โดย…สาธิต บวรสันติสุทธิ์, CFP
วุ่นๆ เรื่องภาษีที่ดินว่าจะย้ายทะเบียนบ้านดีมั๊ย เปลี่ยนลักษณะการใช้ประโยชน์ ดีมั๊ย ฯลฯ หลายคนคงไปทำเรียบร้อยแล้วนะ เพราะวันสุดท้ายสำหรับการไปยื่นชี้แจงข้อมูลกับ อปท. คือ 27 ธันวาคมที่ผ่านมา ซึ่งผมเองก็ทำมาแล้วเหมือนกันโดยการ scan QR code ที่พิมพ์อยู่หลังใบแจ้งข้อมูลรายการห้องชุด สะดวกดี ไม่ต้องไปทำรายการที่สำนักงานเขต แม้จะมีบางคนเตือนว่า การแก้ไขข้อมูลผ่าน QR code ข้อมูลอาจไม่ได้รับการแก้ไขก็ตาม ผมก็เชื่อในความมีประสิทธิภาพของภาครัฐนะ ทีนี้ ก็เห็นมีหลายคำถามที่คนสงสัยกันมากอย่างเช่น
ที่ติดจำนอง ใครเป็นคนมีหน้าที่เสียภาษีที่ดิน?
คำตอบ ก็คือ ยึดตามหลักเลย ใครมีชื่อเป็นเจ้าของโฉนด คนนั้นเสีย ทีนี้ที่ติดจำนอง ใครเป็นเจ้าของโฉนด เราหรือธนาคารที่รับจำนอง
ตามกฎหมาย การจำนอง ตามมาตรา 702 บอกไว้ว่า สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้จำนอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อน เจ้าหนี้สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่
สรุปง่ายๆ การจำนอง ก็คือ การที่ผู้จำนองนำอสังหาฯ ที่ทางกฎหมายอนุญาตให้มีการจำนอง หรือค้ำประกันได้ ไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันกับผู้รับจำนองโดยทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน เพื่อเป็นประกันหนี้ของผู้จำนองต่อผู้รับจำนองเท่านั้น ไม่ได้มีการโอนสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินให้ธนาคาร แต่อย่างไร เมื่อชำระหนี้จนเสร็จสิ้น การจำนองก็จะระงับสิ้นไปโดยผลของกฎหมาย ผู้จำนองก็แค่ไปจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง เพื่อล้างรายการจำนองเดิมทิ้งไป ดังนั้นการไถ่ถอนจำนองก็ไม่ใช่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้รับจำนองคืนมา ชื่อเจ้าของโฉนดก็ยังเป็นชื่อเราอยู่ดี เราจึงเป็นคนที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดิน
อีกคำถามที่เจอ ที่ๆปล่อยเช่าอยู่ ใครเป็นคนเสียภาษี ผู้เช่า หรือ ผู้ให้เช่า?
ปกติสัญญาเช่าเดิมมักจะระบุให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องเสียภาษีโรงเรือน สิ้นปีนี้ภาษีโรงเรือนก็จะยกเลิกแล้ว จะต้องไปเปลี่ยนสัญญาเช่าหรือไม่ หรือจะถือได้มั๊ยว่าสัญญาเดิมที่กำหนดไว้นั้นจะรวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งถือเป็นภาษีทรัพย์สินรูปแบบใหม่ด้วย อันนี้พอดีผมได้อ่านข้อมูลที่ ศาสตราจารย์พิเศษ กิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์ ประธานกรรมการ บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ จำกัด ตอบไว้ คือ อ้างถึงมาตรา 4 แห่งร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกาหนดไว้สรุปความได้ว่า กฎระเบียบใด ๆ ตามกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ให้รวมถึงกฎหมายภาษีทรัพย์สินและสิ่งปลูกสร้าง อาจมีผู้ตีความได้ว่าหากบทบัญญัติแห่งกฎหมายกำหนดไว้ไม่ชัดเจนก็ไม่ถือว่าเป็นภาษีประเภทเดียวกัน จึงอาจต้องมีการเจรจาและทำสัญญาขึ้นมาให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบภาษีในส่วนนี้เพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคต สรุปง่ายๆ ไปแก้ไขสัญญา ระบุให้ชัดเลย ใครจะเป็นคนเสีย
แล้วที่ๆ มีเจ้าของร่วมกันหลายคน เจ้าของร่วมเสียภาษีที่ดินยังไง
คำตอบ ก็คือ เจ้าของร่วมทุกคนมีหน้าที่ต้องเสียภาษี จะเฉลี่ยกันเสียตามภาระทางกฎหมาย เช่น บ้านมีชื่อเป็นเจ้าของร่วม แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านแค่คนเดียว ดังนั้นจึงเป็นบ้านหลักของคนที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน และเป็นบ้านหลังอื่นของคนที่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ถ้าราคาประเมินบ้าน 10 ล้านบาท เฉลี่ยคนละครึ่ง คือ 5 ล้านบาท คนที่เป็นบ้านหลังหลักไม่ต้องเสียภาษี คนที่เป็นบ้านหลังอื่นก็เสียภาษีตามอัตราปัจจุบัน 0.02% ของ 5 ล้านบาท คือ 1,000 บาท หรือ ถ้าเป็นบ้านหลังอื่นของทั้งคู่ ก็จะเสียคนละ 1,000 บาท จะต่างคนต่างเสีย หรือคนเดียวเสียทั้งหมดก็ได้ รัฐบาลไม่ซีเรียสขอแค่จ่ายครบก็พอ
ถ้าถึงตอนนี้ยังไม่ได้รับหนังสือประเมินจากภาครัฐ จะทำยังไง
ผมถือคติ “กันไว้ดีกว่าแก้” แม้ตอนนี้ทางองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นยังประเมินไม่เสร็จทั้งหมดเลื่อนเส้นตายไปเป็นมีนาคม 2563 ทำให้บางคนยังไม่ได้รับหนังสือประเมิน แต่เนื่องจาก พรบ.ภาษีที่ดินฯ จะเก็บภาษีจากผู้ที่เป็นเจ้าของโฉนด ณ วันที่ 1 มกราคมเท่านั้น ดังนั้นแม้ในใจจะเชื่อว่า หากปีหน้ารัฐบาลประเมินที่ดินเราผิด รัฐบาลคงให้เวลาเราในการยื่นแก้ไขข้อมูลเหมือนอย่างตอนนี้ แต่เพื่อความไม่ประมาท ถึงไม่ได้รับหนังสือ ก็ไปยื่นชี้แจงข้อมูลของที่ดินเราให้ถูกต้องจะดีกว่า
ถ้าบ้านเรา ข้างล่างเป็นร้านค้าประกอบธุรกิจ ข้างบนไว้นอน จะเสียภาษีที่ดินฯ อย่างไร
รัฐบาลกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินภาษีสำหรับกรณีการใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์หลายประเภทอย่างนี้ครับ คือ คิดตามสัดส่วนเลย สมมติเรามีตึกแถว 2 ชั้น ราคาประเมิน 10 ล้านบาท ชั้นล่างทำร้านค้า ชั้นบนไว้นอน การประเมินภาษีก็แบ่งตามสัดส่วนพื้นที่ กรณีนี้ 50% (เท่ากับ 5 ล้านบาท) เป็น “อื่นๆ” 50% (เท่ากับ 5 ล้านบาท) เป็น “อยู่อาศัย” ถ้าตึกแถวนี้ เรามีชื่อในทะเบียนบ้านด้วย ก็ถือเป็น “บ้านหลังหลัก” ไม่ต้องเสียภาษี เพราะราคาประเมิน 5 ล้านบาทไม่ถึงเกณฑ์ 50 ล้านบาทที่ต้องเริ่มเสียภาษี ส่วนที่เป็นร้านค้า จัดเป็น “อื่นๆ” โดนภาษีในอัตราตอนนี้ 0.3% ของ ราคาประเมิน 5 ล้านบาท เท่ากับ 15,000 บาทครับ
อ่านประกอบ
