HoonSmart.com>>ปัจจัยลบกดดันอสังหาฯปีนีั ทริสฯคาดอุปสงค์ที่อยู่อาศัยจะลดลงประมาณ 10-15% คอนโดมิเนียมโดนเต็มๆ ขายต่างชาติถึง 33% ผู้ประกอบการดิ้นปรับตัว 22 บริษัท แบกตราสารหนี้ระยะยาว 232,302 ล้านบาทประมาณ 64% ของหนี้การเงิน
บริษัททริสเรทติ้งคาดว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยจะลดลงประมาณ 10-15% ในปีนี้ จากปัจจัยลบที่จะมีอิทธิพลเหนือปัจจัยบวก
ปัจจัยลบต่อที่อยู่อาศัย ประกอบด้วย มาตรการใหม่เกี่ยวกับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จำนวนผู้ซื้อชาวจีนที่คาดว่าจะลดลง และความไม่แน่นอนของการเมือง ขณะเดียวกันสินเชื่อบ้านที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่เพิ่มขึ้นประกอบกับจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายที่เพิ่มขึ้นยังเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความกังวลให้แก่หน่วยงานกำกับดูแลและธนาคารพาณิชย์อีกด้วย
ส่วนปัจจัยด้านบวกยังคงเป็นเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล
อุปสงค์ของคอนโดมิเนียมคาดว่าจะได้รับผลกระทบโดยตรงจากมาตรการใหม่ของ ธปท. ที่ปรับลด LTVเหลือเพียง 80% จากเดิมอยู่ที่ระดับ 90 -95% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทที่เป็นสัญญาที่ 2 ในกรณีที่ผู้กู้ยังผ่อนชำระสินเชื่อแรกได้ไม่ถึง 3 ปี โดยสัดส่วนนี้จะลดลงเหลือ 70% ในกรณีที่เป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นสัญญาที่ 3 เป็นต้นไป สำหรับบ้านทุกระดับราคา
” ทริสเห็นว่า LTV จะมีผลกระทบโดยตรงต่ออุปสงค์ของคอนโดมิเนียมมากกว่าแนวราบ เพราะลูกค้ามักจะซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังที่ 2 แต่ไม่มีผลต่อผู้ซื้อบ้านหลังแรก ดังนั้นจึงน่าจะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านเพียง 10-15% เท่านั้น”บริษัททริสฯระบุ
สำหรับข้อมูลจากผู้ประกอบการ 22 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้ง พบว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติมีสัดส่วนประมาณ 27% ของยอดจำหน่ายคอนโดมิเนียม ในปี 2560 และเพิ่มขึ้นเป็น 33% ในปี 2561 คาดว่าผู้ซื้อชาวจีนจะมีสัดส่วนประมาณครึ่งหนึ่งของผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด โดยทั่วไปผู้ซื้อชาวต่างชาติมักจะต้องวางเงินมัดจำไว้ประมาณ 20-30% ของราคาคอนโดมิเนียม น่าจะโอนเมื่อโครงการแล้วเสร็จมากกว่าที่จะยกเลิกการโอนและโดนยึดเงินวางมัดจำ
ทริสฯคาดว่าระดับหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนโดยเฉลี่ยของผู้ประกอบการ 22 ราย น่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 55% ในปี 2562 จากประมาณ 51% ในไม่กี่ปีก่อนหน้านี้ และน่าจะปรับลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ประมาณ 53% ในปี 2563 โดยอัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอาจลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 12 -13% จากเดิมที่อยู่ที่ระดับ 14-15% เมื่อไม่กี่ปีก่อนหน้านี้ เนื่องจากประเมินว่าอุปสงค์จะปรับลดลงและจำนวนบ้านที่เหลือขายจะเพิ่มมากขึ้นหากยังคงเปิดโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง บางรายยังหันไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าประเภทศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เพิ่มมากขึ้นด้วย
ในปี 2561 ทริสฯจัดอันดับเครดิตผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 22 ราย โดยมีตั้งแต่ระดับ ‘BB’ ขึ้นไปถึงจนถึงระดับ ‘A+’ ถูกปรับลดอันดับเครดิต 2 ราย และมี 2 รายที่ได้รับการปรับเพิ่มแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น’บวก’ เช่น บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (GOLD)
ส่วนตราสารหนี้ระยะยาวคงค้างของผู้ประกอบการทั้ง 22 ราย ณ สิ้นปี 2561 นั้นมีมูลค่าอยู่ที่ 232,302 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 64% ของหนี้สินทางการเงินรวมที่รายงานในงบการเงินของผู้ประกอบการทั้ง 22 รายดังกล่าว