออนเซ็นพร้อมวิวธรรมชาติที่เป็นส่วนตัวในห้องพัก คาดว่าไตรมาส 4 ของปีนี้ไปจนถึงต้นปีหน้า ผลการดำเนินการของกลุ่มโรงแรมทั้ง 5 แห่ง จะสามารถกลับมาสร้างรายได้ดีขึ้น
“อย่างไรก็ดี การเดินหน้าแผนธุรกิจต่างๆ ของโรงแรม ขึ้นอยู่กับการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 เป็นสำคัญ รัฐบาลควรเร่งหามาตรการแก้ไขสถานการณ์การระบาด ที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะใน 13 จังหวัดที่เป็นพื้นที่ ควบคุมสูงสุดและเข้มงวด โดยเร่งฉีดวัคซีนให้ครบ 70% ภายในไตรมาส 3 ซึ่งคิดว่ามีโอกาสเป็นไปได้ รวมทั้งแนวทางการบริหารจัดการวัคซีน โดยการนำเข้าวัคซีนทางเลือกเพิ่มขึ้นให้เร็วที่สุดด้วย”นายวิทวัส กล่าว