กองทรัสต์ TREIT เปิดแผนครึ่งปีหลังลุยซื้อคลังสินค้า-โรงงาน 3.6 พันล้านบาท เพิ่มผลตอบแทน 6% จากเป้าหมายเดิม พร้อมซื้อสินทรัพย์นอกกลุ่มไทคอน 500-1,000 ล้านบาทภายในปีนี้ ก่อนสยายปีกลงทุนต่างประเทศในปีหน้า ประเดิม “เวียดนาม” หนุนขึ้นแท่นกองทรัสต์ชั้นนำในอาเซียน
นายพีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไทคอน แมนเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) เปิดเผยว่า แผนงานในครึ่งหลังของปี 2561 กองทรัสต์เดินหน้าขยายการลงทุนโดยเข้าซื้อทรัพย์สินเพิ่ม ล่าสุดได้รับอนุมัติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์ให้เข้าลงทุนในทรัพย์สินของกลุ่มไทคอน มูลค่าประมาณ 3,600 ล้านบาท ประกอบด้วย อาคารโรงงานและคลังสินค้าจำนวน 58 ยูนิต ตั้งอยู่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์ของภาคอุตสาหกรรม 11 ทำเลและมีอัตราเช่าเฉลี่ย 89.7% และลงทุนในกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนวนคร ซึ่งปัจจุบันเป็นสิทธิการเช่าจำนวน 23 ยูนิต ส่งผลให้ TREIT มีขนาดสินทรัพย์ 3.40 หมื่นล้านบาท เติบโต 12% จากสิ้นปี 2560 ใหญ่ที่สุดในไทย
“หลังเข้าซื้อสินทรัพย์ในครั้งนี้ส่งผลให้กอง TREIT มีรายได้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 240 ล้านบาท/ปี จากการที่มีพื้นที่คลังสินค้าให้เช่าและโรงงานเพิ่มขึ้นเป็น 1.6 ล้านตารางเมตร จากปัจจุบันอยู่ที่ 1.5 ล้านตารางเมตร และมีอัตราการเช่าเฉลี่ยเพิ่มเป็น 80% จากปัจจุบันอยู่ที่ 79% ส่งผลให้ประมาณการอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเพิ่มขึ้น 6% มาอยู่ที่ 0.6853 บาทต่อหน่วย จากปัจจุบันที่ 0.6451 บาทต่อหน่วย โดยคาดว่าจะเข้าซื้อสินทรัพย์จบภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งแหล่งเงินทุนที่ใช้อาจจะใช้เงินกู้และใช้เงินที่มีอยู่”นายพีระพัฒน์ กล่าว
ทั้งนี้ เมื่อเดือนมิ.ย.ที่ผ่านมากอง TREIT ได้ออกหุ้นกู้มูลค่า 3.74 พันล้านบาท อายุ 5 ปี อันดับเครดิตความน่าเชื่อถือของหุ้นกู้อยู่ที่ระดับ A เพื่อนำเงินชำระคืนหนี้สถาบันการเงิน เพื่อลดความเสี่ยงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ช่วยลดต้นทุนดอกเบี้ยลงและปัจจุบันมีต้นทุนการเงินอยู่ที่ 3.3% เท่านั้น
นอกจากนี้หลังเพิ่มทุนจะทำให้สัดส่วนสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเป็น 73% และสิทธิการเช่าลดเหลือ 27% จากเดิมสัดส่วนกรรมสิทธิ์ 69% และสิทธิการเช่า 31% ซึ่งการเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเพิ่มขึ้นส่งผลดีต่อกอง TREIT ที่จะได้รับผลดีจากราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น ส่วนสัดส่วนที่เป็นโรงงานและคลังสินค้าใกล้เคียงกัน ทำให้ได้ประโยชน์จากกลุ่มลูกค้าทั้งผู้ผลิตและกลุ่มโลจิสติกส์ รวมทั้งกระจายพื้นที่เช่ามากขึ้นและจะได้ประโยชน์จากพื้นที่โครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ที่จะเพิ่มผู้เช่าได้เพิ่มขึ้น
นายพีระพัฒน์ กล่าวว่า กอง TREIT ยังมีแผนซื้อคลังสินค้าและโรงงานนอกกลุ่มไทคอน มูลค่าประมาณ 500-1,000 ล้านบาท คาดว่าจะจบภายในปีนี้ รวมทั้งปี 2562 มีแผนขยายการลงทุนไปยังต่างประเทศ โดยเข้าซื้อคลังสินค้าและโรงงานในประเทศเวียดนาม เพื่อเพิ่มโอกาสในการลงทุนและสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ ทั้งนี้ จากเป้าหมายในการเพิ่มขนาดกอง TREIT เติบโตปีละประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาทและตั้งเป้า 5 ปีข้างหน้ามีขนาดสินทรัพย์แตะ 5 หมื่นล้านบาท ก้าวสู่การเป็นกองทรัสต์ชั้นนำในอาเซียน
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในประเทศไทยจะมีแนวโน้มเติบโตสูงขึ้น จากปัจจัยสนับสนุนต่างๆ เช่น นโยบายอุตสาหกรรม 4.0 รวมถึงนโยบายพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ของภาครัฐ ตลอดจนความเชื่อมั่นของกลุ่มนักลงทุนที่กำลังฟื้นตัว ทำให้กองทรัสต์เตรียมแผนการขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง พร้อมกับมองหาโอกาสในการเพิ่มรายได้ให้แก่กองทรัสต์ ผ่านวิธีการลงทุนในลักษณะต่างๆ เช่น การขายและเช่ากลับ (Sale & Leaseback) การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินโดยการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์และพื้นที่เช่า (Asset Enhancement Initiative) ภายใต้การบริหารงานโดยทีมผู้เชี่ยวชาญจากหลายหน่วยงานที่เปี่ยมด้วยองค์ความรู้และประสบการณ์ผนวกกับทิศทางการดำเนินธุรกิจเชิงรุก
“บริษัทฯ มองแนวโน้มการเติบโตของกองทรัสต์ยังดี โดยเฉพาะกองทรัสต์อยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรม อย่างคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า ซึ่งผ่านจุดต่ำไปสุดแล้ว ขณะที่เศรษฐกิจมีแนวโน้มการเติบโต ซึ่งจะส่งผลให้ภาคอุตสาหกรรมมีความต้องการใช้คลังสินค้าและโรงงานเพิ่มขึ้น อีกทั้งปัจจุบันกองทรัสต์ในระบบให้ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ในระดับน่าสนใจเฉลี่ย 6-7% ต่อปี”นายพีระพัฒน์ กล่าว
อย่างไรก็ตามหลังจากกอง TREIT ได้นำ 3 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มไทคอนเข้ามารวมกับกอง TREIT ส่งผลให้ขนาดสินทรัพย์ใหญ่ขึ้นจาก 7 พันล้านบาทเป็น 3 หมื่นล้านบาท จึงไปโรดโชว์ในต่างประเทศเพื่อแนะนำให้กอง TREIT ให้นักลงทุนสถาบันเป็นที้รู้จัก ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีโดยเฉพาะในญี่ปุ่นที่ติดต่อเข้ามาขอดูสินทรัพย์ของกอง TREIT ซึ่งในที่สุดหากตัดสินใจลงทุนก็คงเข้าซื้อในตลาดหลักทรัพย์ จากปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติถือหน่วยกอง TREIT สัดส่วนเพียง 4% เท่านั้น และที่ผ่านมานักลงทุนต่างชาติหลายแห่งสนใจกอง TREIT แต่ติดปัญหาขนาดกองเล็กจึงกังวลเรื่องสภาพคล่องในการซื้อขาย