โดย…ณัฏฐะ มหัทธนา
ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกลยุทธ์การลงทุนและลูกค้าสัมพันธ์ บลจ.กรุงไทย
Janus Henderson Global Property Equities Team ผู้บริหารกองทุนหลัก KT-PROPERTY ออกรายงาน Risky Business? The Sustainability of REIT Dividends (22 เม.ย.) มอง REITs เผชิญแรงกดดันให้เลื่อนเก็บค่าเช่า กระทบการจ่ายปันผล อย่างไรก็ตาม อสังหาฯบางเซกเตอร์ทนทานต่อขาลงได้ดีกว่ากลุ่มอื่นๆ
คำถามสำคัญ 2 ข้อ สำหรับผู้ลงทุนอสังหาฯยุคหลัง COVID-19
1. Dividend payout ratio (จ่ายปันผลคิดเป็นร้อยละของกำไร) Earnings variability (ความผันผวนของกำไร) และ Leverage ratio (อัตราส่วนหนี้สิน) สามตัวนี้ถ้า “ต่ำ” ก็จะรักษาระดับการจ่ายปันผลได้ดี
2. อำนาจกำหนดราคาก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 อสังหาฯที่ “ดีมานด์” มีมากกว่าหรือโตเร็วกว่า “ซัพพลาย” ก็จะทนทานและมีโอกาสเก็บค่าเช่าย้อนหลังได้มาก เมื่อสถานการณ์คลี่คลาย
สถานการณ์ “เลื่อนจ่ายค่าเช่า” ของ REITs แต่ละเซกเตอร์ต่างกันมาก เจ้าของอสังหาฯกลุ่มอุตสาหกรรม/โลจิสติกส์ (industrial/logistics) ระดับโลกทั้งใน สหรัฐ ยุโรป และ ญี่ปุ่น เลื่อนเก็บค่าเช่าเดือน เม.ย. เพียงเล็กน้อย คล้ายกับในจีนช่วงไวรัสระบาดหนัก ม.ค.-ก.พ. ซึ่งยังเก็บค่าเช่าได้มากและไม่ค่อยมีการเลื่อนเช่นกัน ตรงกันข้ามกับกลุ่มค้าปลีก (retail) ซึ่งดูแย่กว่าเยอะ เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่ปิดร้าน และคาดว่ารายได้จะลดลงอย่างมากในระยะอันใกล้
สภาพที่ต่างกันอย่างมหาศาลของ REITs แต่ละประเภท ส่งผลให้แนวโน้มการจ่ายปันผลแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ตามหลัก dividends จะลดลงเมื่อ REITs เก็บค่าเช่าได้น้อยลง และมีเงินสดในมือน้อย ไม่พอชดเชยรายได้ที่หายไป ปกติแล้วรายได้ค่าเช่าจะลดลงเมื่อจำนวนผู้เช่าลดลง แต่อีกกรณีหนึ่งแม้ผู้เช่ายังอยู่ แต่หยุดจ่ายค่าเช่า ก็เป็นเหตุให้รายรับลดลงในระยะสั้น
เจ้าของอสังหาฯในตลาดที่อ่อนแอ มักต้องยกเว้นหรือลดค่าเช่าลงมากๆ เพราะถ้าเสียผู้เช่าเดิมไปก็คงหารายใหม่ยาก ต่างจาก REITs ในตลาดที่มีความต้องการสูง ซึ่งต่อรองได้มากกว่า และมีโอกาสได้ผู้เช่าใหม่ หากรายเดิมเช่าต่อไม่ได้
ผู้ลงทุนควรสนใจ “ความมั่นคง” ของการจ่ายปันผล มากกว่าแค่ตัวเลขเปอร์เซ็นต์สูงๆของ dividend yield เพราะจากประสบการณ์ ผู้จัดการกองทุนพบว่า dividend yield ของ REITs ที่อ่อนแอบางตัวอาจจะสูงมาก (ราว 10%) ในช่วงก่อนที่จะลดการจ่ายปันผล ในทางกลับกัน อสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแรง แม้ยีลด์ไม่ได้สูงมาก ทว่าสามารถสร้างกระแสเงินสดให้เติบโตอย่างทนทาน จากแนวโน้มความต้องการแข็งแกร่งในระยะยาวต่างหาก ที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้ดีกว่า
งบดุลของ REITs ภาพรวมแข็งแกร่งกว่าช่วงวิกฤตการเงินโลกปี 2008 โดยปัจจุบัน REITs ส่วนใหญ่มีหนี้สินต่ำกว่าตอนนั้น และได้จัดเรียงเงินกู้ให้ทยอยครบอายุแบบขั้นบันไดไว้แล้ว เพื่อลดความเสี่ยงรีไฟแนนซ์
อสังหาฯอย่าเหมารวม บางธุรกิจเช่น ค้าปลีก อ่อนแออยู่แล้วก่อนเผชิญไวรัส และวิกฤตครั้งนี้ยิ่งตอกย้ำภาพดังกล่าว ตรงกันข้ามกับ industrial/logistic ซึ่งไม่เพียงผ่านวิกฤตไปได้ด้วยดีและจ่ายปันผลสม่ำเสมอเท่านั้น แต่ยังมีโอกาสเติบโตและเพิ่มเงินปันผลในอนาคตด้วย ถึงแม้ไม่มีธุรกิจใดที่ลอยตัวเหนือปัญหาได้อย่างสิ้นเชิงในขาลงแต่ COVID-19 ก็เข้ามาขยายช่องว่างให้ “ผู้ชนะ” ทิ้งห่าง “ผู้แพ้” มากยิ่งขึ้น และเพิ่มความสำคัญของการบริหารพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ “เชิงรุก” (active) อย่างมากแบบที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
(แปลและเรียบเรียงโดย ฝ่ายกลยุทธ์การลงทุนและลูกค้าสัมพันธ์ KTAM)
นักกลยุทธ์ KTAM คงมุมมอง Neutral (เป็นกลาง) ต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
KTAM World Property Fund (KT-PROPERTY) มุ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทุนหลัก Horizon Global Property Equities Fund เฉลี่ยในรอบปีบัญชีไม่น้อยกว่า 80% ของ NAV โดย ณ สิ้นเดือน มี.ค. กองทุนหลักมีสัดส่วนการลงทุน 10 อันดับแรก แบ่งตามประเทศและเซกเตอร์ดังนี้
คำเตือน: ความเห็นส่วนบุคคล ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีต มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน คู่มือการลงทุน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน